大家好，我是苏北哥！最近南京楼市其实发生了很多颠覆旧有格局的大事，对后期市场影响极其深远。听到这话，可能很多购房粉丝又被北哥弄得一脸懵：又是什么大事，不会是文章开头的标题党吧？弄得大家一阵紧张！
当然不是，北哥报道南京楼市，一贯的风格就是实话实说，从不故弄玄虚！首先这第一件大事就是南京楼市库存出现了历史性的降低，截止到8月13日，南京的新房库存总量仅为53667套，相比6月上旬（网房关闭库存库存数据之前）南京新房库存68417套的总量，已经下降了14750套，总体去化量达到了21.5%。
6月上旬南京网房数据
很多人认为今年南京的新房卖不动，事实证明，这些房源最终还是顺利卖出去了。
01.
三大“去库存大杀器”加码南京楼市，买房人能自由选择购买的新房房源已经越来越少了！
二手房挂牌总量也在肉眼的“下降”！截止今天早上十点，南京网房公布的二手房挂牌总量为159275套，仍保持在16万套以下。
南京网房二手房挂牌数据
而根据相关报道，南京二手房挂牌量从8月12日起就跌破16万套，这也是自去年3月份以来，南京二手房首次跌破这一数据。要知道今年上半年南京二手房挂牌量最高峰曾达到18+万套，如今与之相比，足足下降了2万+套。
与此同时，新增挂牌量和新增成交量“倒挂”的行情还在无限持续。8月前两周，周成交量均在1800+套徘徊，而周新增挂牌仅在1200套上下，按照这个趋势下去，南京二手房库存还得继续下降。且6月份南京二手房成交价格环比上涨0.1%，7月南京二手房成交价格环比下跌0.1%，透露出一个重要信息：南京二手房价目前还是相当坚挺。
总结起来，8月中旬的南京新房库存已经跌至5.3万+套；二手房挂牌量已经跌破16万套大关，很明显南京“去库存”战役已经取得了阶段性的胜利，接下来正是乘胜追击，加码“去库存”ZC的大好时机。
事实也是如此，8月中旬的南京楼市，三个“去库存”大杀器即将正式启动。
第一个去库存杀器：南京将启动国企收储存量房！
8月8日，深圳GX下场收储存量房的重磅新闻，吹响了全国新一轮新房“去库存”的号角。65㎡以下新房房源，无论是住宅、公寓、宿舍，只要是商品住宅性质的房源，深圳均可实现单套或整栋收购，后期施行封闭管理。
当时该消息一出，国内不少房产自媒体大号纷纷评论：深圳这一动作，代表了国内收储商品房“去库存”行动的升级，可能会起到重要的风向标和带头作用，引起国内众多新一线、强二线城市的跟进。
而早在今年5月中旬，南京头部媒体就曾报道南京个别行政区也打算对库存房源50套以上的现房商品房项目，组织开展ZF收购工作，用于增加保障房房源供应”，
如今时隔3个月，南京收储存量商品房的传闻终于有了下文。
根据香港TVB明珠台财经8月16日报道，继深圳正式GX收储商品房之后，已有确定消息透露，南京将跟进这一行动。
该报道还透露了南京目前收储存量商品房工作的前期部署情况，称《证券时报》报道南京计划出台收购“已建成未出售的商品房用作保障住房工作方案”，目前已启动相关项目的梳理调查，征询KF企业出售意愿，一旦梳理工作完成，将按照相关要求由国企负责收购。此外杭州、成都、天津、青岛等城市，也就收购商品房用作保障房研究制定ZC。
上周北哥文章对这一话题做了深入浅出的分析，并预判了南京下一步有可能收储商品房的板块基本存在两个特征，第一库存量大！根据8月最新数据，南京两江板块新房库存依然是全市之首，截止8月13日，江宁区新房库存9861套，江北新房库存8545套，所以最有可能发生收储的区域应该就是两江板块。
第二，未售出的现房楼盘集中板块！两江板块之中，的确有不少现房楼盘的集中区域，比如江宁的禄口，满打满算未售出的现房楼盘不下5个：红豆香江华府、中海云麓公馆、中骏融信雍景台、蓝天慧融花园等等。
