由于整体市场的低迷，上海房企开启了小步快跑的“短频快”模式。
前两年动辄三四百套、甚至整盘入市的光景不再，今年单盘单次推盘量普遍控制在100-200套。
一方面是市场环境因素，单次大体量推盘去化难，反而会造成部分房源陷入长期作战的阴影中。
另一方面是高节奏的推盘，有利于楼盘热度的持续，毕竟每次开盘都是一次难得的宣传节点。
尤其是在竞争激烈的浦东，前段时间浦东热销新杨思·上园，仅推了98套，即将开盘的陆家嘴前滩公馆，也只推售225套。
然而市场上也有“孤勇者”，位于浦东中外环的港城中环汇云启，向市场投了一个重磅炸弹。
项目不仅过会价突破了联动价，更是要一次性全部推出720套房源，就相当于其他4-5个项目推售的总和。
大家都很好奇，在当下市场，开发商为何敢一次性推这么多房源？
今天，总爷就和大家来聊聊，捂了三年的港城中环汇项目到底如何？背后开发商港城集团实力怎么样？
01
主打刚需，但缺点不少
港城中环汇云启之所以有勇气一次性推720套，或许正是相信那句老话：
“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。
港城中环汇云启位于浦东中外环间御桥板块，这是一座体量达到56万方的大型产城融合综合体，过会价格6.5万/㎡。
这次价格虽然突破了拿地6.25万/㎡的联动价，但与其他在售新房比仍又一定的价格优势。
目前港城项目周边的二手房，仁和都市花园等品质相对高的，二手挂牌价8-9万/㎡；房龄在10年以上的绿洲康城亲水湾东区，基本在5.6-6万/㎡。
对比下来，港城中环汇云启6.5万/㎡的价格，甚至让人对一二手倒挂浮想联翩？
贵的东西只有一个缺点——贵，而便宜的东西却有很多缺点。港城中环汇云启价格到位，但是自身很明显的。
首先周边城市界面非常一般，项目西南侧直线距离约700米有个墓地，西侧紧邻高压线，短期内不会有所改变。
西北侧直线距离4km是御桥的浦城热电垃圾焚烧厂，虽然已经改成了垃圾中转站，但对于附近空气和水质的影响，是否消除尚未可知。
而项目的南边则紧贴外环高速，这条上海交通大动脉会有噪音、粉尘影响。
其次，项目周边生活配套相对齐全，但能级较低聊胜于无。
开车通勤比较方便，自驾40分钟到达徐家汇和人民广场；但到最近的地铁站11、16号线罗山路站，实际步行距离要1.2km。
除了项目本身自带的2万方商业外，项目周边以底商为主，业态较为单一。
距离最近的商场是太平洋中环广场，约2km，但部分商家已经关门，至今还在艰难招商中。
最后还是产品力问题，主力户型99㎡3房存在一定的硬伤。
得房率约73%，导致3个房间的尺度都很小，样板间主卧只放了一个1.5米的床，南向次卧为1.2米的床，北向书房只有一个书桌。
为了节约成本，项目装修配置也很一般，用的也是普通的双层玻璃，噪音不可避免。
相比周边金茂、浦开等改善型产品，这里待到交付后，可能要面临较多的改造及装修补充。
整体看来，港城中环汇云启比较适合价格敏感、对环境及产品有容忍度的刚需上车客户。
02
高举高打，大盘推售模式
港城集团成立于2002年，由浦东国资委和临港国资中心共同投资创办，是临港片区的三大开发主体之一。
港城集团主要负责以滴水湖为核心的临港主城区的基础设施、城市功能、产业功能的开发与建设，这些年临港的变化离不开港城集团的努力。
其中，负责房地产开发的是港城房产集团，是港城集团全资子公司，涵盖了房产开发、保障房运营、商业综合体开发运营和物业服务四大板块。
港城中环汇云启一次性全推720套，也是港城房产集团一直以来项目推售逻辑的体现。
港城房产集团一直深耕临港新城，在临港开发了多个住宅项目，不管市场如何变化，都保持着相对大批量的推盘节奏：
高举高打，大盘推售模式
比如滴水湖馨苑悦湾，2018年一次性推出614套住宅，开盘当日去化8成。2021年7月，项目5期又一次性推出316套叠墅和高层，当日售罄。
港城、融创、雅戈尔三家开发商联手打造的悦城项目，2021年底单次推售整盘1226套，当日售罄。
2021年前后，临港多个住宅取得了较好的销售成绩。但在当前市场环境下，港城集项目也出现了滞销，却保持着同样的推盘节奏。
今年年初，港城在惠南板块的云樾观海项目，也一次性推出了311套住宅，开盘半年有余，至今只网签了25套，网签率仅8%。
港城集团此前深耕临港，初次亮相中外环，打造的港城中环汇云启，从2021年拿地至今已经快3年了。
在当下市场环境，一次性推出全部720套，这其实非常考验开发商的操盘能力和蓄客水准。
03
经营显忧，操盘力待提高
和很多国企一样，港城集团也面临着“增收不增利”的困境。
在最新出炉的上海城投公司（涉开发）营收排行榜中，2023年，港城集团以101.23亿元排名第9，同比增长了85%；归母净利润却下滑了近30%，仅剩1.83亿元。
截至今年1季度末，归母净利润更是亏损了4亿元；货币资金65.65亿元，一年内到期负债84.76亿元，现金无法覆盖短期负债。
另外，受限资产占比过高，超过了30%，达到了34.66%。
值得注意的是，港城集团已经连续4年资产负债率超过80%，在增收不增利背景下还挺棘手的。
地方企业介入房地产开发已经不是什么新鲜事，随着市场竞争越来越激烈，很多国企已经非常市场化，产品打造能力也逐步走向行业前列。
但是，我们可以看到，不论是即将推售的港城中环汇云启，还是此前临港片区很多热销的项目，港城集团打造的商品房，还是被很多客户吐槽“产品力弱、装标一般、品位不高”。
此外，此前热销的临港悦城项目，交付延期3个月，并在交付后出现了交付质量、物业管理等一系列问题。
从港城集团的案例来看，做基建到做商品房，还是有一道门槛的。
如今房地产进入了拼真本事的时代，开发能力、产品力、服务力缺一不可。
港城集团自身操盘能力的提升，或许已经迫在眉睫。
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