业绩发布会现场
宇宙的递归与循环是人类一直好奇的课题，它有固定的时间和规律，一切守恒。
房地产业的变革与发展同样遵循守恒规律，从“供给侧改革”到“构建新模式”的探索，从高歌猛进到回归产品本身，品牌房企在转型与升级中寻找确定性，提升核心竞争力。
当下的市场，如何做强存量、做优增量，绿城给出的答案是，寻找确定性，对长处持续优化，对短板不断变革，以“长期主义”为锚，递推出新时代“好房子”的价值，以高品质产品服务与满足客户需求的持久守恒，锻造核心竞争力。
8月23日，绿城中国发布2024中期业绩公告，这是一份各项指标都跑在行业前列的成绩单：权益销售排名跻身行业TOP6，较去年再进3位，新增投资排名跻身行业TOP4，较去年再进4位；回款率高达103%，领跑行业。
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思变创新 遵循市场规律
近几年来，行业的未知与市场的变数比以往更加复杂而飞快，对于企业来说，适时应变虽然正确，但难免仓促而辛苦，所幸，一些擅长未雨绸缪的企业已经学会了应对“未知”。
绿城自2019年提出“战略2025”，朝着“全面发展优等生”的方向，不断进行产品服务的提升与经营策略的更新，绿城中国董事会主席张亚东曾说：发展是时间的函数。不同阶段有不同的任务。
行业近几年的考验是“去库存”与“保交楼”，2024年也不例外。先看绿城今年上半年这两项成绩的完成情况：3月份召开去化专项会议批复186个项目的决策，一线快速执行到位，重点项目平均月度成交由9套提升至20套，提升122%，即使在去化相对困难的三四线城市，依然实现销售面积69万㎡（占比25%），金额172亿元（占比20%），整体去化率较一二线城市低4个百分点；与此同时，高品质如期交付6.5万户，677万平方米，无一延期。
随着着城镇化率的走高，城市中单个地块独立价值开始凸显，绿城的投资拿地思路也开始变化，由最先的聚焦一二线城市到高能级城市，再到高能级地块，当下是聚焦“好项目”。新拓项目必须确保利润率。安全性、确定性高的项目如果现金流模型较好，可适当放松利润要求。1-8月绿城拿地总额位列第一，投资策略更加精细，“做一成一“是关键。
台州凤起潮鸣
为了让市场认可，加速去化，绿城致力于产品的不断进化创新，打造“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”让客户满意的好房子，目前已封装“凤起系、月华系、庐系、春月系”等系列产品。值得一提的是，绿城去年推出实景全维示范区，将售楼处、样板间、景观、泛主题会所、架空层甚至地下车库等场景以实景呈现，让客户真正体会的“所见即所得”。
如上半年入市的义乌凤起潮鸣，半个月内到访量超1500组，创下“18天首开公证摇号即罄，销售额超20亿元”的现象级热销，通过产品创新与增强用户体验印证了“好房子”在不同城市的生长力与爆发力。
由高能级地块与高品质产品服务的双重“打底”，绿城在“去库存”与“保交楼”的灵活营销打法上极具后劲，为行业下行中的获客与转化策略提供参考。今年上半年，绿城首开前置供货6个项目，超额实现销售额57亿元；同时要求续销项目 “老盘新做”，全面服务升级，优化销售动线、销售说辞，做好推广焕新，促成二季度续销日均3.9亿元；针对难销项目则及时调整销售策略，精准施策，最终去化住宅长库存、商办、车位共215亿元。
基于对土地、产品、流量多个环节的趋势判断，顺应时代与市场规律，绿城持续进行能力与策略的线性迭代，在严苛的市场环境下推出“叫好又叫座”的产品。
02
动态守恒 确保安全稳健
无论做加法还是减法，无论是扩张还是收缩，按照房地产业多年来变迁规律来看，穿越周期“活下来”并“活得好”的企业，都具备一种顺从当下的“禅定能力”。 这种定力，一方面帮助企业准确判断形势，进而做出正确度更高的决策，另一方面保证企业在不确定环境下的能力迭代与能量变化的动态守恒，进而完成激烈竞争下的增量创新。
