被低估的福州古厝集团，商品住宅毛利率89%，利润空间堪比茅台？

王图霸业谈笑中，不胜人间一场醉。因为区区2161万元，一代闽系房企大佬三盛集团董事长林荣滨被执行悬赏，法院的一纸执行悬赏公告称，“充分利用社会力量查找被执行人下落及其财产。”

不承想，就连旧闽系踩踏式退场前最后的落日余晖竟也渐行渐远了。

这句话的存在却勾勒出了正在到来的新时代的轮廓。

福州，闽系房企大本营进入“保建国”时代，同台竞技一争长短的还有市属国企。

数据显示，旗下拥有地产品牌“新榕”“福厝”的福州古厝集团，房地产开发业务板块的毛利率一度冲到了77.37%，而商品住宅的毛利率更是一度高达89.37%。

89%的毛利率简单点理解就是：销售100元的商品，就能赚回89元的毛利润。这个利润空间，简直堪比茅台。

你敢想？

这让踩踏式退场的旧闽系，情何以堪？

流火7月，2024年上半年度福州房企商品房销售榜放榜了。

若把时间轴拉长，结合2023年度榜，不难发现，闽系房企北派大本营已正式进入“保建国”时代。

市属国企亦是活跃分子。以2024年上半年度榜为例，TOP10中市属国企占三席，建总地产、榕发地产、左海集团分列五区+闽侯房企商品房销售榜第3、第4、第10。

颇有意思的还有，南二环、三远等市属国企盘集中的片区硬是被玩出了“四大金刚”“五大护法”。

但鲜有人知，这些市属国企盘的真正斤两。

不妨由福州商业地产观察者“说商道市”带列位看官走近市属国企，本期先行“领略”福州古厝集团有限公司，及其房地产开发业务能力。

根据福州古厝集团有限公司2024年度融资券募集说明书，2023年1-3月，福州古厝集团商品住宅开发毛利率达到了惊人的89.37%。众所周知，贵州茅台的毛利率也就堪堪维持在90%以上。

当然，毛利率并非恒定不变的。近三年及一期（即2021年、2022年、2023年及2024年一季度，下同），发行人（即指福州古厝集团）房地产开发业务毛利率处于较高水平。

若扣除毛利率相对较低的保障性住房，福州古厝集团商品住宅业务板块毛利率近三年及一期分别为56.74%、46.21%、35.24%、42.33%。

2014年，王健林登上首富宝座的第二年，做客了一档节目《杨澜访谈录》。节目中王健林说，“房地产公司的平均毛利率大概就是在20%到25%”，引起舆论一片哗然。那时的房地产充斥着“暴利行业”的说法。根据机构的数据，当年96家上市房企的主营收入平均毛利率也不过为36.5%。

然而，到了2022年、2023年，一众房企盈利状况堪忧，有数据显示，近八成房企亏损，平均毛利率低于20%。这一点，身处闽系房企大本营的福州，许多人或许更有感触。

也就是说，单论商品住宅开发毛利率，福州古厝集团已经跑赢现下的绝大多数房企，可谓一骑绝尘般的存在。

单看毛利率结构这一项，福州古厝集团就已成功激起了“说商道市”的兴趣。

根据市管国资国企改革重组方案，2022年1月，福州文化旅游投资集团有限公司更名为福州古厝集团有限公司。

尽管是在福州文化旅游投资集团基础上重新组建并更名而来，且重大资产重组后，古厝集团将古厝文旅、会展赛事、商贸酒店、城建交通作为四大核心业务板块，长期耕耘于三坊七巷为代表的历史文化街区保护修复与活化利用，致力传播闽都文化，但查阅福州古厝集团融资券募集说明书，你会发现“房地产”无与伦比的重要性。

是的，无与伦比，至少，在“说商道市”看来就是如此。

福州古厝集团2023年度营业利润为2.87亿元，净利润1.51亿，与上年同期相比分别减幅43.63%以及57.5%，主要是由于房地产板块开发周期原因，房地产确认收入减少且高毛利的商品房占比较低，导致利润减少；投资性房地产公允价格因市场环境原因，增值幅度减少。

