润达丰滨江：卷土重来，一场豪赌？

编者按：2021年，成都开始实行集中供地，在双限、熔断、自持、无偿移交等土拍规则之下，市场迎来了“央国平”时代，本土的中小民营房企鲜见能拿到地。然而，随着2023年10月土拍规则恢复，一些本土中小房企又重出江湖，在土地市场攻城略地，势头颇猛。

土地限价放开之后，本土的中小房企高价抢地，对“央国平”拿地的市场常态发起冲击，改写了土地市场新格局。虽然高价竞得核心板块的优质地块，但毕竟实力与经验均处于弱势的这些中小房企，面对着到手的高价地又将如何应对呢？

本周开始，成都地产界将推出“中小房企高地价观察”系列报道，聚焦润达丰滨江、仁和春天、邦泰、新绿色等房企以及其拿到的近期即将入市的高价地块，透视当前市场环境，还原当前市场中小房企的操盘逻辑。

本期，首先推出《润达丰滨江：卷土重来，一场豪赌？》。

如果要论当下市场表现最扎眼的本土中小房企，润达丰滨江一定算一个。

自2023年成都开始取消限地价的土拍政策之后，本土民营房企润达丰滨江卷土重来，在麓湖、金融城东两大热门板块接连拿下两宗地块。让人颇感惊讶的是，润达丰滨江在争夺这两块地时表现得志在必得，异常生猛，两宗地都经过了60轮竞价，最终被润达丰滨江高溢价收入囊中。

今年8月，润达丰滨江公布了这两块地的项目案名：丽世缦华和交子缦华——润达丰滨江全新的高端产品缦华系。加上兴隆项目悦蓉九州，润达丰滨江在今年下半年将出现三盘齐发的态势，在市场表现颇为抢眼。

今年以来，随着市场进一步走向下行通道，市场大背景已经发生改变，手握高地价的润达丰滨江，又将如何应对？

拿林家坝地块时，润达丰滨江就像一个经验丰富的“赌徒”。

4月19日土拍现场，经过60轮的竞价之后，楼面地价停在了23400元/㎡，溢价33.7%。这个价格已经刷新了区域的楼面地价记录，逼近了仁和春天在2023年12月创下了最高23500元/㎡的楼面地价记录。

然而仅仅4天之后，润达丰滨江就证明自己赌对了。4月23日，金茂以24500元/㎡的价格拿下临近约52亩的地块，刷新了成都地价的最高记录，成为成都的最新单价地王。

这场土拍更加激烈，先后竞价高达81轮。润达丰滨江和金茂一直战至最后，此前已在区域开发有项目的金茂志在必得，最终溢价48.48%拿下该地块。事后看来，润达丰滨江难免有“抬轿子”的嫌疑，但其最终将金茂拉下水，成功减轻地块的开发压力，也算是土地拍卖场上的一个成功运作的案例。

随着金茂地王的诞生，林家坝也完成了地价六连跳的越级。

自2023年至今，以林家坝TOD为中心的区域，共计出让6宗合计约246.8亩的住宅用地，其楼面地价也从14900元/㎡，一路上涨至24500元/㎡，2023年拍出的三宗地块，全部达到了20000元/㎡以上。据相关数据统计，2024年迄今大成都共拍出7宗楼面地价超过20000元/㎡的地块，其中3宗位于林家坝。

地价节节攀高，源自于区域地块争夺的激烈。区域去年拍出的3宗地块均触发熔断，最后抽签的企业企也最高达到62家。今年土拍规则修改之后，3宗地块竞价次数最低也有50轮，最高达到了81轮。

地价持续看涨，带来两个直观的后果，其一是产品定位高，其二是产品单价与总价高。8月，润达丰滨江对外公布了林家坝项目的案名：交子缦华。至此，林家坝六大项目的产品形态全部亮相，小高层、叠拼成为绝对的主流，大平层面积基本以143㎡四房起步，甚至出现了超过200㎡的超大大平层。

价格方面，去年拍出的三宗地均设有最高清水限价，其中锦江颂的最高清水限价达到了35000元/㎡，目前锦江颂含精装的单价以达40000元/㎡上下，在售的170㎡四房户型最高达到了680万元。此外，目前已经在售的中国铁建西派交子，其186㎡的四房户型最高售价也已逼近800万元。

润达丰滨江交子缦华和金茂璞逸锦江尚未取证，但从目前金茂璞逸锦江公布的户型面积段来看，其总价已基本锁定1000万级别，而交子缦华也同样会在这一水平线上。

土地价格的激烈竞争，把林家坝带入了硬刚产品的厮杀战场。

与成都所有热门的改善区域不同的是，林家坝的产品定位和迭新，来自地价倒逼的比重更多。但是同时，来自周边竞品的压力，也同样不小。

今年开始，入局林家坝的开发商都拿出了各自最好的产品线。率先亮相的中国铁建布局了其在成都已有10多年历史，且有广泛市场认可度的改善产品线——西派交子；而金茂则选择了今年的全新产品线——璞系。今年3月，金茂在北京发布了全新产品系“璞系”。4月，“璞系”的首个项目金茂璞逸曲江在西安首开售罄。从目前金茂璞逸锦江公布的规划图来看，其定位要高于金茂府，户型面积达到约200㎡起步。

在樾系和悦蓉系之后，闯入林家坝战局的润达丰滨江也带来了自己的全新产品系——缦华系。尽管目前林家坝项目交子缦华尚未公布具体的户型面积，但有消息称会是200㎡+的大平层以及类独栋产品。