绿城的各项能力迭代是业内能看得到的，但相比能力迭代更难的是持久守恒。数学界有一个著名的拉马努金恒等式，无论经历多少次平方与开方，最后结果都为“N”不变。绿城的“N”是“稳中有进”，如何保持这一“N”的恒定，要看绿城如何设计并运用其中“平方”与“开方”算法中的“数值”。
第一个“N”，是绿城的品质价值守恒，即保持产品力与客户满意度的持续守恒，探索品质价值创新。绿城近年来顺应客户需求与市场形势变化，不断升级产品与服务品质。2018年顺应行业由去库存转向去杠杆、楼市发生有史以来最密集调控的情形，绿城意识到政策与市场环境更加严苛，行业竞争将更加激烈，客户的需求与标准也将越来越高，所以率先确立“品质为先”的发展战略，提出打造“六品绿城”理念，即内外出“品相”，过程求“品质”，工作有“品位”，结果树“品牌”，队伍讲“品行”，精神显“品格”；把“TOP10品质标杆”目标和“最懂产品”“最懂客户”支撑写入公司战略中；2024年6月进一步在行业率先推出企业好房子标准。
绿城好房子体系
品质引领下的绿城，连续14年在“中国城市居民居住满意度”调查中荣获佳绩，并连续12次荣膺“顾客满意度领先品牌”。中指研究院7月15日发布的《2024年中国城市居民居住满意度调查报告》显示，绿城总体满意度得分92.9分，在所进驻的16座城市拿下总体满意度TOP1；总体忠诚度得分89.6%，在所进驻的12座城市拿下总体忠诚度TOP1。
第二个“N”，是绿城的投资动量守恒，即保持土地投拓与项目兑现的链条守恒，探索项目价值创新。绿城近年来顺应土地市场结构变化，不断获取高能级城市的优质地块，提高兑现力与回报率。今年上半年新增15个项目，预计新增货值达333亿元，其中核心二线城市新增货值占比达94%；截至6月30日，其在一二线城市货值占高达79%，长三角区域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。
与此同时，绿城今年上半年首开的18个项目整体销售额超300亿元，整体兑现情况良好，首开去化率高达78%；一二线城市项目为绿城贡献的销售额占比高达80%，杭州、上海、宁波、西安、北京等13个核心城市销售排名稳居当地前10。
第三个“N”，是绿城的财务能量守恒，即保持财务健康与企业向前的动态守恒，探索企业价值创新。财务能量是助力企业发展的骨架与血液。绿城近年来顺应行业转型升级的趋势，在持续多元化前进中保证财务结构的稳健。
一是“收入与支出”能量守恒。2024年上半年，绿城营业收入695.6亿元，创历史新高，非房业务收入稳步增长；与此同时，管理费用持续下降，由2022年上半年的19.4亿元进一步降至2024年同期的16.9亿元；
二是“资金与债务”能量守恒。截至6月底，绿城货币资金达751亿元，创下历史新高，其中可用资金为437亿元；同时现金短债比保持在2.1倍的高位，平均融资成本降至4%，一年内到期借款占比维持在23.8%的低位；
三是“融资与发展”能量守恒。绿城凭借优质的股东信用背景与稳健的业务获得的金融机构加持与通畅的境内外资本市场融资渠道。今年上半年,绿城在境内债券市场成功发行总计51.34亿元，其中包括40亿元三年期中期票据和11.34亿元一年期供应链ABN；二级市场债券估值收益率波动亦有所下降，反映市场信心持续增强。此外还完成8.17亿美元的境外融资置换，已基本完成2024年到期境外债务置换，并提前完成2025年到期的3亿美元境外债务的置换。对此，境内证券机构中金与境外评级机构大摩均予以绿城“看好与展望”。
依托对价值、投资、财务等多个层面的精准把控，绿城为探索增量创新与实现企业高质量可持续发展打下基础。