上海、北京，内地唯二的超一线城市。
北京，政治文化中心，坐拥无法复制的教育、医疗等资源优势，因此有“帝都”称号。
上海，则是经济中心，拥有开放的国际视野，多元化生活方式，也被人称为“魔都”。
因此两座全国知名度最高、综合实力最强的直辖市，长久以来都是楼市最稳固的堡垒。
然而今年以来，两大超一线城市的楼市表现，却出现明显分化：
上海向内，豪宅驱动市场；北京向外，刚需更加坚挺。
上海解除限价放开土拍，豪宅市场一枝独秀，刚需市场的黯淡则被忽视。
绿城刚刚摘得楼板价13.1万/平的徐汇地块，刷新全国单价纪录，而同日的三块非核心地块均被央国企底价托底。
北京豪宅市场遇冷，高端市场止步不前，刚需市场却为楼市托底。
相比上海市场的豪宅热销，北京今年还没有出现一个“日光盘”，反而是刚需盘、老破小、学区房成交活跃。
今天总爷和大家聊聊，帝都和魔都两大超一线城市，是如何走向分化的。
01
魔都，豪宅驱动
今年上半年的上海豪宅，彻底走出了独立行情。
根据克而瑞统计，2024年上半年上海新增入市149个楼盘，高端新房供应也较往年大幅提升，其中包括了：
27个单价10万+， 39个单价8万+
很多人原以为海量供应会压垮市场，但没想到豪宅却开启了“涨价去库存”，这些标签先后引爆楼市：
盘即售罄、100%去化率、单日销售百亿…
3月，新天地的中海顺昌玖里，512套大平层基本售罄，总销售额近200亿，刷新单盘销售纪录。
4月，融创外滩壹号院二期开盘， 204套房源套均高达5000万，实现100%去化，总销售额超99.9亿元。
同月，陆家嘴的滨江凯旋门入市，单价高达16.7万/平，212套房源吸引了1000组，首开销售额99.97亿。
紧接着上海豪宅开启封神之路，热销行情频频上演，很多深耕上海多年的中介、媒体都惊呼：
“原来上海的有钱人这么多。”
一方面，目前市区的顶级地段是依旧存在倒挂空间，驱动着改善产品的置换链条，为二手房市场注入活力。
另一方面，上海土拍宣布“价高者得”，同时针对新地块放开房地联动价，这也进一步刺激了房企在土拍市场发力。
然而豪宅驱动下的魔都楼市，在很多人眼中依旧充满挑战甚至危机。
首先豪宅价格在这轮大幅涨价后，与二手房价格已经无限接近，尤其是这两年二手行情回调加速，大部分地段的倒挂几乎已经消失。
总爷身边有关注豪宅市场的朋友，最近在看完一圈新房楼盘，并对比完同地段二手房后感慨：
“现在买二手房性价比越来越高，确定性强还不用等。”
其次黯淡的刚需市场，如今甚至岌岌可危，可不是豪宅市场能掩盖的。
现在最难受的房企，就是前两年远郊 “囤地”的那批，当时重金摇号抢下的地块，如今成为了最沉重的负担。
今年上半年以来，上海新房供应减少不明显，但整体成交是越来越差。单月成交量从10000套，减少到8000套，并继续下滑到6000套水平。
截至7月底上海可售新房6.9万套，按照上半年上成交量2.4万套计算，上海新房的库存已经要17个月才能卖完。
渠道成为上海楼市的最大赢家，他们几乎占领了所有郊区非TOD楼盘，并且拥有了更多和开发商博弈的底气。
靠豪宅驱动的魔都楼市，急需猛药注入激活刚需，否则不完整的置换链条，迟到会断裂。
02
帝都，刚需崛起
与热火朝天的上海相比，北京的豪宅市场就黯淡不少，无论是成交量还是关注度都完全落后。
尤其是上半年上海豪宅爆火后，不少北京同行惊讶地发现：
今年的北京市场，还没有出现一个“日光盘”。
根据克而瑞数据，今年上半年北京总价1000万元以上高端住宅，合计共成交2613套，同比减少2195套，几乎腰斩。
5月，中信国安府三期开盘，这个昔日每次都爆卖的标杆项目，不见往日一房难求的热销场面，也没有像前几期引发热议。
6月，西城区京华玖序入市，6月即实现网签套数218套，网签金额74.5亿元，打破了北京上半年纪录，但表现还是不如上海。
当上海富豪们疯狂抢豪宅，北京富人们买房似乎更加冷静，相比之下刚需产品正在崛起。
从北京2017年以来分单价段新房成交面积占比来看，2024年上半年北京高单价产品收缩，但低单价产品却相比去年大幅提升。
尤其是单价7万以内的成交量，几乎占比接近80%。
和全国市场一样，这两年北京市场的下行也很惨烈，二手房整体跌幅都非常明显。
参考6月各区成交均价，西城区成已跌到10万以下，而相对郊区的亦庄，成交均价仅下降2.7%。
京跌得最狠的是最核心的几个区，而大家认为偏远的门头沟、亦庄，却逆势成为跌幅最小的区域。
五环外的刚需市场，正支撑着下行的北京楼市。
投资客离场、富豪们观望、刚需客入场，北京市场面临和上海截然不同的处境：
刚需客户活跃，但向上改善的动力不足，楼市置换链条依旧割裂。
03
终极分化，人口之争
一线城市的楼市逻辑，与二三线城市完全不同。
一线城市无法复制的各类资源，对周边城市会产生巨大的虹吸效应，但由于特殊的户籍和限购政策，不是所有人都能在一线城市买房。
大家为什么普遍认为一线城市最安全，因为这里始终拥有最后的抗跌武器：放开户籍或限购政策。
这不仅是城市资源的角逐，更是人口政策的博弈。北京上海两座超一线城市，完全有底气穿越周期。
上海和北京楼市的分化，总爷认为和人口政策密不可分。上海的落户和购房政策更加友好，所以吸引了全国购买力参与。
今年上半年苏河湾豪宅龙盛湾上开盘，518组入围客户名单，身份证“310”开头的上海土著共有226组，占比仅约43%。
而非上海户籍买家中，江苏籍76组，浙江籍69组，江浙沪三地买家合计占比超7成。
很多上海豪宅背后，站着都是江浙沪的富裕家庭。
相比上海逐渐宽松的留学生落户、购房资格，北京在4月虽也优化了限购政策，但明显力度会更小，因此效果并未持续很久。
没有这些来自全国的购买力冲击豪宅市场，整个市场的活跃度自然会降低。
前几年一线城市都在做“人口结构调整”，普遍出现常住人口的流失，而去年以来随着经济和楼市形势的变化，大家对人口也更加渴求。
在集体负增长一年之后，北京、上海、广州和深圳2023年底的常住人口，分别增长了1.5万、11万、9万和12万。
随着一线城市出生率下降和老龄化加剧，楼市也需要引入更多的“活水”，相信逐步有序地放开限购可能只是时间问题。
上海和北京两座超一线城市，如今楼市走在不同的分化表现，你更看好谁呢？
对于一线城市楼市，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。