摘要：这两年很关键（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
万科再次陷入风波之中，主要有3个事。
一是被牵扯进兑付危机：最近深圳一家名为“鹏金所”的互联网金融平台发布延期兑付声明。其备受热议的部分原因，是运营公司称万科为其第一股东。
截图来源|鹏金所微信公众号（特此感谢）
二是继续“卖资产”，万科在上海的商场最近又卖了一座。有市场消息称，万科出售了其位于上海的商业标杆项目——南翔印象城MEGA。
第三个，万科最近1个多月的股价又有点不太好看：跌破7元大关，这是该司最近8年来的第二次——上一次发生在2个多月前的4月中下旬。另一边，开源证券7月5日的最新研报继续给与万科A增持评级。杠杆地产一件一件说。
1、牵扯兑付危机背后
文初提到的鹏金所似乎确实和万科有着某种关系。其官网介绍里说，鹏金所是深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司（简称鹏鼎创盈）的全资子公司。鹏鼎创盈2014年6月成立，注册资本74749.9999万元，股东包括万科财务、深圳高新投集团、海能达等多家上市公司及机构。
从工商信息来看，各平台有点不一样。企业预警通显示该司有6个大股东，持股比例都在13.33%，分别为上市公司海能达、兴森科技、科陆电子、沃尔核材、天源迪科，和非上市的深圳大洋洲印务有限公司，没有万科。天眼查里的信息和企业预警通一致。
截图来源|企业预警通（特此感谢）
企查查里则显示该司的第一大股东为深圳万科财务顾问有限公司，持股比例20.07%。比第二大股东12.04%的持股比例高出不少。
另外从鹏金所官网杠杆地产看到，其介绍自己是母公司获万科财务入股的互联网金融平台，媒体报道里也提到，2016年8月24日，鹏金所宣布已与万科签署了入股协议书，完成了增资扩股工作。万科向鹏金所投资约3亿元，成为鹏金所第一大股东。
截图来源|企查查（特此感谢）
根据鹏金所官微发布的数据，截至2017年3月23日，其产品累计成交金额突破200亿元。对于此次延期兑付，鹏金所官微并未具体说明是哪些产品，
一位投资者告诉《每日经济新闻》记者：“已经收到鹏金所电话，说7月5日会给我们发布兑付方案，我们都在等着。”
据本次投资者发布的信息，今年7月23日到期的“德佳股权收益权”产品发行方为深圳市鼎合丰汇实业有限公司（简称鼎合丰汇公司）。天眼查显示，鼎合丰汇公司的法定代表人与石家庄万科合创房地产开发有限公司董事同名。
据投资者反映，鹏金所的理财产品属于股权收益类定融产品，之前在万科内部推荐，由员工自愿购买，总部或区域公司不会做强制性要求。此次鹏金所的产品延期兑付，属于债务非标，并不涉及万科。
2、瘦身
另一边，万科今年钱紧几乎是“明牌”了。虽然截至2024年1季度手握830.7亿货币资金，但相比往年长期在千亿以上的现金水平已经明显缩量，而且短期借款方面也有一些压力。1季报数据显示，该司期内1年内到期的非流动负债约为821.9亿元。
截图来源|东方财富（特此感谢）
此次被报道的万科卖出的商场由印力集团和新加坡GIC集团合作开发，建筑面积约33.69万平方米，体量在该司旗下已开业的商业项目中位列第一。2023年上半年，该项目出租率99%，营收1.93亿元，仅次于七宝万科广场的2.13亿元。
七宝万科广场则早在今年2月就已经被万科卖掉，彼时领展房产基金公告，完成收购七宝万科广场50%股权，实现对该标的100%持股。
值得注意的是，七宝万科广场估值约70.6亿元，即其50%股权作价约35.3亿元，而领展房产基金此次支付的对价仅约23.84亿元，相当于打了近七折。
此次南翔印象城MEGA卖了多少钱杠杆地产暂未看到披露。
这两笔之外，万科今年的大动作包括但不限于卖掉深圳湾超级总部基地片区的商办地块：5月27日，深圳公共资源交易中心公告T208-0053宗地使用权由深圳市地铁集团有限公司（万科第一大股东）、深圳市百硕迎海投资有限公司以挂牌价22.35亿元联合竞得……
此前业绩会时郁亮就说了，万科未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。在杠杆地产看来，这两年对于万科来说很关键，也是最难的。
3、销售、股价
最大的难点在于销售端不知何时企稳。
此前披露显示，2024年6月，万科实现合同销售面积197万平方米，合同销售金额251.3亿元。2024年1-6月累计实现合同销售面积939.5万平方米，合同销售金额1273.3亿元。
2023年6月，万科实现合同销售面积252万平方米，合同销售金额361.4亿元。2023年1-6月，万科累计实现合同销售面积1297万平方米，合同销售金额2039.4亿元。
总的来说6月单月降幅虽然略有缩窄，但上半年整体压力依然不小。
理解了这些，或许我们就理解了为何万科股价在经历了5月中下旬短债的回升后，又迅速探底的原因。
实际上不止万科股价悲催，其他上市房企情况也差不多。2024年上半年，市值百强房企中，仅有14家房企总市值环比增长，有86家房企总市值下跌，占比超过八成。A股整个房地产行业上半年跌幅约为20.44%。
不过也并非房地产行业这么惨，整个A股上半年能看的行业没几个，悲上加悲。还是希望万科能熬过去，不仅因为仍在持有万科股票，还因为如果坏的情况真发生了，杠杆地产不敢想后面会发生的事。
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