化解风险、确保高质量交付、在行业新旧动能转换时完成各项能力构建，是万科管理团队现阶段的主攻课题
文｜王博
房企新一轮淘汰赛开打两年，能存活至今，并按时保质交楼的头部房企，都有希望在新一轮竞争中胜出。不过，现在仍是最难熬的时光。
8月30日晚，万科企业股份有限公司 （000002.SZ/2022.HK;下称“万科”） 召开2024年中期业绩会，不到两个小时的业绩会上，万科董秘朱旭代表管理层多次向投资人道歉，表示诚恳接受外界的批评和质疑。
万科2024年中报显示，上半年公司营收1427.8亿元，同比下降28.93%；权益净利润-98.5亿元，同比下降199.82%。
关于亏损原因，万科管理层解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。
其实，亏损仍然是上半年房企财报的底色。
中指研究院最新发布的数据显示，截至8月30日，已有百余家A+H股房企发布2024年半年报或中期业绩公告。上市房企盈利性持续走弱，净利润下滑显著。其中，72家公司营收同比下降，87家公司净利润同比下降，50家公司亏损，其中24家为疫情后首次亏损。
由于市场需求疲软、房价进一步下行、市场竞争加剧等原因，房企卖房子越来越难，“以价换量”就成为去库存的常用手段，这也导致了上半年大多数房企营收、利润双降。
2022年后，房地产行业进入深度调整期，“保现金流”、“有利润的营收，有现金流的利润”等管理思路成为主流。此时，万科选择以价换量，旨在保证公司的流动性安全。
但从万科中报会上可以看出，管理团队也明白，在新的行业发展周期中，“以价换量”只能保证不掉队，建立新的融资、业务、产品发展模式，才能保证万科在下个周期占据潮头。
甩包袱 聚焦核心业务
业绩会上，朱旭介绍，上半年万科的销售仍在行业第一阵营，在37个城市排名前三，实现销售回款接近1300亿元，回款率超100%。
降价促销，回款率提高，让万科有能力降低负债率。
财报显示，上半年万科累计偿债524亿元，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据发行，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。
万科年内到期的境外公开债已全部偿还完毕，年内到期的境内公开债仅余1笔中期票据20亿元。
万科2024中报显示，截至报告期末，集团有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%；一年内到期的有息负债1019.5亿元，在总有息负债中的占比为30.8%。万科集团持有货币资金924.0亿元。
综上，万科有息负债以中长期为主，但短期内偿债压力仍在。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上谈到，上半年，万科把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，完成了7.4万套房子的交付，如期归还了154亿元的境内和境外债券。尽管现阶段经营上仍面临挑战，但万科一定会全力以赴，在确保项目按时、保质交付的同时，完成各类债务的兑付。
财报显示，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。
万科管理团队认为，现金流的改善除了销售回款，还在于大宗交易和资产的盘活，以及聚焦主业，逐步退出非主业业务和投资。
2023年至今，万科在政策支持下，通过“商改住” （商业用地调整为住宅用地） 、“售改租”、资源置换等方式盘活和优化的资源合计455亿元，实现盘活回款81亿元，盘活和优化的资源累计实现销售140亿元。
2024年上半年，为了聚焦主业，万科还在逐步退出非主业业务和投资。
2024年初，万科落地了“一揽子方案”，即全面化解潜在风险，适应行业向新发展模式转变的五年计划。具体包括：
1.实现总体负债规模下降，财务恢复稳健，债务规模、债务结构等方面达到行业优秀水平；
2.明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，清理和转让非主业的财务投资，资产交易、存量盘活，全面完成战略和业务的瘦身健体，实现战略聚焦与能力聚焦，做好、做强、做精主业，打造行业产品标杆和服务标杆；
3.完成融资模式转型。从统借统还、主体信用为主，逐步转向以项目和资产信用为主的融资模式，利用好房地产协调融资白名单、经营性物业贷等工具。
基于“一揽子方案”，上半年，万科加快了处置非主业资产的步伐。
2024年2月，万科23.8亿元转让七宝万科广场50%股权; 5月，万科完成深圳湾超总项目转让，回款22.35亿元; 6月，印力完成了南翔印象城MEGA 48%的股权交易，交易金额13.2亿元。
截至7月底，万科完成交易额204亿元 (含印力的资产交易及不动产投资信托基金REIT发行) 。
朱旭称，“一揽子方案”不是简单做“减法”，还包括发展方案，具体包括：推进综合住区产品模块研发创新， 提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。
做强三大主业，重筑护成河
收敛聚焦的同时，万科稳步提升三大主业。
上半年，万科综合住区开发业务销售仍然居于行业第一梯队，交付7.4万套房子。
中指研究院数据显示，2024年上半年，房企销量前三名分别是保利发展、中海地产及万科，销售额分别为1733.0亿元、1483.0亿元、1267.2亿元。
租赁住宅业务方面，2024年上半年，万科泊寓实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。
截至6月底，泊寓累计开业数量增加至18.3万间，客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP （酒店行业营业毛利） 利润率接近90%，单房运营成本同比下降13.3%。
上半年，万科还盘活了长租业务中的存量资产，如深圳和颂轩项目就是由传统商办资产“售改租”的新产品。
和颂轩项目有1088套房，开业即满租，同类模式万科今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还响应国家纳保政策 （符合标准的长租公寓纳入保障性租赁住房） ，全国共计纳保11.2万间。