你瞅瞅，明确言及“高毛利的商品房”。

在收入构成中，建筑工程+房地产开发业务收入占比2023年度为41.61%，而在2022年度，这一占比更是达到了惊人的72%，是福州古厝集团最重要的收入来源。

利润构成，更是不得了，仅房地产开发单项，近三年及一期分别占比达106.52%、244.6%、172.9%、134.9%。通俗点理解，就是这几年福州古厝集团有限公司所有业务板块的合计利润，不敌其房地产开发。

懂？

翻阅资料，福州古厝集团建筑工程业务主要由下属子公司福州建工集团负责实施，房地产开发业务主要由福州新榕城市建设发展有限公司、福州市江南智慧城市建设运营有限公司、福建新榕房地产开发有限公司负责运营。

而在现下，就连此前只专注于建筑工程的福州建工集团也硬生生直接挤入房地产开发赛道。

后来的后来，福州人就见到除了“新榕”，发行人在当下又有了新的地产品牌“福厝”，为福州建工集团新品牌。在2023年12月举行的2023年福州第二届住房展销会上，福厝品牌在市场首次亮相。福厝品牌的开篇之作即为三远片区的福厝·远山拾里。

当时，福州古厝集团总经理助理，福州新榕城市建设发展有限公司党委委员、副总经理王辉说：福州古厝集团是福州市属大型综合性国有企业。在地产板块，福州古厝集团致力于打造福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅产品，坚持可持续发展思路，围绕绿色低碳、建造品质、长期维护等方面进行研究，坚持以人为本，推进全龄化社区的品质提升，以闽都文化为灵感，提倡古建筑和现代建筑相互借鉴、融合共生，从有没有到好不好，全面推进住宅建设高质量发展，为福州建设现代化国际城市贡献国企力量，展现国企担当。

查阅福州古厝集团融资券募集说明书，你会发现动辄提及“房地产”。

毕竟，房地产项目开发具有周期长、投资大的特征。开发流程涉及市场研究、土地获得、投资决策、规划设计、建设施工、市场营销、销售服务和物业管理等多个环节和领域，若房地产行业宏观调控政策或市场环境发生变化，可能对项目周期、项目成本、销售收入产生影响，从而影响到公司的盈利能力。若未来政策持续变化或趋紧，发行人房地产项目的销售进度将面临趋于缓慢甚至停滞的风险。

且房地产行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、个人住房转让营业税、契税等税种的征管，对房地产行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利及现金流情况。

言及“风险”，投资性房地产金额较大，占比较高，影响公司资产的变现能力。发行人投资性房地产余额较高，若该部分资产的公允价值出现较大波动，将对发行人的盈利能力和偿债能力产生一定的影响。

发行人经营活动现金流量净额呈下降趋势，主要系发行人主营业务涉及建筑施工、房地产项目，项目建设周期较长，前期投入与后期回款存在一定的时间错配。

房地产业务，在福州文化旅游投资集团基础上重新组建并更名而来的福州古厝集团，究竟居于什么位置？

如上！可见一斑！不再赘述！

遥想2021年9月底，也不过三年光阴，时值中秋国庆双节之际，“在沪闽商地产联盟”第七次闭门会议在上海召开，位置选在了上海虹桥三盛集团。

“联盟”成立于2020年，由房地产行业总部位于上海的福建籍企业家共同发起，研判形势、抱团取暖、风险与共，成为了这场会议的主旨。

会后，流传出一张大佬合照图，旭辉的林中、宝龙的许华芳、港龙的吕鸣、还有阳光城、融信、中骏、弘阳、大唐地产等高层齐聚，作为东道主，林荣滨与程璇更是热情洋溢，面泛微笑。

这，是旧闽系踩踏式退场前最后的落日余晖。

此后，再无听闻有“在沪闽商地产联盟”第八次闭门会议。

闽系大本营的福州，终究还是进入到了“保建国”与市属国企们长袖善舞的新时代。

自此，一去不回头。

原创不易，感谢赞转评