很多圈内“专家”，苦口婆心的劝导网友们：老破小，坚决不能买！
这个“共识”，这两年，已经愈发明显。
其实，在青岛，并非所有老破小都没有市场。老破小，是一个很矛盾的存在。
一方面，有些老破小，确实卖不动；另一方面，个别区域的老破小呈现供需两旺的姿态，以价换量，个别房源甚至1天就能成交，带看几次便成功签约。
这其中，浮山后老破小，就是热销典型。当然，价格确实跌到位了。
1、单价一万三，当天秒没！
前不久，不就有消息说，深圳买家去杭州狂扫12套老破小。别看不起浮山后的老破小，类似的情形也在上演。
浮山后一小区，整个浮山后板块建成最早的小区。1998年前后竣工。地理位置不错，板块内较早的公交线路基本都会经过这个小区。
交通便利程度和生活方便程度都是不错。离富源路小学、合肥路佳世客都不远。
就在一小区，前些日子有个典型例子。
套一，32平，挂牌当天就成交了，房东要46万，让了3万，最终43万成交，单价1.3万。
2022年7月，也就是两年前，一小区同样的套一，成交价79万，单价接近2.6万。
所以，不是老破小卖不掉。而是，性价比低的老破小卖不掉。
同样是浮山后一小区的主流户型，套二70平，挂出来价格144万，带看3次，房东让了13万，以130.7万成交，单价1.8万。
一小区的大户型，136平的套四，单价也降了不少。有个房东挂255万，最终230万成交，也只带看了7次，卖了两周而已，成交单价不到一万七。
另一个房东，也是136的套四，挂257万，以231万成交，带看6次，卖了9天。
浮山后的老破小，一边降价，一边疯狂成交。以上这些“速度成交”的二手房，单价都比较低，甚至到了一万四五。
买这种老破下的优势是什么，即买即租或者住，都可以，几乎可以算是没有什么等待和持有成本了。
有朋友说，浮山后的老破小的房价几乎已经下跌到没有什么水分了，已经可以算是底部了。
2、供需两旺，价格是王道
浮山后二小区位于辽阳西路与同和路交叉口，2000年前后建成。
二小区规划了2866户，84栋楼，规模大，富源路小学就在小区范围内。
浮山后四小区，市北区同安路41号，2000年前后交付，约3000户。
加上一小区，这三个小区有一个共同点，就是开放式楼院，且最早是老台东片区安置小区。
浮山后二手房成交统计看，排名前两位的就是一小区和二小区，不分你我，近一年，前者成交55套，后者54套。
这个成交量，甚至比很多新楼盘卖得都好啊！
不难发现，这批成交快、单价低、总价低的房源，房屋建龄20多年，成交总价大多在70-200万左右，是浮山后的价格洼地。
而这与市区二手房整体市场行情情况基本趋同。
如果说市区新房的主力越发改善化，那么二手房的主力军就是刚需客户了。
浮山后昔日F4的新房价格约3万/平，比板块内老破小贵了近一倍。
供应量层面，也是排前列。一小区189套在售，二小区170套在售。
这两个小区，基本上就是供需两旺的状态。其中，二小区挂牌均价两万一，成交均价一万七。很明显，这就是买方市场，房东需要让步。
下图是浮山后二小区套二近期成交价：
下图是浮山后二小区套二两年前成交价：
浮山后二小区，套二房源，70—80平，近期成交价一万六左右。两年前呢，两万六至两万八的成交单价。
浮山后四小区的套一，50多平，近期成交价一万七左右。2022年6月前后，价格甚至到了三万出头。
对于普通家庭，低首付，给孩子落户上学，或者一些追求租金回报率人群来说，浮山后老破小，竟然成了一个不错的选择。
3、追学区，悬着双刃剑！
五六月份的新政，购房门槛再次降低。除了首付降低，房贷成本也在降低。
这边，部分老破小价格腰斩，性价比瞬间飙升。
虽然，房师傅觉得，老破小不是一个好的选项。但是，另一边，新政策的短期效应，房贷利率空前的低，按耐不住的人总是有的……
优质的位置+顶级的学区让浮山后老破小，一直很叫座。
2022年，浮山后不少房源冲破三万大关，不就是这两个属性加持吗？尤其是学区一直在。学区需要提前一年落户。老破小的一个需求点就是落户。
然而，在本轮楼市调整期，浮山后板块，价格下调最多的就是“老破小”。
为何？一方面，解决完孩纸上学问题之后，不少“老破小”业主不存在惜售心态，加速了此类房源的转手频率。
另一方面，这几个老小区，户型设计、管理服务、公区配套等都是落伍状态，宜居属性非常差。大批房东卖旧换新。
还有一个隐藏的潜在因素，促使部分房东果断转手。那就是孩子越来越少，未来不确定。
从近期各小学一年级规模来看，普遍比去年少了。
浮山后学区热，未来走势，很难说。