禄口红豆香江华府现房实景
江宁的正方新城，很多楼盘因为去化周期太长，都已经卖成了现房，比如玖华府、山语春风、联发云启等等。
玖华府现房实景
浦口桥林也是现房楼盘众多，国贸璟原、时代艺境、龙湖天玺、江悦兰园都已经是现房销售。
江悦兰园现房实景
第二个去库存杀器：以旧换新行动再升级，细化到个盘
以旧换新ZC起源于苏州，发扬光大于南京，今年4月26日，南京启动第一轮以旧换新试点，计划收购旧房2000套，安居集团旗下14家楼盘参与置换。
6月6日，南京启动第二轮以旧换新，栖霞建设、浦口国资、交通置业、奥体建设等5大集团旗下的21家楼盘参与，计划收购旧房2780套。
同天，江宁区也发布了以旧换新ZC，9家楼盘参与，收购1000套旧房；
6月23日，建邺区发布了“以旧换新”ZC，中海江湾境、招商江心印、水沐和瑞园、建发缦云4家楼盘参与，计划收购336套旧房。
以旧换新ZC在南京“升级、扩大”的趋势相当明显，而且有种从区域、板块，精细至单个楼盘的趋势。就在本周，雨花岱山的绿城云栖玫瑰园、城北迈皋桥的锦麟融誉府、星叶瑜憬尚府，三个来自不同板块的现房项目“加入了以旧换新行列”。
其中绿城云栖玫瑰园拿出了50套房源，户型包含90㎡大两房、128㎡三房两厅两卫。
绿城云栖玫瑰园实景
锦麟融誉府拿出项目19号楼内1-18F的133套房源用于以旧换新，户型有61㎡单室套，89㎡两房两厅一卫，122㎡三房两厅两卫。
锦麟融誉府实景
星叶瑜憬尚府拿出了4、7号楼的110套房源用于以旧换新，户型有89、93、109、116㎡的4款3房可选。
星叶瑜憬尚府实景
未来南京的“以旧换新”范围会逐渐扩大升级，参与的楼盘会越来越多，这一点基本可以确定，原因是以旧换新置换链已经被打通！上周重磅消息，南京GF已经准备将收购来的旧房，按照共有产权房、人才房、租赁型保障房和内部配售型保障房等几类房源供应给低收入人群，无房群体和工薪阶层。
据说，若是配售型保障房，其售价预计是周边商品房价格的80%，一旦这个置换链打通，南京以旧换新便有了扩大升级的基础。
第三个去库存杀器：房票安置走出江宁，走向全市！
房票安置！商品楼盘拿出部分房源，作为安置房源向拆迁户定向销售，是今年年初南京楼市才出现的去库存手段。
首先是在江宁滨江板块试点，1月份，鲁能硅谷公馆和中北三盛·汝悦铭著两家现房楼盘拿出了701套房源，转做安置房。
今年5月，江宁方山板块的中海观山樾和苏城凤溪苑两家楼盘，也拿出一批房源，并以低于同一楼盘商品房原售价10%的价格出售给拆迁户。
7月，江宁境内包含百家湖、科学园、东山、江宁滨江、正方新城、禄口等板块，19家楼盘参与了房票安置。
8月上旬，位于麒麟科创园的高科紫麟璟院、仙林中汇通路的新城铭著风华也加入了房票安置。
高科紫麟璟院
根据最新消息，麒麟科创园、麒麟街道下一步将收集更多的商品房源纳入房票安置，目前这项工作正在前期部署中，但说到底之前这些房票安置，都是在江宁区内进行的。
然而最新消息传来，玄武区双拜巷的凤凰紫金和旭府也加入了房票安置，全南京的拆迁户都可以拿着房票去购买该盘的房源。
紫金和旭府实景
这标志着“商品房定向安置”这一去库存大杀器，首次走出了江宁，来到了玄武，未来走向全市也将是大概率事件。要知道凤凰紫金和旭府可算是全市首个参加房票安置的纯洋房项目，销许均价达到55713元/㎡。南京楼市去库存正式向高端产品领域渗透。
三大“去库存”手段加码，未来南京的很多新房板块都将有相应的调控手段和ZC干预，能够让购房人自主选择、购买房源的新房板块，将越变越少！
02.
