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房哥&境与宅联合推出，从装修和设计角度，剖析热门小区，给出改造方案，让你未收房，先看家的模样。
第10期，中海云水观园
房源情况：建面约143㎡，精装样板间
改造建议：境与宅设计
总价约350万，首付三成约105万，首套利率3.55%，等额本息，商贷30年，月供每月11070元，这是软件新城的买房门槛。
贵吗？不便宜，高位吗？自住也还好，很多人担心的高位，并非价格本身，而是持续还款能力，这每月1万多的月供，30年，是不少人担心350万买房站岗的关键。
6月中旬，软件新城中海云水观园价格备案，10-17层的小高，清一色建面约143㎡户型，总价350万上下，在开发商五个点优惠，外加三万一个车位的优惠下，人头攒动。
天谷过往的团建事件，并未影响云水销量，优惠给到位，性价比才是硬道理。
备注：以下图文约4400字，图片30余张，阅读需9min！
撰文：寻香行
软件新城
作为西安当下买房首选的几个区域之一，奥体、软件新城、航天揽月阁、曲江CCBD、文教园都是经历过时间洗礼的区域。
其中以软件新城（西）供应最少，改善最多，产业最多，高三还是软新的争议多年，最终诚实的下单还在后者，越是楼市下行期，所有人都知道，有产业的地方才有房价的支撑。
但随着苏宁云著试探挂牌，招商臻观府二手房破发，大家才反应过来，原来软件新城的房价接受度也没有想象那么高。
当年17000+买的，是奔着25000+卖的，而25000+买的，更是幻想30000+轻松出手，然而阳光下无新鲜事，整体市场低迷，特别是二手房的踩踏，让软新350万买房的不少人，心里也有疑虑。
地段，挺好，产业、公园、学校，改善住宅，地铁规划齐全。
价格，几年没涨，二手房随行就市，但新房普遍维持在25000+左右。
供应，软西少，软东多，保利、中海、绿城三家也都卖的挺好。
热度，更是不缺，有限的购买力依旧首选高新，软新仍有大量需求。
二手房，不知道，当年那一波不少人投资心态，如今定力有限的想离场。
从房子的各个支撑角度，软新并没有站岗的嫌疑，本就是自住改善的区域，主要为产业人口，更多的还是心态和情绪上出了问题。
今年3月，软新土拍，天谷雅舍隔壁一宗约26亩住宅地由中海摘得，楼面价约12507元/㎡。
除了软件新城核心位置，周边学校、医院，配套齐全外，最关键的是容积率仅2.5，可以做纯小高层社区，此后中海云水观园面世，万事俱备，就等价格。
在此期间，不远处已售罄的中海天谷时代，因交付标准引发业主集体团建，很多人纠结中海是不是不能买了。
从历史的经验看，如今遍地团建，并不稀奇，是否影响你的决策，取决于业主团建的点是否是你痛点，比如本来种银杏，结果种朴树，这也算虚假宣传，但你是否在意？
当年西安前门摇号，后门团建的故事不胜枚举，这并非影响买房的关键，反而是价格，优惠给到位，问题就不是问题。
不知是否受此影响，或是利润王也感受到市场的销量压力，最终首开现场，房价五个点优惠，车位三万一个，让人大呼稀奇。
而相似的价格，在此前则是高层，2T4户，高价车位，开发商背刺自己，也背刺友商，不算稀奇。
对于350万买了软西核心，中海小高层的，不知大家还有没有房价站岗的担忧。
今天，今天房哥&境与宅设计，从装修角度，探访首开的云水观园，再聊软新买房现状。
现场实景
不知确实是赶进度，还是场地有限，云水观园售楼部就近放在天谷时代，现场能看到的除了售楼部，只有门口部分景观、活动区、接待区和搭建的精装样板间。
