这两年,浦东中产客户普遍纠结起来:买内环联洋、花木还是买郊区的御桥、唐镇?

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之前大家不纠结,要学区的肯定直奔内环。

现在御桥、唐镇学区也不差。

之前大家不纠结,内环核心资产肯定保值。

现在开始担心联洋房龄老了,跟不上涨幅。

其实大家的担心是对的,这轮周期内环竟然跑输了外环。

浦东迎来了中外环的倒反天罡。

如果以2020年1月为起点,联洋明显跑输了御桥、唐镇。

尘埃落定后,御桥、唐镇还有20%左右涨幅,联洋平均涨幅只有10%。

都说核心区资产保值,联洋是内环,怎么还跑输了中环外环?

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联洋跑输的第一个原因,就是房龄老。

2020年的这次周期,全上海都是次新房跑赢(次新房没有准确定义,普遍以2012年后、与主流新房无代差为标准)。

黄浦次新房跌到现在比2020年还贵了40%,20年左右的电梯板楼只有20%。

九亭标杆贝尚湾涨幅15%以上,附近很多小区跌回了2017年。

唐镇、御桥几个小区品质不一,归为次新房却没争议。

联洋小区基本是2005-2010年建成,品质也很不错,遗憾的是恰好赶上时代分割线。

2010年与2013年的很多房子,看起来差三年,其实差一个时代。

2009年四万亿下来,房地产全面跃进,出现了大量新的产品。

这些房子2012年后陆续建成,设计理念、园林规划、公区打造、施工工艺、装修风格明显高了一个维度。

房龄老不是问题,产品设计理念才是硬伤,这是时代背景决定,没办法。

我们用了30多年走完了西方国家几百年的道路,生活方式不知道更新了多少次,产品快速落伍很正常。

联洋的房子当然很好,看过后你还是会觉得跟新房完全不一样。

当地业主可能也觉得还好,毕竟上一代人审美固化了。

00后踩着肩膀上来,不接受中年人的建议很正常。

更重要的是,二手市场次新房很少,2021年后的很多房子还不能交易:触发积分限售五年。

次新房是主流需求,人为因素控制供应,跑赢大盘就很正常。

同属内环能级不如联洋的杨东,仁恒公园世纪2020年到现在涨幅超过20%,至少持平了唐镇。

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联洋跑输的第二个原因,是核心资源的外扩。

浦东开发很晚,主要资源都集中在内环,学校、医院、商业等等。

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浦东10万方以上商场分布

联洋之前闻名上海,也是因为卓越的商业环境、优质的教育氛围。

随着金色中环的开发,商业开始遍地开花,御桥现在商业能级也不算差。

联洋的大拇指广场老了,被外地土豪买走;联洋广场之类的,体量也不大。

教育资源更甚,浦东已经建了十几所建平系、十几所进才系,都是好学校,想读个差学校都很难。

先不管这些学校成绩怎么样,联洋教育优势被摊薄是必然。

商业、教育优势下滑,相对价值肯定下滑。

房价是个排位赛,不进则退。

联洋目前的优势是成熟的城市环境、相对高效的城市效率。

御桥、唐镇都还比较荒凉,比较偏远。

但是,30年后呢?

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联洋跑输的第三个原因是,客户被浦西分流。

这轮周期浦东跑赢上海,核心是浦东经济强势、新房较少。

浦东的定位很清晰,就是为上海赚钱,配套、城市环境、住宅数量都是次要。

所以浦东一贯的住宅用地批的少、产业用地批的多。

结果就是浦东来了很多企业,来了很多购买力,新房却很少。

买房人多,房子少,价格就相对坚挺。

很多人说,浦东房子少可以买浦西啊。

能有这个条件的浦东人,其实不太多,以沿黄浦江为主。

浦东太大了,腹地的一些居民买浦西通勤太久。

浦东经济主要有四驾马车贡献,能选择浦西的主要是陆家嘴的高收入群体。

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这些人原本就盯着联洋、花木买,毕竟都是浦东内环,上班近。

2020年后杨浦、虹口、闸北内环新房大爆发,连续上市几十个楼盘。

陆家嘴的朋友打开导航看了看:这些新房明明在浦西,怎么比去联洋还近?

陆家嘴到瑞虹新城、到东外滩都比联洋快,甚至到西藏北路都不远。

恰好赶上联洋房龄变老,很多金融精英买了新房,联洋的潜在客群减少。

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客户被新房分流,联洋的跌幅也达到了30%。

2020年之前这些地方也有新房,总体数量不多,分流没那么明显。

张江的朋友们就没那么幸运,杨浦、闸北过来有一定距离。

环二已经接待过一些客户,卖掉新湖青蓝国际等小区,买在浦东,就是因为去张江不方便。

这意味着联洋的客群分流严重,唐镇、御桥的客流还是只能买在浦东。

你看看,地段差也不是没优势。

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联洋跑输的第四个原因是,同质化太严重。

浦东几乎从零开发,速度很快,十几年内环全部建成。

好处就是环境不错,坏处就是小区高度同质化。

仅初代商品房,浦东内环至少有175个以上。

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这些房子有些品质不如联洋,有些没学区,一定程度上却分散了联洋客户。

买联洋的,不全是为了学区。

如果只有联洋,可能有些人咬咬牙就上了。

旁边多了一个洋泾,便宜一些,压力小一些,基本功能也具备了,有些客户就退过去了。

浦东购买力再强,局部也会出现供需失衡。

大家天天讲的唐镇、御桥,其实就那几个小区,唐镇三兄弟,御桥万科海上传奇、仁和都市花园等等。

加起来也没多少套。

就这点房子,顶住市场下行压力就容易得多。

御桥再来几十个万科海上传奇,分分钟价格打下来。

房价是一个非常复杂的计算体系,以上只是部分解读,更多的内容欢迎大家补充。

而且价格只是一种信号,有时不能完全代表价值。

联洋价格跑输,不代表价值跑输。

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环二很早就讲过这个模型,联洋价格波动很大,长期价值缩水,不代表一定不能买。

如果价格偏离价值太多,也会出现抄底机会。

而且联洋的地段优势还在,城市环境更成熟、市区通勤效率更高、整体居住水平更高。

具体是否值得购买要结合个人需求。