大家好，我是苏北哥！这两天南京热盘房源告急的话题又开始被再次热议。
昨天下班的时候，接到一个粉丝的电话，火急火燎的询问燕子矶保利燕璟和颂89㎡小三房，中楼层房源还有没有！众所周知，保利燕璟和颂作为上半年去化业绩前三名的热盘，早已是尾盘销售状态，如今可售房源可谓屈指可数。
按照数据统计，该楼盘总共1496户，目前仅剩165套房源在售，其中89㎡小三房可售房源更少，仅剩的4栋在售高层中，只有西边10号楼中还剩余10套左右房源在售，且都是顶底房源。无奈之下，北哥只能让这位粉丝到旁边的保利国贸璟上去看看，毕竟“房源没了就是没了”，咱自媒体只能推荐，却不能生产房源！
01.
房源告急！全市5大刚需销冠盘仅剩最后400套房源在售！刚需预算，100㎡3房比89㎡3房更具性价比
其实通过这位粉丝的咨询，能反映出当前大部分南京购房人的普遍心态：追买市场上的稀缺产品，尤其是即将收官的热销盘、热销户型，相当一些购房人看到“奇货可居”的行情现状，明显有些着急了！
可能人性本来如此，对于市场上泛滥的大路货普遍不太关心，只有等它变成了稀缺产品，大家才会关注，甚至发生激烈争抢。
其实，北哥应该算是今年最早一批宣告“南京刚需热销房源告急”的南京房产自媒体，早在6月底，北哥就写了一篇文章，内容分析是“虽然南京新房库存高达6.7万套，但是全市销售前10-15名的楼盘存货并没有多少，满打满算，也只有4700套左右的待售房源”（最后4700套！普通预算购房人今年遇见的第一个重大考验！）。
当时写这篇文章，还遭到很多粉丝狂喷，说北哥在制造焦虑感！其实呢？网房数据都在那儿摆着，掰着手指也能算得过来还有多少套房源可售。
克而瑞近期已经发布了南京1-7月份全新的销冠楼盘排名，我们可以看看又一个月过去，这些销冠盘还剩多少房源可售？
首先排在第一的万科朗拾雨核，全盘870套房源，目前网房数据显示还剩余39套在售，除了6号楼有少许房源在售，其余楼栋均售罄。
而一个月之前，北哥统计时，万科朗拾雨核还有83套房源在售，等于一个月去化了44套，“销冠”名副其实。
排在第三的大校场保利招商文璟和颂，全盘6栋小高层+4栋洋房全部推出，目前仅剩6号楼180㎡大户型楼栋、8、9号楼120、128㎡户型的小高层楼栋，总共可售房源在90套左右。
而一个月之前，北哥统计时，该项目还有110套左右房源在售，一个月内又去化了20套。
排在第五的软件谷保利荷雨瑧悦，去化效果可能更夸张！目前除了项目5号楼有18套房源在售，其余4栋楼全部售罄。
等于说是，从今年1月份首开以来，保利荷雨臻悦推出580套房源，已经去化了556套，去化率达到95.8%。而一个月之前统计时，保利荷雨臻悦还剩61套房源在售，一个月之内又去化了43套房源。
排在第七的软件谷伟星时代悦峰，收官6号楼一个月前统计，还剩余80套房源在售，如今只剩余46套房源在售，一个月间去化量达到34套。
伟星时代悦峰销控
除此以外，很多上榜的楼盘属于高价盘，并不适合刚需人群购买，比如河西绿城华发金陵月华、大校场秦淮金茂府、新玄武招商局中心臻境等。
同时随着以上统计的这些刚需销冠楼盘相继收官，一些热销户型也变成了南京楼市的紧俏产品，7月底北哥写了一篇文章，专门统计了目前南京新房市场89㎡户型，大概还有17家楼盘在售，文中也对89㎡户型产品走俏，做了一番分析，89㎡户型一般是三房设计，能够基本满足三口之家，甚至三代同堂的居住需求。
同时89㎡三房，作为入门级三房，具有很强的产品可塑性。既能满足刚需人群的居住需求，也能体现出相应的改善感，而且最关键的是总价可控，150-300万预算绝对可以在南京选到一款合适的89㎡三房
但是北哥今天要说的是89㎡户型也有它无法回避的产品弊端，最明显就是“全屋一卫”的问题无法解决，三房的整体功能性不够完整。
第二，主卧无法做套房设计，无法弥补三房应有的改善感！
相反稍稍比89㎡大10个㎡的100㎡左右三房就可以完美的补齐这两个设计缺憾，让刚需购房人一步到位，真正体验到初级改善产品的魅力，同时总价也非常可控，如果89㎡的总价是250-300万，100㎡户型总价就是300万起步。
且100㎡不仅可以做到双卫，主卧套房，而且因为户型面积变大，内部各功能空间尺寸也会变大，属于改善户型的落地窗、跑道阳台、270°观景飘窗等设计元素都会包含在内，相比而言，100㎡3房的产品性价比更高。
如果说89㎡小三房目前属于稀缺产品，主城境内最多只有17家楼盘有售，那么产品设计上乘的100㎡三房就更加稀缺了，整个南京楼市目前有这种产品在售的楼盘，可能一只手就能数的过来。
02.
