猝不及防！近日，苏州一批红盘陆续满2迎来首次成交。
部分楼盘在2023年成交价还是5w+/㎡左右，现在逐渐走向4字头，3字头，真的是卖得早，不如卖得巧。
甚至有的楼盘，因为各种因素，成交即“破发”，成交价直接低于买入价！具体内容一起来看。
注：为了更具有参考意义，本次数据大部分都是近期的成交价格作为参考。但是一个项目的价格又受体量、楼层、户型、房东的预期等不同而有出入，大家仅供参考。
这是去年10月份的成交价参考，延伸阅读：苏州86个倒挂盘“回报率”曝光
园 区
以往工业园区可以说是二手房涨幅最高的板块之一。不少交付红盘，流入二手市场之后均表现出了较强的溢价能力。
但从去年下半年开始，随着次新房的不断挂出，整个次新房价格逐渐走低。
在最新的成交价中：
中海·上东区PRO最新成交单价4.99w/㎡
中海·上东区最新成交单价4.22w/㎡
仁恒·海和云庭最新成交单价4.5w/㎡
这三个盘均是2019-2020年的奥体千人摇红盘，中签率极低，目前从成交价格来看中海·上东区PRO略高一筹，成交的均是洋房产品，价格在5w/㎡-5.3w/㎡。
仁恒·海和云庭低楼层洋房则是4.6w/㎡左右，其次是上东区高层成交价格在4.1w/㎡-4.4w/㎡。
除了奥体之外，独墅湖、青剑湖板块这几年由于新房断供，二手房表现均不错，挂牌价都稳定在5W+/㎡。
但今年价格也开始回落，成交套数开始走低。
例如独墅湖次新房花语江南的高层产品，最新成交单价4.25W+/㎡，接近买入价。
例如青剑湖次新房颐和公馆近期迎来成交，成交单价3.48W+/㎡。
上园湾亦是如此，今年3月底，上园湾来到了命运的转折点，首次出现3字头成交单价（3.5w+），近期又成交了1套单价3.86w+/㎡的房源。
然而也有表现略显出彩的，例如斜塘的泊云庭继4月份单价3万触底成交之后，成交价格开始逐步回升，成交单价稳定在3.5w/㎡。
总的来说，目前想在园区置业一些次新好房均是不错的选择，现房、品质看得见，价格也相对有优势。
新区
高新区近两年交付的新盘非常多，已有20盘步入二手市场中。我们之前已经盘点过了，大家可以点之前的链接。
近期关注度较高的狮山，多个楼盘迎来成交，价格再次创新低，不少成交价甚至低于买入价。
例如运河铂湾澜庭最新成交单价3.9w/㎡
上瑞阁北区最新成交单价2.9w/㎡
例如中海上贤府最新成交单价3.99w/㎡
这几个楼盘相比去年的价格都要下降1w/㎡，一则今年新盘较多，形成一波竞争力，二则目前市面上的产品要比之前限价下的品质高出不少，部分业主要想出手，不得不降价求赢。
往年价格比较稳定的山水樾澜庭，今年也下调不少，小洋房最新成交价4.99w/㎡，实惠不少。
距离狮山较近的枫桥次新房观枫四季，也不可幸免，最新成交价3.39w/㎡。
同户型120㎡比6个月前少卖了100W。
姑苏区
姑苏区由于新房供应量较少，老旧二手房较多，流入二手市场中，房价基本是很稳的。
奈何随着2023年下半场新盘的集中供应，竞争激烈，价格也略有下调。
尤其是平江新城，尤其明显。
就连之前涨幅最猛的浅棠平江价格也撑不住了。
在最新的成交中，项目小户高层产品成交价格25103元/㎡，同比去年下调5000-8000元/㎡。
同板块的中骏天荟，迎来首次成交，成交即破发，备案均价31960元/㎡，最新成交价格26629元/㎡。
目前小区挂牌均价32745元/㎡，在售房源32套，近90天成交3套，成交均价在2.3~2.6w/㎡，不得不说，小区成交价是板块的性价比，近30天带看243次，带看热度陆续起来了。
同板块的海月平江，也迎来首次成交，项目于2020年3月首次开盘，2022年陆续交付，新房备案均价32105元/m²。
目前小区挂牌均价36181元/㎡，在售房源10套，近期小高层成交价在29509元/㎡。
除了平江新城，一向价格坚挺的胥江，随着新盘的不断供应输出，仁恒公园世纪、海胥澜庭价格也非常惊喜。
仁恒公园世纪、海胥澜庭
最新成交单价均在4w/㎡
吴中区
吴中区近两年交付且步入二手市场的楼盘有很多，但新房销售一般，二手房更是表现一般。
近期迎来首次成交的次新房位于尹山湖的逸品澜岸花苑西区。
项目当时备案均价2.85w/㎡，房东直接2.3w/㎡出售，账面上要亏70w左右。
尹山湖附近的独墅湖西的湖西星辰也是如此，近期成交单价均在2.2~2.3w/㎡。
相对稳固的是城南的龙湖泱望，项目去年首次成交均价3.3w/㎡，截至目前依旧能保持在3字头，非常不易。
以上就是苏州近期一些次新盘的二手成交情况。总的来说，新房步入二手市场后，其价格会受到方方面面的影响。
最大的因素就是当下的供需关系已经发生了根本性重大变化；很多产品供大于需，变得不再稀缺，从而价格上开启内卷模式。
其二房地产开始进入品质时代，很多二手房均在限价前建造，一些户型、公区、立面等品质跟不上时代的需求，从而价格有所打折。
其三市场的原因，买方时代，消费意愿下降、成交低迷，买房人更愿意下手各方面综合性价比更高的房源，价格成了衡量性价比的大头。
如今房地产市场回归居住本质，产品好、住得好，才是唯一标准。你买的房子现在什么价格？欢迎和大家讨论。