原创 刘博团队
内地资金,正在疯狂抄底香港楼市。
据中原数据,内地客在港的购房人数和购房资金,均创历史新高。
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在香港楼市最高峰的1997年,普通话拼音买家占香港楼市的买家比例,仅为2%左右,今年,该数字达到了25%,创29年来新高。
特别是撤辣后,内地买家赴港买楼人数飙升了4倍。
在购房资金上,今年上半年,6117宗“普通话拼音”买家,豪掷705.4亿港元买房,同比增长42%,套均价格去到1153万港元。
在豪宅市场,内地买家更是频频出手。
据美联统计,今年上半年,香港超5000万港元的新盘成交184套,创5年同期新高。
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若不计算汇率差异,香港豪宅这个销售业绩可以排进一线城市豪宅成交套数TOP2,第一名是上海。
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买香港5000万以上的豪宅的内地人有多少?
统计显示,上半年内地人买走了106套5000万以上的豪宅,占比近6成。
内地买家在香港一手豪宅的购买占比,在四月份上升至84.4%,创下新高。在香港二手豪宅市场,内地买家的比例也超过五成,四月份录得约61.5%。
这意味着,在一二手豪宅市场,内地买家的数量均超过了香港本地买家,是本地买家数量的3到4倍。
启德维港1号、长沙湾BP、九龙站天玺等项目,都出现上亿大资金进场扫楼的现象。
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总的来看,一手豪宅卖得最好的是九龙东的启德区和九龙西的何文田,其次是港岛。
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在普通住宅市场,启德新区是最受内地人欢迎的片区。这里靠近维港海畔,是政府重点规划的都市生活区。
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内地资金疯狂抄底香港楼市,原因很简单:
一是当地政策给力,人才吸引大招和楼市减税撤辣配合,直接刺激了市场活跃度。
据悉,香港高才通计划,自2022年底推出到今年3月份,已经收到约7.7万份申请,其中近6.2万份获批,超过4.7万人已过港工作和生活,这些都是楼市的潜在购买力。
今年2月的撤辣大招,把1000万房子的税费直接从300万降到30万,很多新移民纷纷下手。
二是开发商趁机打折吸引,一手楼降价去库存。以李嘉诚的长实为例,旗下楼盘在4月和5月分别推出打折项目。特别是港岛的蓝色海岸,和周边二手房价格相比,直接打七折,引发万人抢房潮。
三是香港的房子租金回报率比较高,投资价值凸显。近年来,香港房子的租金回报率,在高才通等人才计划带动下,租房需求变多,租金一路走高,目前超过3%,比内地一线城市1%-2%的租金回报率高。
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关键问题来了,香港楼市的火爆,还能持续吗?
从香港土地注册处的成交数据来看,一二手住宅合计的成交量,在4月份达到高点后,便开始下滑,能否持续稳住,有待观察,不排除会有政策甜招继续刺激。
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不少香港中介也表示,学好了普通话,内地客相比撤辣之后的两个月反而减少了。
从详细数据看,1到6月,香港一手房的成交量萎缩幅度要大于二手房,也就是说,香港楼市的一手房,不打折也是卖不动的。
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当地的楼价还在下行通道之中,开发商的主要任务还是降价去库存。
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不过,香港的豪宅市场,仍然会走出独立行情。
为什么这么讲?
一方面,内地房地产税的石头仍未落地,充满一定不确定性,让富裕家庭不太敢买更多的房子,担心多套房会有累进制、惩罚性的房地产税率。
另一方面,内地的大资金,仍然会选择香港不动产进行二次出海。
近年来,美国对外资的来源审查越来越严格,所以很多富人愿意先把资产转移到对华人比较友好的新加坡或香港。
现在新加坡的资金门槛越来越高,审查也越来越严,和内地融合越来越紧密的香港便成为首选。
香港是一个资金来去自由的地方,港币可以自由兑换。所以,可以把香港不动产看成“准美元资产”、“准欧元资产”、“世界资产”。
内地富人家庭将资金投入到香港不动产中,包括买商业和住宅,之后卖掉将资金转往欧美,钱的来源也就成了卖房套现,属于合法。
最后谈下,美联储即将在今年下半年开启降息,对香港楼市有何影响?
目前,香港的楼市贷款利率约在4.14%-4.125%,若美国降息25-50个基点,香港的利率可能会随之下调,购房者的负担会减少,有利楼市回暖。
在降息的环境下,香港的房价如果还在下跌,而住宅租金继续保持高位或者上升,那么,越来越多的人可能会转租为买,因为这时候租金和月供的水平接近,很多人将选择入市。
香港楼市的火爆,有利于内地楼市回暖。
香港楼市是内地房价的天花板。香港房价稳住,甚至出现反弹,有利于内地一线城市的楼市稳住。
因此,下半年香港楼市能否保持热度,关键看有没有政策护航,其次是开发商的营销刺激。