物业服务方面，上半年，万物云实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。
其中，社区空间居住消费服务收入101.5亿元，占比57.6%，同比增长11.5%; 商企和城市空间综合服务收入60.8亿元，占比34.5%，同比增长7.0%; AIoT(人工智能物联网)及BPaaS (流程即服务) 解决方案的收入14.0亿元， 占比7.9%，同比增长5.9%。
伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化，为老百姓建设好房子、提供好服务，已成为行业新发展阶段下房企核心竞争力所在。
上半年，万科的三大主业也围绕这一目标展开。
在新房销售方面，为了优化客户交付体验，万科在交付前邀请超过2万户业主走进工地，实地感受建造质量。
为了适应“好房子-好社区-好城区”的客户需要，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。
早在2018年9月，万科就创建了“2049未来城市实验室”，开启研究，走访调研全球超50个先进社区。2021年8月，上海市政府与万科签署战略合作框架协议，“未来城市理想单元”就是其中的关键内容之一。这个5年多前埋下的伏笔，如今到了开花结果的时刻。
“未来城市理想单元”首个项目“理想之地”2023年在上海嘉定落地，就把住宅、市集、商店、办公、运动馆、幼儿园、养老和政务服务融合，80%的日常城市服务都可以在15-20分钟步行范围内达成。
在楼市销售整体承压的背景下，“理想之地”成为2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军。2024年，“未来城市理想单元”在更多城市落地。
不仅如此，万科长租公寓的运行也在用这个思路构筑生活圈。近两年，万科不断的创新公区资源。在公寓附近引入潮流市集、休闲小街、趣玩运动、深夜食堂等多元生活集合店。
以此概念建设的万科厦门海湾社区，开业后连续16个月月均签约500间，实现出租率 100%，首个完整年度的NOI （净营运收入） 率超过5%。
物业运营方面，在新增楼盘显著减少的情况下，万物云瞄准了存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，不仅对在管物业公区环境进行了改善，增加了收入，也提高了客户满意度、缴费率，并让资产得以保值增值。
上半年，万物云中标了腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个大型设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。商业物业服务单价高、续约稳定，是万物云未来营收持续增长的基石。
在物业、租赁领域的运营能力积累，让万科有机会在新旧动能转换时，首先打动金融机构，改变了行业靠拿地、盖房子，借开发贷的传统融资模式。
上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿，占上半年融资总额的35.78%。
同时，上半年，万科在多赛道实现了REITs突破。
4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元。目前，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，而此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。
REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，这种融资模式不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。
未来，中国仍有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，对REITs工具成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。
高管持股，看好后市
中国房地产何时能走出低谷？2024年半年报业绩会上郁亮只回答了这一个问题。
他认为：中长期看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
郁亮称，新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升。随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。优质住房不仅是物理条件层面上的改善，也包括消费者全周期居住体验的软性提升。行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。
郁亮说，产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。比如今年上半年万科在合肥开盘的璞拾隐翠项目，在市场普遍下行的情况下，六次开盘全部售罄。
他进一步分析了政策端、供给端和需求端的变化。
政策端，对多样化住房需求的支持也让买房变得更容易了。各个城市在因城施策的导向下，无论是购房门槛，还是首付成数和利率水平，都已经尽可能的向各类多元化住房需求放开和倾斜。
需求端，消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提振，这为需求复苏创造了良好条件。
供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。
8月30，万科中报发布会当天，受存量房贷或将下调消息影响，地产板块普涨。收盘时，万科A上涨8.33%，报收于6.76元/股。
7月9日，万科发布公告，披露公司骨干1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一。这意味着包括高管在内的万科骨干员工，把自己的利益与公司发展进一步绑定。
中报发布会上，多次道歉之余，万科管理层一致表示，解决万科开发业务的困难、提升向“新”而行的能力，仍需要耐心和时间，现在的耐心，就是对未来的信心。