未来这两大主城板块大概率没有ZC干预，350万以上预算购房人群理应重点关注！
库存压力之下，ZC干预“去库存”在所难免，但是这样做法也是有利有弊，比如商品房定向安置这一举措，近期就有不少商品房业主表示不赞同，他们认为动迁户的生活习惯与商品房业主不同，商品房小区引入动迁房，难免日后会有人破坏绿化，“小区里开垦农田”，甚至发展群租，对日后小区生活环境将造成严重影响。
话虽在理，但是房票安置ZC已经施行，开弓没有回头箭了！作为有一定预算的购房人，只能是“趋利避害”，寻找目前没有，且日后也大概率不会有房票安置的板块，购买新房。
那么，南京有哪些板块大概率不会执行“商品房定向安置”ZC呢？北哥认为起码有两个板块。
第一，就是大校场！
为什么是大校场呢？因为该板块的规划定位高，按照2020年时，大校场大开发时的宣传定位，该板块是继新街口、河西之后，南京的第三座市中心，大校场的跑道轴周边、创新街区板块更是“南京的富人集聚区”，所以这里轻易不会引入动迁安置房，以免拉低板块定位。
经过近5年的飞速发展，大校场的各项规划已经逐步兑现，全球最先进的机场跑道公园，搭配通勤功能强大的TOD规划，华润万象城、金地购物中心，超50万方的商业体，与地下空间相连。
众多地标级配套，已经陆续投入使用，除南京市不动产档案馆、南部新城南京外国语学校、中国第二历史档案馆新馆早已于去年投入使用外，8月13日全省单体最大，大校场全民建设中心也正式开门迎客。
全民健身中心先期开放羽毛球馆和笼式足球场，后期将陆续开放乒乓球馆、游泳馆、篮球馆、健身馆等。
与此同时，近期大校场利好消息不断，顶级商业、教育资源配套屡屡升级加码！
拥有130历史的法国老佛爷百货，近期在南部新城的选址曝光，标志着老佛爷落地大校场已经是板上钉钉。
前段时间一张规划修改的PPT图片流出，老佛爷百货落址南部新城得到证实，就位于机场跑道北侧，机场大道南侧，东西位临国际路与兴邦路，与中芬文化交流中心、第二历史档案馆比邻，属于大校场的核心区位。
并且老佛爷百货的开业时间初定在2026年，该商业未来将引进老佛爷俱乐部、爱马仕、LV等顶级品牌，打造南京重奢品牌的首店集群。
位于大校场机场跑道南侧的南京首座华润万象城也于本周一（8月12日）宣布封顶。南京万象城或将命名为“南京金陵万象城”，计划2026年开业。
作为华润商业体系的最高级别形态，万象城将为大校场打造全市第三座顶级商圈，根据之前的资料显示，大校场华润万象城将是M2级别，将以重奢品牌为主，购物中心等级完全与新街口德基、河西IFC对等。南京三大顶级购物中心，带动河西、大校场、新街口三大商圈，将成“鼎足之势”。
教育资源方面，上周南京规划和自然资源局官网已经公布了大校场富华路中小学确定将引进南师附中，从此大校场将成为南师、南外两大顶级教育集团加持的富人区板块。
富华路两侧教育设施将拟建一处18班初中、一处36班小学及一处12班幼儿园，2025年工程就能完工。
所以大校场的一切定位、规划、配套都是按照市中心、富人区的规格打造，若轻易引进动迁安置房、拆迁户，将破坏板块的原有价值。
目前大校场在售楼盘还在14家左右，亟待推出的纯新盘有一家：中信泰富九庐。
大校场的新房总价段跨度还是非常大的，房价下限如保利博雅和著的113㎡小三房，总价门槛仅在450万左右，板块内大部分库存新房价格在500-700万之间。价格上限如中信泰富九庐预计8月内将首开，最高总价达到1200万。
第二：雨核数字大道以北片区
不是说雨核整个板块都不会引进“商品房定向安置ZC”，数字大道以南区域的华润观云润府、华润云上润府两盘滞销行情比较明显。如果后期卖不动，很可能上马“去库存”大招！
而雨核数字大道以北片区，大概率不会引进安置房，因为该片区的新房本身就不够卖，1-7月全市销冠盘基本上都出自该片区。
从目前行情来看，雨核数字大道以北片区根本没有多少“存货可售”，库存压力一点都不大，无需引入ZC调控手段去库存，从而这一片区也成为350万起步预算购房人，可以自由选择房源的地方。
今年1-7月万科朗拾雨核去化金额达到16.79亿，全市第一，全盘870套房源，目前仅剩37套，妥妥的收官清盘状态。
今年1-7月建发璞云去化金额达到10.57亿，业绩排行全市第五，全盘8栋高层住宅楼，共876套房，自去年11月首开之后至今开过4次盘，推出了6栋高层共748套房源。
目前该楼盘1、3号楼已经售罄，6号楼基本售罄，算下来全盘仅剩最后128套房源库存。
也就是说整个雨核数字大道以北片区，目前的库存新房仅剩最后165套了，即使下半年雨核G04地块出让，板块新房房源也得到半年以后（2025年一季度末）才能得到补充供应。如果建发璞云10月份收官，那么“雨核北”起码要面临近4-5个月的供应断档。所以雨核根本无需“人工去库存”！
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主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。