（中海云水观园销售中心）
简单过一下，销售中心分为上下两层，线条硬朗的米白色建筑，搭配大落地窗，外观清爽通透。
（销售中心周边实景）
门前做有部分景观装饰，潺潺流水，清脆悦耳；苍翠欲滴的草坪上，点缀了花丛、苗木、灌木等，层次清爽，搭配有致。
（销售中心配套实景）
除景观外，还设置了休息区和儿童活动区，休息区带有吧台和小圆桌，儿童区活动设施色彩鲜艳，造型童趣，有秋千、跷跷板和一些攀爬物。
（销售中心内部实景）
销售中心内部两层，二层搭建的143㎡精装样板间已对外开放；首层设置了宽敞的会客区，区域内设有水吧，休息区。
平面分析
中海云水观园体量不大，占地约27亩，规划有6栋小高层住宅，户型方面有建面约132㎡、143㎡两种。
小高层全部为2T2的四代住宅，层高约3米，1-4#为143㎡户型，5-6#为132㎡户型，除3#、4#偶数层带有南北双露台外，其余均为错层分布的纯南露台。
户型结构上，四叶草型设计，主流的四室两厅两卫，独立玄关，餐客一体，整体空间紧凑。
（建面约143㎡偶数层户型）
三面朝南，南向大横厅约5.8米面宽，尺度舒适，奇偶层露台分别与南向主卧、次卧相连。
布局上，南北双卧房的设计，南向主卧套房，两个卧室的空间也较大，北向两个卧室不足十平，勉强做卧室不会舒适，原始交付带有小阳台，可打通增加房间使用面积。
客厅也是进深不够，空间局促，露台连着卧室，面积也不大，后期功能布局有限，利用率一般。
具体到样板间部分，按照不同位置，境与宅设计也进行了拆解和装修建议，后期小区毛坯交付，有自装需求的朋友，可以作为参考。
样板拆解
销售中心二楼搭建了建面约132㎡、143㎡的精装样板间，132㎡的样板间暂未开放，本次看到的是建面约143㎡的南北双露台户型。
part 01：玄关
（样板间玄关区域实景）
样板间实景：
1、入户门厅储物收纳空间非常充足，鞋帽包包、随手物品以及智能家电等储存位置合理。
2、玄关处大面积木饰面的运用，还能营造出入户玄关该有的效果，整体不错。
后期自装建议：
1、需要注意玄关处的次卧室内门款式选择，建议与门厅柜统一色系，或在型材上选择隐形门、隐框门来提升门厅的完整度。
part 02：客厅
（样板间客厅区域实景）
样板间实景：
1、露台与东、西两侧的卧室相连，客厅的采光非常充足不受影响，在后期自装设计中色系的灵活度非常高。
2、原始客厅面积较小，南北宽仅有3.5米，在家具选择上有一定限制。样板间选择与客厅打通，提升整体使用面积及视觉效果，能解决客厅面积不足的问题。
后期自装建议：
1、样板间的客厅两侧背景墙，整体选择了开放式层板架的收纳展示，后期不便打理还会显得凌乱。
建议背景墙的位置可以多考虑实用的收纳柜体，增加储物空间，既好打理又美观。
part 03：餐厨
（样板间餐厅区域实景）
（样板间厨房区域实景）
样板间实景：
1、餐厅的使用面积充足，动线流畅，方形及圆形的餐桌可以按照家庭喜好选择。
2、60厘米深度的餐边柜，一方面很好的增加了西厨的操作空间，另一方面冰箱也可完嵌入隐藏，操作方便收纳整洁。
3、厨房的操作空间以U型橱柜展开，拿洗切炒，流线式操作，使用动线合理，电器设备预留的储物空间也很充足。
后期自装建议：
1、样板间的餐边柜一侧设计了洗衣家政柜，虽然在效果上做了嵌入隐藏，但实际使用动线不合理，且过程中客厅噪音会比较大。
建议可以改动背后墙体，洗衣机设置在卫生间内，同时还可以在卫生间内设置壁挂mini洗衣机增添实用性。