润达丰滨江的缦华系同时待售的还有麓湖约44亩项目丽世缦华，目前也暂未公布户型面积。2023年11月30日，天府新区取消限价之后的第一场土拍，经过60轮竞价之后，润达丰滨江以楼面地价16900元/㎡的价格，拿下麓湖43.7亩住兼商用地，溢价61%。该宗土地的楼面地价，在2023年天府新区成交的地块中排名第2，仅次于当年8月中国铁建在麓湖拿下的75.78亩地块，该地块的楼面地价为17200元/㎡。

润达丰滨江目前另一个待售的项目是位于兴隆湖的悦蓉九州，今年7月，悦蓉九州在迪拜开了一场发布会，赚足了噱头。不过目前项目仍然处于待售状态，户型面积等信息也暂未公开。润达丰滨江的上一个悦蓉系项目是位于新川的悦蓉东方，包含了150-384㎡的高层大平层以及叠拼产品，该项目是成都首个楼面地价突破20000元/㎡的地王项目。

另外，润达丰控股当前在成都还有一个合作的商业项目——成华和悦广场。今年7月，成华和悦广场举行了发布会，首次公布项目的规划细案、建设进展、品牌引入概况。由于东客站片区的商业综合体大多难产，成华和悦广场若能如期开业，则对片区商业消费的改善和提振无疑有巨大的帮助。

成华和悦广场由润达丰控股和香港渝太等合作，于2023年开工建设。这也是成都的第二家和悦广场，首家和悦广场位于麓山大道，由于引进了山姆会员店而在成都名声大噪。成华和悦广场分为南北两馆，涵盖一个超级主力店+9大核心主力店，其中北馆整体打造为2万方会员制仓储超市。

2015年，川内本土房企润达丰滨江地产进入成都市场。2016年，润达丰滨江地产的成都首个项目，位于麓山大道的滨江和城入市，以高密度、小户型、低总价的特点，迅速在成都市场打开局面，还曾一度成为成都单盘的销冠。

2016年，成都楼市开始步入上行通道，市场蠢蠢欲动，又出现了通宵排队购房的景象。润达丰滨江踩点进入，快打快消，滨江和城与滨江两岸等两个“极致刚需“盘的接连成功，让其迅速在成都市场站稳了脚跟。

随着市场的持续走强，2018年，润达丰滨江推出了位于天府五街的滨江天樾、位于锦江区的滨江樾府两个项目，剑指改善，加入了市场主流的大平层、叠拼产品的竞争行列。

此后，润达丰滨江又相继推出滨江樾城、滨江领樾、滨江玺樾等定位改善的项目，并成功形成了自己的首个改善产品系列：樾系。2019年，滨江和城的最后一期，也以“滨江领樾“的案名面市，足见润达丰滨江做高端产品以及形成产品系的决心之强。

在这期间，润达丰滨江也不忘继续发展其“城”系列，滨江睿城、滨江郦城、滨江四季花城等项目也陆续面市。

2021年，地王项目悦蓉东方入市，150-384㎡的高层大平层以及叠拼产品设计，其定位高于樾系。无奈的是，这此后三年，由于润达丰滨江土地获取滞后，“悦蓉”系的扩张并不顺利。

进入成都9年时间，润达丰滨江在成都及周边操盘项目已多达10余个。梳理其在成都的产品发展脉络，不难发现其在产品打造上颇具心得，亦能快速适应市场。其樾系、城系产品在成都市场拥有广泛的知晓度和客户基础。

尽管润达丰滨江在产品发展上一路高歌，但其在项目获取上却未必能跟得上。成都地产界梳理发现，自2020年7月2日新川地王项目之后，直至2023年底土拍限地价政策放开之后，润达丰滨江才又开始通过招牌挂在热门区域拿地。

润达丰滨江亲自下场拿地的情况并不多见。自进入成都之后，润达丰滨江的绝大部分项目都是通过收并购或者合作开发取得，其中收并购是其获得项目的主要途径。如2020年7月2日新川42亩地王，拿地者为渝太地产，后润达丰滨江加入开发。

也正因为如此，润达丰滨江地产的不少项目都多少显得有些“神秘”，例如位于郫都的滨江玺樾、位于兴隆湖的悦蓉九州等项目，公开的资料显示，兴隆湖项目土地获取是在2018年，但获取方式、土地价格等详细信息外界仍无从得知。

2021年，成都开始实行集中供地，在双限，熔断等全新的土拍规则之下，市场迎来了“央国平”时代，民营房企，尤其是本土的中小民营房企几乎销声匿迹。三年多的时间，一向高举高打的润达丰滨江也进入了“潜伏期”，直至取消限价之后再度卷土重来。

长达3年多的时间没有公开的新项目进账，也让润达丰滨江跌出了百强房企。在各大机构出具的今年全国1-8月销量榜单上，均已不见润达丰滨江的身影。据克尔瑞四川的数据，在成都，2023年润达丰滨江以25.14亿元在房企权益榜单上排名第30，成交面积15.98万方，排名第20.今年1-8月，润达丰滨江仅以4.38万方的成交面积排名第48位，其余各维度的数据均已跌出top50。

润达丰滨江时隔三年卷土重来，以高价地再战高端市场，压力全部给到了产品。一方面，今年以来随着限购全面放开，市场成交遇冷，不少项目的户型面积段已经开始下探，市场开始进入新的周期，高端改善尤其是深改终改产品的市场大背景已经发生了变化；另一方面，高地价倒逼润达丰滨江在产品上做出比樾系、悦蓉系更加高端的产品，才能顺利实现溢价。

不过也应该看到，从麓湖到林家坝到兴隆湖，其做深改产品的基础是存在的，区域市场也多“同路人”，可以共同支撑片区的市场热度；润达丰滨江在做高端产品方面有一定的经验，甚至还能有些创造性的设计，在市场下行周期中做出叫座的高改产品也未可知。