100㎡3房户型告急！这几款产品值得一看！第一批“第四代住宅”已露面！下半年新房户型起步面积段将“提升”
上文说完了100㎡3房户型的性价比与产品设计优势，我们就来看看目前南京新房市场上，有哪些100㎡3房值得一看，说实话这种中间面积段，且相对偏小的户型，是最能考验KFS产品设计能力的。
好的100㎡户型应该既保证既保证3房的尺寸舒适感，又能体现户型强大居住功能。
350万起步买雨核建发璞云99㎡3房。
首先来看下，位于克而瑞销冠榜第六名的的雨核建发璞云，今年1-7月，建发璞云去化总业绩达到10.57亿元，也是相当强悍的。上文北哥特意没有分析这个楼盘，正是为了在这里细细分析的。
因为建发璞云是全市7大刚需销冠盘之中，唯二没有进入收官阶段，后续还有大批供应量的楼盘。
建发璞云一共规划建设8栋高层住宅楼，全盘共876套房，自去年11月首开之后至今开过4次盘，推出了6栋高层共706套房源。
目前该楼盘1、3号楼已经售罄，6号楼基本售罄，算下来全盘算下来，后续还有324套左右房源可售，顺利的话，建发璞云可以挨到今年年底收官。刚需预算客群，应当给予重点关注。
就在昨天（8月9日），建发璞云推出了小区西北面的13号楼，126套房源，最关键的是这栋楼是建发璞云唯一一栋拥有99㎡边户的楼栋。
99㎡为建发璞云的起步户型，这种面积段基本是中间户设计，而建发璞云13号楼却让这种户型拥有边户位置，体现了项目的设计巧思。
从户型分布来看，这款99㎡三房占据了13号楼的中间两户和西边户，标准的三房两厅两卫设计，满足了改善级三房空间布局原则。
主卧也进行了套房式设计，主人卫生间、衣帽柜、休憩区功能完整。按照该项目目前的实际售价，99㎡户型的平均总价应该在350万左右。
细细看来，建发璞云的99㎡三房有很多设计巧思，增加了产品性价比。比如该户型入门处设置了“S墙”，可以让双门冰箱隐形放置。
右边为建发璞云99㎡户型主卧套房设计
从建发璞云99㎡户型的主卧套房设计与普通同类户型的户型设计的对比中，不难发现建发璞云将主卧套房的空间扩展了，覆盖了原本属于过道的“浪费面积”，甚至在主卧之中还做出了一个小小的玄关。提升了室内的实用面积。
第三个独特之处在于建发璞云的99㎡户型北向书房做了270°观景飘窗设计，这种设计出现在100㎡左右的户型产品中，可能在南京楼市，这尚属首例！
北向270°飘窗
很明显这是为了观景之用，建发璞云是南京目前唯一的宋风大宅，社区景观设计是比较丰富的，近10000㎡的实景示范区，亭台楼阁间尽显中式风韵，
当然了，建发璞云的99㎡也不是绝对完美的，其户型客餐开间尺寸相对较小的弊端，仍然是绕不过去的一道坎。
建发璞云99㎡户型样板间
解决之道是，可以打通客厅与南向次卧隔墙，做成横厅，但如此一来该户型就会变成大两房。
建发璞云的室内装修是大金、兰舍、菲斯曼三大件；博世厨房设备和杜拉维特、高仪卫浴设备。
300万可入手的招商璀璨璟园100㎡3房边户户型。
100㎡3房做边户的项目屈指可数，江宁科学园的招商璀璨璟园可算是其中一家。
璀璨璟园目前也是妥妥的尾盘收官状态，全盘13栋小高层仅剩社区东侧的7号楼和南侧的13号楼尚未推出，其余楼栋均已推出，目前在售房源在200套以内。
至于后续的7、13号楼是否还会推出目前尚无定论，原因是7月底，璀璨璟园参与了江宁的房票安置，该案很可能拿出最后两栋未推楼栋作为安置房。
璀璨璟园的户型产品只有两种，100㎡3房和135㎡4房，其中社区南侧的12、14号两栋楼内有100㎡边户产品，且东边户、西边户均有。
璀璨璟园的100㎡3房，内部设计可圈可点之处也比较多，该户型也是标准的三房两厅两卫设计。尤其是户型内部每一个功能空间都配备飘窗和阳台，南北总计共5处之多，直接使该户型得房率提升，有数据称在80%以上。
可能由于得房率较高的关系，璀璨璟园100㎡3房的客厅开间明显比高层户型宽阔不少，开间达到4.1米。
南向双阳台的开间尺寸也更大，横向长度达到6.7米，进深在1.6米以上。
主人卧房也是套房式设计，配备卫生间和制式衣柜，厨房也采用大U型动线，且与餐厅彼此独立（得房率较高，室内过渡空间充足）
独立U型厨房设计
