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深圳34套豪宅集体流拍
豪宅市场最近也开始受考验了！
近期在深圳传统豪宅区香蜜湖发生的一幕却让人颇感意外：34套商务公寓以低于市价的6折起拍，最终却因无人出价而全部流拍。
34套法拍房源，全部流拍
据了解，这些公寓位于香蜜湖宝能城市公馆，户型面积约为72㎡至96㎡，起拍价在461-634万元之间，均价约为6.4万元/㎡。
相较于2020年入市时约10.8万元/㎡的均价，此次拍卖可谓是以"白菜价"出售。但即便如此，这批房源最终只有1人报名，却未有人出价。
流拍的原因有多方面。
首先，这些房源为商务公寓性质，在当前市场环境下，商务公寓的吸引力大不如前。
商务公寓的产权年限、水电收费、邻里氛围以及较高的交易费用等问题，都是影响其市场表现的重要因素。
特别是交易税费，公司产权的公寓增值税可能高达30-60%，这对购房者来说都是一笔不小的负担。
宝能城市公馆公寓部分
此外，这批房源的拍卖公告并未详细说明具体的税费情况，只表示交易税费由买卖双方各自承担，欠缴费用由买方承担，这也可能增加了潜在买家的顾虑。
按照惯例，这批公寓房源后续大概率会进行二拍，届时起拍价可能会进一步降至4折。
言叔注意到，尽管法拍公寓市场整体不受欢迎，但深圳市场上仍有公寓产品表现出色。
例如，位于深圳湾的华润悦府二期，在今年3月以约15万元/㎡的价格成交，相较于2017年开盘时的12万元/㎡，价格增幅达到25%。此外，福田的京基滨河时代等公寓产品，以其较高的租金回报率，也受到市场的青睐。
公寓市场的表现为何如此分化？
无外乎三个要素，属性、地段和配套。
例如，香蜜湖的金地香蜜山公寓，以其优越的小区环境和较高的居住舒适度，即使楼龄较长，也能以7.86万元/㎡的价格成交。
另外，公寓产品的市场定位和目标客户群体也影响其市场表现。高端豪宅公寓以其不限购、位置优越等特点，吸引了一部分高收入人群的关注。
02
法拍房流拍率居高不下
34套豪宅流拍，其实并不是个例。
目前深圳的法拍市场，已经开始出现了大规模流拍的现象。
据数据显示，2024年一季度深圳法拍房共挂牌1465套，成交仅397套，流拍高达1068套，流拍率达到惊人的72.9%。
这说明法拍市场正在迅速降温。
言叔通过阿里法拍、京东法拍等法拍网查了下近期的拍卖情况，真是令人侧目。
比如在阿里法拍上，6月18日上架的22套法拍房中仅有3套成交，其余全部流拍，甚至有些房源无人参与竞拍。
连日来，即便是豪宅也未能幸免于流拍的命运。在阿里拍卖网上集中上架的32套别墅，包括麓湾居别墅，也因无人竞拍而流拍。这与过去法拍房市场的火热情形形成了鲜明对比。
经济学家黄奇帆曾指出，法拍房的数量会对房价产生显著影响。在言叔看来，法拍房实际是给真实的房价做出了一个参考，法拍房价格高10%~15%就相当于市场真实的房价了。（这10%~15%相当于购房者为法拍房的可能存在的风险买单了，比如无法入住、房子还存在其他抵押或者合同等。）
他预测到2023年法拍房的数量可能达到400万套，将对房地产市场产生深远的影响。而深圳2023年全年的数据显示，住宅法拍房数量达到4152套，比2022年增加了约22.3%，法拍房成交量也同步增加了25.1%。
法拍房市场的冷淡，其实主要是由于市场投资客的减少。
过去，法拍房市场的主流买家是投资客，但随着市场的降温，投资客几乎消失，剩下的刚需买家在法拍房市场上的表现远不如投资客活跃。另一方面，购房者信心不足也是导致法拍房流拍率高企的重要原因。
尽管法拍房市场目前面临困境，但深圳楼市最冷的时期可能已经过去。
从最新的6月成交数据来看，深圳楼市有回暖迹象。言叔认为，随着市场情绪的逐步稳定和购房需求的恢复，法拍房市场也将逐步走出低谷。
对于购房者而言，法拍房虽然存在一定的风险，但在市场低迷时期，也可能成为捡漏的机会。
03
不是所有豪宅都是优质房产
在房地产市场中，豪宅通常被视为保值增值的优质资产。
但是，近期的法拍房市场，给持有这些观点的人给深深上了一课。
言叔想要告诉大家的是，即便是豪宅，也并非没有风险，这样的案例实在太多了。
大鹏新区麓湾居的法拍情况就是一个明显的例子。
不久前，阿里法拍平台上集中上架了麓湾居的32套别墅，这些豪宅分别进行了一拍和二拍，起拍价总计达到6.26亿元。
但在6月14日的法拍中，15套豪宅因无人竞拍而全部流拍。目前，仍有17套别墅在等待法拍，其中部分房源的起拍价相较于评估价打了约6.5折，却依旧未能吸引买家。
这一现象反映出，即使是豪宅，也不能保证其投资价值。地段和产品的差异，以及市场环境的变化，都可能影响豪宅的吸引力。
随着楼市从普涨转向分化，如果想要买房的话，需要更加审慎地选择房产。
对于普通人来说，选择适合自己的房产才是最重要的。
在匹配个人资金、收入、家庭成员和还贷能力的前提下，选择能够兼顾保值增值的房产，才是真正的稀缺好房子。购房者不应被高杠杆和一夜暴富的美梦所诱惑，而应脚踏实地，根据自己的经济能力，选择最适合自己的房产。
房产投资并非没有风险，购房者需要对市场有清晰的认识和判断。随着楼市的分化，不再是所有房产都能保持上涨趋势，一些房子可能从购买之日起就开始贬值。因此，购房者在做出投资决策时，必须谨慎考虑，避免盲目跟风。
在楼市的新常态下，理性投资和审慎选择，才是确保资产保值增值的关键。而对于普通人来说，选对房子，稳健投资，也能逐步实现财富的增长和生活的改善。