去年财报季时，约6成内资上市房企亏损。
销售额下滑、亏损面加大、现金流减少，成为内资房企普遍现状。
相比之下，常年被贴上“保守”标签的港资房企却自成一派，负债率低、利润率高，不仅钱赚得多还安全。
比如，新鸿基地产、九龙仓置业、恒基地产、恒隆地产等港资房企去年全年净利润均在40亿港元以上。
但今年以来，以穿越周期著称的港资房企，在这一轮房地产调整中，有些也扛不住市场压力，开始亏钱了。
比如，九龙仓旗下两家上市平台，九龙仓集团和九龙仓置业上半年分别亏损26.73亿港元、10.52亿港元；去年同期则盈利6.96亿港元、18.05亿港元。
香港置地今年上半年基础亏损达700万美元，去年同期基础盈利4.22亿美元。
曾经稳赚的港资房企，如今，也在经历“钱难赚”的煎熬阶段。
今天，地产君想来聊聊，问题出在哪里？
01
九龙仓：投资物业减值，静待市场好转
九龙仓是香港的“百年老店”，创立于1886年，至今已有138年历史。
九龙仓置业原本是九龙仓集团的全资附属公司，2017年11月分拆出来单独上市。
此后，两家公司皆由会德丰控股，成为兄弟公司。
1、九龙仓置业：复苏停滞拖低物业估值
2017年分拆时，九龙置业从内地业务中抽离出来，专注于香港市场。
分管的是综合体商城海港城、时代广场、荷里活广场，以及中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦和香港美利酒店等物业。
这些香港知名的商场和写字楼，都是九龙仓置业最赚钱的物业。
作为香港最顶流的两个商场，尖沙咀的海港城（不包括三间酒店）、铜锣湾的时代广场，2023年估值分别高达：1516亿港元、460亿港元。
上市仅一年后，九龙仓置业2018年净利润高达160多亿港元，其中，仅海港城一个物业就带来了近100亿港元的净利润。
这是一个相当夸张的数字，凭借“全球最赚钱的商业”，九龙仓置业成了名副其实最有实力的“收租公”。
但2020年以来，整个香港投资物业价值进入疲软期，九龙仓置业投资物业公允价值也大幅缩水。
2020年和2022年，计提投资物业减值后，分别亏损了78亿港元、88亿港元。
虽然2023年扭亏，但今年上半年再次亏损。
“复苏停滞、拖低物业估值”，这是九龙仓置业给自己的2024年中总结。
九龙仓置业表示：“香港零售去年一季度边境重开后复苏，但很快又陷入停滞，步入2024年情况更严峻了。”
因此，在计入投资物业重估减值后，股东应占溢利亏损10.52亿港元。
剔除这个原因，九龙仓置业整体营收、营业盈利基本与去年同期持平。
细分来看，得益于海港城的优质资产，其商场收入及营业盈利有所上升。
海港城依然是九龙仓置业的主要收入保障。
对于九龙仓置业来说，之所以会出现亏损，主要是投资物业估值下滑引起的，是“账面亏损”。
只要等待旗下像海港城、时代广场这样的优质资产重回巅峰，自然就能够再次迎来辉煌，得到源源不断的巨额收租利润。
要知道，这两个物业的土地使用权年限都是999年，九龙仓置业等得起。
2、九龙仓集团：市道淡静资产价值下降
与九龙仓置业相比，九龙仓集团的业务范围更广。
既有香港和内地的投资物业、销售物业，还有酒店、物流基建等领域的业务。
疫情期间的2022年，九龙仓集团首次出现亏损，亏了14亿港元。
九龙仓集团的亏损原因与众多内资房企一致，主要是对内地和香港的销售物业进行了减值拨备。
疫情过后的2023年，九龙仓集团的业绩也曾有过反弹。
但今年上半年又开始亏损，甚至亏得更多，超25亿港元。
与九龙仓置业亏损原因一致，是对投资物业进行重估导致的亏损。