但璀璨璟园100㎡3房也有它的产品短板，那就是户型层高较低，只2.95米，室内装修三大件松下中央空调、中科睿赛新风、菲斯曼地暖。
软件谷，322-340万买保利荷雨瑧悦99-104㎡3房
保利荷雨臻悦接近100㎡面积段的三房一共有两款，第一款是99㎡3房，位于今年5月份推出，项目4号楼的中间户。这也是一款标准的三房两厅两卫户型产品
目前4号楼房源已经全部售罄，99㎡3房目前没有房源可售，但是下半年保利荷雨瑧悦还有4栋高层要推出，且之前有传闻称，该项目要将后续房源的89㎡3房全部升级为99㎡3房，以此推断，下半年保利荷雨瑧悦的99㎡3房房源应该不少。
保利荷雨瑧悦的99㎡3房优势很明显，首先层高达到了3米以上，改善空间感比较强。
且客餐厅一体化设计，客厅面宽在89㎡3房基础上有所提升，达到了3.8米以上，空间感阔绰了不少。
保利荷雨臻悦产品一大优势在于南向双阳台采用落地窗设计，99㎡3房南向双阳台长度可以达到6.3米。
主卧也采用套房设计，配备卧房和主人卫生间，但由于空间有限，衣柜面积较小。
104㎡三房两厅两卫是边户设计，位于今年1月首开时推出的1号楼东西双边户和2号楼的东边户，目前同样是无房源在售，但预计下半年会有后续房源推出。
104㎡三房的客厅、厨房，南北次卧尺寸和空间布局与99㎡三房无异，只是主卧设计上特色较为明显。
104㎡三房主卧套房面积更大，功能区更加丰富，包含主人卧、衣柜和主人卫生间，其中主人卧房东南侧配备了270°大型转角飘窗，增加了户型的观景视野，提升了产品性价比。
主人卫生间
保利荷雨瑧悦的装修三大件为日立中央空调、兰舍新风、菲斯曼地暖、博洛尼橱柜；方太灶具、油烟机、洗碗机；铂浪高龙头、单槽；唯宝台盆、坐便器
不过保利荷雨臻悦的99-104㎡三房的产品短板也很明显，就是得房率较低，仅为72%左右。
300万买软件谷伟星时代悦峰104㎡3房。
说到伟星时代悦峰104㎡3房的产品优势，最明显的一点就是便宜，目前伟星时代悦峰的实际单价已经将至2.9万/㎡（并且含包），相比之前4.1万+/㎡的销许均价，降价幅度达到1.2万/㎡。
所以伟星时代悦峰的104㎡户型算是目前主城境内，单价最便宜的一款3房。不过目前该案全盘104㎡3房在售房源仅剩最后25套，剩余去化周期可能不到一个月。
伟星时代悦峰104㎡户型也是标准的三房两厅两卫设计，南向三开间朝南，配备双联阳台。
客餐厅一体化设计，由于得房率在76%以上，客厅尺寸上还算阔绰，能达到3.55米。
南向双联阳台横向宽度也比较适中，达到6.4米。
主人房采用套房式设计，卧房、衣柜、主人卫生间各功能空间清晰，其中主人卧房开间达到3.1米，进深5米左右，整个卧房面积15.5米，在小三房之中，这种面积算是比较阔绰了！
伟星时代悦峰的装修标准三大件东芝中央空调，菲斯曼地暖，爱迪士新风系统，值得一提的是该项目启用了YKK系统窗，整体隔音降噪效果会比较好！
但伟星时代悦峰的104㎡3房的劣势也比较明显，北向长连廊，户型北向采光效果比较差。
今天文章之所以重点提及100㎡3房户型的话题，原因是下半年大批第四代住宅将集中上市，新盘的户型起步面积段会提升，相形之下100㎡3房在市场上会越来越少！
首批第四代住宅的面积段已经公布了，河西的招商金陵序的三款户型分别为150、170、220㎡；
招商金陵序
玄武徐庄金基G02户型起步面积是185㎡。
金基G02
河西中建合玺东方的户型面积是190-240㎡；河西南中海江南玖序的首开面积起步是200㎡；
中建·合玺东方规划效果图
尽管近段时间，第四代住宅的开发趋势越来越“平民化”，8月4日，刚需栖霞山板块的G79项目GX将打造第四代住宅；前天，江核政务区的卓越G16项目公布规划，也官宣打造第四代住宅。
卓越G16
卓越G16预计拟建28栋住宅，除北向5栋高层以外，其余23栋均为低密多层住宅，其中最低仅4F。
卓越G16
尽管“第四代住宅”开发开始“平民化”，户型面积可能相应缩小，但是北哥预计这批新产品的起步面积仍会在120㎡以上，这将直接导致100㎡左右刚需户型产品，后期库存稀缺。
在这个新旧产品交替之际，可能正是刚需客群抄底100㎡3房的好时机！
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。