没听错吧，南开的改善开始到红桥买房来了？
这还不是个体案例。
很好奇，红桥究竟施了什么样的“魔法”，竟然能撬动南开的改善需求？
相信大家脑子里都有很多的问号。
首先需要明确一点。
能承接外溢的都是在南开红桥的“分界线”上。
简而言之，用红桥的价格去买南开的生活。
所以，必须要守着南开的边界。
那么，这条线在哪？
老天津卫都知道，西关大街——西马路——北马路。
南开和红桥的行政交界，也是楼市的“分界线”。
肉眼可见的“毫无差距”，甚至红桥比南开部分的城市界面还要好。
有的只是户籍上的区别。
但是“价格差”巨大！
红桥的楼面价1.2万，南开的地价几乎是它的一倍。
这就意味着开发商在成本上就剩下一大笔钱。
所以，商业在业态丰富度上会更高，租金水准会更低。
而住宅的优势就体现在房价上。
同样的总价，在边界线上能买到更好的房子。
这就是我们之前说过的“换汤不换药”。
在某种程度上，也是一种消费升级。
特征很明显。
以富力城为例，生活配套大多要依靠红桥这一侧。
既有西北角网红打卡地，又有水游城、陆家嘴这样的大型商业。
具备高级烟火气。
而且，这里还有”双轨“优势。
除了地铁1号线之外，两站地还能到天津西站大枢纽，出行相当便利。
即便如此，分界线上南开和红桥的二手房成交单价至少能差出1万块。
反过来看，红桥的房子是不是很有性价比？
新房成交上已经体现出来了。
比如云麓公馆，卖的很不错。
而且，它的成交套均总价都快到500万了。
很显然，这不是红桥买房人的“菜”。
凭什么卖的好又卖的贵？
要知道，富力城的成交均价都得在4万5左右。
格调春天二手房成交均价最高都能到5万+。
至少，南开的改善能用二线的价格买到一线的产品。
最关键的是，周边除教育之外，城市资源一点不差。
未来，红桥还会出现更多的“高端改善”。
都是有能力吸引南开外溢的。
比如，红桥西站南广场地块，住宅、商业、产业都有。
耀华红桥中学地块，城市更新项目。
从地理位置上来说，也处在南开与红桥的分界线。
东北角的住宅地块容积率1.82，预计规划小高层和洋房，将由格调代建。
同时，周边还将对老旧小区进行改造、新建两个口袋公园、引入长租公寓等。
近期，红桥又出让了一宗西于庄地块。
底价7.89亿，楼面价1.2万被山西建投摘得。
未来一段时间，红桥都会着重西站周边的开发，与南开的关系也会越来越紧密。
南开改善在“分界线”上，实现居住的升级。
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