编者按：为进一步推进本市产业园区城市更新工作，为存量产业用地的盘活更新提供政策指导和案例经验，切实提升产业用地使用效率，促进经济高质量发展，我委特别开设“产业更新”专栏。该专栏将定期集中展示各类产业园区城市更新的优秀案例，为各园区和相关部门开展存量产业用地二次开发工作提供经验和参考。
近年来，临港新片区围绕“有效盘活低效存量资源，充分发挥镇级产业园区在产业集群配套、集聚增长动力、推动区域高质量发展中的积极作用”的指导方针，由管委会、开发主体和镇政府形成合力，紧抓产业园区提质增效“腾笼换鸟”，涌现出了一批如科创棱镜、仁宏制衣等成功转型案例。
主要措施：通过股权收购、联合开发盘活未开发地块
2006年上海洋山集装箱服务有限公司通过挂牌出让取得项目地块，在完成一期建设后，二期长期未开发，且一期为集装箱堆场和仓库，产值和税收水平低。2018年临港集团产业区公司与管委会沟通转型升级方案。2019年由深圳奋捷物流有限公司（普洛斯中国）通过股权收购取得地块使用权，再由上海临港浦东新经济发展有限公司受让50%股权，设立项目公司上海临普聚创经济发展有限公司共同对项目进行二次开发建设。2021年11月，该项目公司完成园区平台认定。2022年起，项目建设标准厂房11栋，重点聚焦服务于新片区集成电路、人工智能、高端装备制造、智能网联汽车等前沿产业集群建设和发展。项目已于2024年竣工，预计导入企业30家，年产值10-13亿元，税收产出强度不低于50万元/亩。
更新后的标准厂房实景图
主要措施：通过规划调整、资金补贴鼓励业主自主更新
上海临港海洋科技创业中心有限公司于2011年取得项目地块，建设了两幢18层孵化主楼和10幢研发小楼。由于临港科创中心转型升级，需要进一步提升园区规模和品质，原地块开发强度和建筑高度无法满足高新科研的发展需求。2021年6月通过图则更新，将地块容积率调整为3.0，建筑高度调整为75米。2021年8月该地块完成园区平台认定。根据《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持产业转型升级的若干措施（试行）》（沪自贸临管规范〔2022〕10号），管委会统筹资金补贴，给予地价剪刀差25%的一次性资金补贴，每亩不超过30万元。拆除原一期10幢研发小楼，新建两幢高层楼宇，形成“四高一低”的格局，用于建设全球跨境技术贸易中心和离岸孵化基地。目前项目已开工，达产后税收产出强度不低于60万元/亩。
更新后的“四高一低”格局规划图
主要措施：通过厂房定制、优化环境盘活低效用地
上海仁弘制衣有限公司（以下简称仁弘公司）位于四团镇新四平公路1000号，原本从事传统服装生产，后转租“二房东”管理，内有12家小作坊，整个厂区环境“脏、乱、差”且效益低下。为了推动老厂房改造，四团镇多次走访仁弘公司，并召集经济、规划、农办等相关部门开展座谈，政府聘请的法律顾问全程参与，探讨企业未来发展方向。四团镇分类施策，做好现有企业“一去一留”，对发展后劲足、潜力大、业态好的厂区内企业，主动帮助其在北部园区寻找新空间。借助临港新能源汽车发展的良好势头，四团镇转变招商方式，通过线上、线下多种渠道精准招商，最终与延锋彼欧汽车外饰系统有限公司达成战略协议。2021年，仁弘公司推倒原有厂房25000平方米，为延锋定制一期标准厂房35000平方米，租赁给延锋使用。项目一期总投入7.5亿元，于2022年8月产品下线，2022年上缴税收2000多万元，解决四团400多人的就业岗位。同时，四团镇结合乡村振兴工作，通过流转、退出等形式，盘活“五四村”闲置宅基房屋，将宅基地、存量村级厂房转化为人才公寓，统一运营管理，保障企业人才居住问题。仁弘公司承诺自项目二期2025年建成后，达产税收产出强度不低于60万元/亩。
更新后的定制厂房规划图
下一步，临港新片区将在前期产业用地绩效综合评估结果的基础上，进一步强化导向，创新谋划，通过规划土地收储、园区平台回购、产业导向把控、跨部门联合协作以及市场化补偿方式等路径多措并举推动盘活低效用地提质增效。一是进一步推进工业用地的全生命周期管理，形成典型案例。二是继续联合各镇、开发主体，服务好新片区内存量厂房项目。三是积极推动低效用地“工业上楼”打造智造空间。
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