2、橱柜门板材质的选择，建议优先考虑好打理容易清洁的木饰面或烤漆板，少量增加玻璃门板提升通透性就足够。
part 04：客房
（样板间客房区域实景）
样板间实景：
1、客房的饰面材质主要以壁布、皮革硬包为主，色彩和材质表现比较稳重。
2、偶数层的露台在客房这一侧，对于室内的采光通风效果不错。
后期自装建议：
1、客房的面积不大，在软装及定制上建议选择规格在1.5米且床背床架较薄的床品。
2、建议定制与床头柜相连的多功能收纳衣柜，增加储物空间。
part 05：书房
（样板间书房区域实景）
样板间实景：
1、3#、4#号楼偶数层的书房带有露台，书房功能性丰富，室内可以满足家庭学习办公，室外露台可以增添画架、绘画等兴趣类的功能。
后期自装建议：
1、带有露台的书房可以考虑半开放式的结构，与客餐厅形成联动，家庭互动的趣味型更充分。
2、样板间的书品收纳量较少，属于美观但不实用，在后期自装中，建议结合家庭的储物展示习惯做定制。
part 06：主卧&主卫
（样板间主卧区域实景）
（样板间主卫区域实景）
样板间实景：
1、主卧南北进深约6.3米，容纳L型独立衣帽间会导致主卧空间比较拥挤。
2、样板间的玻璃衣柜主要以展示效果为主，收纳性不强。
3、奇数层露台在主卧方向，但同时又能通过客厅进入，隐私性欠佳。
4、主卫的尺寸及功能布置合理，独立淋浴间在使用中对地面更容易打理。
后期自装建议：
1、在后期自装中可以考虑床头调向布置，床尾设置整面墙偏实用性的收纳衣柜及梳妆区域，收纳量与尺寸是充足的。
2、软装纱帘可选择偏厚重有质感的款式，能更好的保证主卧室的隐私性。
3、主卫的布局结构合理，还可以在此基础上增加功能性配件，如电热毛巾架、手持喷枪、壁挂洗衣机等，增加个性化需求。
part 07：儿童房
（样板间儿童房区域实景）
样板间实景：
1、北向儿童房的原始交付尺寸较小，带有独立可封闭阳台，样板间将阳台和卧室打通，提升儿童房的使用面积，使居住更为舒适。
后期自装建议：
1、可参考样板间的功能分布，在此基础上可以增加儿童的衣物、玩具、书籍等收纳，墙壁的图案建议简化，可留给孩子自由发挥的空间。
part 08：露台
（样板间露台区域实景）
样板间实景：
1、奇偶数层露台均与南向卧室相连，可扩大卧室的视觉空间，使卧室更显通透。
2、样板间的露台，除了能从卧室进出外，同时能从客厅进入，隐私性欠佳。
后期自装建议：
1、奇偶数层的露台基本都属于公共空间，考虑到西安的气候和隐私，建议在后期自装时以健身器材、遮阳伞、户外露营设备为标配，少量绿植做点缀。
精装样板间效果仅为参考，后期毛坯交房，装修改造空间很大，有装修需求的，加“房哥小助手”微信，了解更多。
房哥有话
从航天的龙湖云河颂开始，好位置，小地块做改善成为一种风向，保利星河天汇、中粮悦著云庭、绿城紫棠苑、中海云水观园，基本都是主打建面约143㎡小高层，两梯两户，四代住宅，从销量上，卖的都挺好。
类似中海这样的小区，在软西同样是稀缺的，除隆基泰和少量洋房外，软件新城的整体密度还是不低的，大高层为主，小高价格相似，密度更低，位置更优，在后期二手房市场，更有话语权。
站岗的担心也大可不必，别被情绪影响，多些自住心态，幸福感会好很多！
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作者：寻香行
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