另外，九龙仓集团的开发业务目前处于“空窗期”。
开发项目主要位于香港，前期积累大量山顶豪宅项目，但现时已逐渐售罄，近年来拿的一些地块都还在建设当中。
内地方面，2019年后，九龙仓在内地未拍过地，如今一直在清库存。内地的开发物业账面价值占比已从2018年末的42%降低至16%。
另一方面，九龙仓集团其他的业务条线，比如酒店、物流、投资等业务也受经济下行冲击，收入全线下跌。
九龙仓集团与九龙仓置业目前的策略基本一致，也是等待市场好转。
从其财务状况来看，九龙仓集团整体风险较小，也等得起。
但其业务范围更广、盘面更大，利润恢复会相对更慢。
02
香港置地：租售双重拖累，交付维权频发
同样为香港老牌房企，香港置地此前在内地的发展给外界的印象是不紧不慢。
但近两年，香港置地在内地城市的布局明显加快。
在拓展方式上，与恒隆等港资以独立开发运营为主不同，香港置地更擅长进行合作开发，在内地的14个综合体项目中，合作的多达9个。
香港置地在内地最受关注的一次土拍，是2020年初，香港置地联合体以310.5亿天价，竞得上海徐汇滨江西岸金融城地块。
这个总价直接刷新了内地成交纪录，是当之无愧的“超级地王”。
今年4月，该项目住宅部分启元开盘，均价17.8万元/㎡，80套房源共有188组认筹数量，最终在82号完成清盘，仅2人弃号，一日完成约44.55亿的销售额。
这一项目也带动香港置地在上海的业绩和排名上升。
根据中指数据，今年前7月，香港置地在上海的销售业绩为47亿元，位列TOP20。
即使拥有这样的业绩，但香港置地今年上半年还是亏了，基本净利润亏损为700万美元，而去年同期的基本净利润为4.22亿美元。
主要受两方面因素拖累导致的亏损：
首先是内地销售物业减值拨备，武汉、南京及重庆等内地的开发销售项目有2.95亿美元的减值拨备。
其次是香港投资物业租金下滑，整体收租业务按年下滑约3%。
开发销售和资产运营双重受阻，香港置地的业绩、利润压力可见一斑。
不仅业绩承压，在内地的开发大本营重庆，香港置地屡次遭遇业主维权。
此前衿湖翠林项目的大规模交付维权刚刚平息，近期，重庆豪宅香港置地启元项目因为教育配套问题，也引发业主维权。
对于以“精工细作”闻名的港资来说，如何在利润承压的市场环境下，仍然保持较高水准的产品及服务，走出自己独特的业绩及利润上升之路，是香港置地未来的重中之重。
03
市场仍处低谷，利润下滑是大势
内地房地产市场持续低迷，今年前7月，TOP30房企中，只有中建壹品业绩增长了不到5%，其余房企都在下滑。
而香港楼市也不容乐观，此前，香港全面“撤辣”，几乎把所有限制性政策都取消了。
从效果来看，楼市热度只维持了2个月，现在房地产销售市场又打回原形，当地房企也迎来了更大的考验。
此外，占港资房企营收大头的商办运营，其租金也在持续下滑、空置率仍处高位。
虽然其他港资房企暂未出现亏损，但是今年上半年业绩和利润也都出现了下滑。
恒隆地产和恒隆集团虽总收入仍有增长，但二者的股东应占溢利均出现下滑，尤其恒隆地产净利润同比下滑了55.68%，净利润腰斩。
太古地产则营收和净利润双下滑，其中营收72.79亿港元，罕见出现同比下滑0.25%；股东应占溢利17.96亿港元，同比下滑19.21%。
在市场没有好转之前，不论是内资房企还是港资房企，似乎都逃不过利润下滑甚至亏损。
那些持有优质资产的房企或许可以等待市场好转，但大多数仍需通过结构性调整拓展利润空间，在寒冬中寻找新的春天。
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