这两年我被问的最多的一个问题就是:你觉得房价到底了吗?
这个问题过于复杂,我这点功底确实不够格回答,我只能说个人相对比较乐观,时间不会太长,不会像很多人说的那样要走脚盆鸡的走势,要失去的15年,宏观的基本面和环境是不一样的,不能做类比。
但是我们可以换种思维方式来回答这个问题,先把逻辑理顺,也许就没得那么复杂了。
我先说结论,可能偏悲观和现实点,市场应该还会有一次下跌确认。包括我们的GP市场一样,目前在做2700点保卫战,要想有长牛和大的行情,市场就必须还有一次下跌确认,可能这个幅度还不小,大家稍微谨慎一点。
继续说逻辑,万事万物皆有周期,过去我们的房地产市场几乎一路长红,极少有下调周期,也是极短,这次也许不一样,我们要走的稍微长一点,长远才能走的更稳一点,不然才会真的像脚盆鸡那样,摔的很惨。
市场要真的见底,个人觉得本轮周期要复杂一点,因为供求关系基本面的变化,本轮周期大概率会经历4个周期:估值底 → ZC底 → 情绪底 → 市场底。
01
估值底
就跟买GP一样,我们会看市净率、市盈率。房子怎么看估值呢?怎么判断是不是底部?
我们可以看租售比,或者叫租金回报率,过去这3年,因为房价回调,很多城市的租金回报率大幅提升,一线城市以前很多连1%都不到,现在可以到2%左右,二线城市可以到3%左右,像重庆很多房子是可以到3%的。这可比存米行好呀,5年定期才1.8%,很多米行还下架。
那这个估值底到什么时候才合适呢?我确实没做过太多调研,据说脚盆鸡、泰国这些地方好多房子租售比蛮高的,可以做到4%。如果还有一跌,我们就真的快了。
当未来明知CK利率会继续走低,通货PZ又会来袭,而又没有更好的TZ市场,那房子也许就会进入大家的法眼,变成香饽饽。
之前写过,这也是为什么在第二季度我们的HBZC执行报告,明确提出租金是影响住房价值的核心变量,住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。
02
ZC底
ZC对我们GJ来说肯定很重要,每一次楼市的涨跌其实有ZC市的功劳。
可是我们过去的每次ZC不能说无效,真实的意图其实是托举,而非大力刺激,所以大家感觉像是脉冲式的,疗效很短。
我们最近其实很多ZC还是有一惯性的,就是要消化存量,减少供应,一方面保障刚需,让居者有其屋,另一方面在优化增量,双轨制到430/730ZZJ会议皆是如此,特别是517四箭齐发,到现在感觉疗效也快差不多了。
因此未来肯定还有继续出台ZC,且9月老鹰大概率降息,真的大动作才敢展开。同时十八道金牌目前并没有出完,后续还会有,最猛的也许还没出笼,水还在空转,另外有没可能继续放开XG?或者全面实现先息后本?
这样你首付极低,持有成本极低,租售比又还很高,叠加BUFF之下,我就问你买不买?
03
情绪底
情绪底是最难琢磨的,一般情况下,经历了估值底、ZC底,房价下D跌出惯性,大家恐慌性抛S,会带来大范围的负面恐慌情绪。就像现在,估计有90%的人都不看好房地产,不看好AG,不看好国Z。
这带来的结果是惯性下杀,会出现超跌现象,绷不住的会选择割肉离场。
而当超跌现象出现,估值底配合ZC底,就会出现一支无形的大手出现,带来一波上涨行情。
而情绪最易受裹挟,上涨会带来羊群效应,情绪很快也会反转,大家又都会看涨。
04
市场底
经历了估值底、ZC底、情绪底,最后才会真正迎来市场底,再反过来展开新一轮周期。
这个市场底到底多久能到?没人能预测。
个人觉得时间要缩短,需要很多因素、背景的叠加。其中有个很重要的是第五轮康波周期回升期的到来,也就是下轮技术革命的突破,是新能源还是AI?带来新的技术革命红利,能源突破,人效大幅提升,经济再次复苏腾飞,才能加速房产的市场好转。
综上,市场短期还未企稳,也许还有一次下跌确认,但重庆其实空间不大了,有实力的人已经提前下叉了,因为很多人更看重重庆的高租售比,刚需自住也无须多等,早买早享受,但肯定也不用太着急,短期不会有翻天覆地的变化。