6月27日，诸葛数据研究中心重磅推出《2024上半年房地产市场总结与展望》，对上半年的房地产市场进行总结和展望，报告分为宏观环境篇、土地篇、新房篇、二手房篇，本篇为土地篇。
摘要
伴随房地产市场供需求形势逆转，土地市场自 2021年开始遭遇冲击， 供需规模、土地收金连年下滑。 2024上半年，土地市场供需两弱特征延续，整体偏冷与局部火热并存。同时，房企拿地更加聚焦，国央企及地方城投仍在担当两大拿地主力，仅有少数地区本土民企活跃度尚可。
然而，需要注意的是，在地方财政收入中，土地收入也起着不可或缺的作用，近两年土地收入的下滑也在一定程度上加剧了地方的财政收入压力，部分土地财政依赖度过高的城市，则需要进一步优化调整财政收入结构，谨防土地收入下滑加大财政压力。 另外，短期内房企资金承压、市场去化预期不足等仍是阻力，区域间热度分化或将进一步加剧。
01. 供需：供需两端缩量未改，重点一二线城市土地收金靠前
（一）供需总量持续缩水，成交楼面价年内起伏跌宕
进入2024年，多地计划供地规模仍有下滑趋势，“少量多次”的供地模式也在沿用，加之房企拿地热情普遍不高，土地市场供需规模持续“缩水”。同时，优质地块仍在涌现，成交楼面价虽较去年同期高位有所下降，但仍处于中高位水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年土地供应规划建筑面积为15089万㎡，同比下跌40.7%，较去年下半年下跌72.8%；成交规划建筑面积11511.1万㎡，同比下跌36.8%，较去年下半年下跌75.3%；成交楼面价为4893元/㎡，同比下跌17.1%，较2023下半年小幅上涨6.7%。
备注：2024上半年数据统计时间截止至6月20日，下同。
年内土地供需规模低位运行，成交楼面价震荡显著。从月度数据来看， 2024上半年土地供应规模低位开场，首月供应规划建筑面积达近年来最低水平，仅1616万㎡，2月以后实现稳步“四连升”至5月供应规划建面为3525.1万㎡，但仍较去年同期缩减3成；成交规模则是在2月份降至低点，单月成交规模仅1267万㎡，自3月份起逐步上升。不同于前两年持续攀升趋势，今年土地市场供需规模处于“低位慢推进”状态。此外，相比供需规模的“稳”动，价格则波动更为明显，大致呈现“N”字型走势，2月、6月份价格达到高点，成交楼面价均超6500元/㎡；1、5月价格达年内低点，大致在3700元/㎡水平。
（二）一线城市地价坚挺同环比双升，京杭沪土地收金位居全国前三
各线城市 2024上半年供需规模全线“缩水”，一线城市地价更显坚挺。分能级城市来看，三四线城市土地供应、成交规模较去年同期缩减幅度相对较小，同比分别下降38.8、34.1%；一二线成交同比降幅分别为39.1%、45.9%。从成交楼面价来看，一二线城市表现好于三四线，与房企拿地聚焦核心板块或脱不开关系，其中，一线城市在高价地频频涌现下，成交楼面价坚挺上行，环比涨超15%，同比增长7.7%；二线城市也有上行迹象，成交楼面价较去年下半年小幅增长5.4%，但不及去年同期水平；三四线成交楼面价同环比均下跌约20%。
从土地收金来看，2024上半年 全国土地收金同比 缩减近半 ， 总体表现不及预期。 根据 诸葛数据研究中心监测 数据显示，2024上半年全国土地成交金额为5633.9亿元，较去年下半年下降73.6%，较去年同期下降47.6%。从土地出让金TOP20城市榜单来看，重点一二线城市一如往期，收金排行更为靠前。其中，2024上半年北京以783.7亿元位居全国首位，占比近14%，不过今年上半年北京土拍总体热度并不高，揽金规模高企主要受“宅产配”组合地块等高价地供应增多的拉动。 杭州以 660.8 亿元位居土地出让金第二， 今年以来，杭州持续保持较为活跃的土地出让节奏，截至目前， 已完成了 五批次 土拍， 成交规划建筑面积达506.9万㎡，凭借规模优势以及局部火热拉动整体收金表现不俗。上海位居第三，2024上半年土地出让金达441亿元。 另外， 可以看到，土地收金 TOP20城市中 一二线城市有19城，占据绝对份额，如西安、成都、南京等 均是土地市场不容忽视的中坚力量 。
02. 热度：整体低温运行，局部区域点状火热
（一）溢价率年内“先升后降”、总体低位徘徊，流拍率二季度加速降落
进入2024年，土地市场热度稍有起色，上半年平均溢价率低位微升，流拍率高位微降。 数据显示，2024上半年全国土地平均溢价率为4.17%，较去年下半年上升0.63%，较去年同期下降2.24%；流拍率为14.25%，较去年下半年下降1.23%，较去年上半年下降0.75%。从土地溢价率及流拍率半年度走势可以清晰看到，自2021下半年房地产市场进入下行周期以来，土拍溢价率及流拍率全面进入平稳阶段，溢价率维持低位运行，流拍率则在高位徘徊，进入2024年，房地产市场仍处在调整过程，房企资金承压，商品房去化难，土拍热度改善有限。
从年内月度来看，溢价率大致呈现 “先升后降再企稳”的走势，土拍热度恢复波折缓慢。在优质地块频推以及房企补仓情绪阶段性回升下，3月份溢价率达年内小高峰，为6.06%，随后连续2月下降，5月份溢价率降至最低1.92%，6月低位微升至2.09%。流拍率改善迹象则相对明显，年内基本呈“震荡下行”走势，二季度较一季度加速改善，6月份流拍率降至新低，仅为5.78%。虽然土地市场热度回升缓慢，但流拍减少也释放了一定的积极信号。
（二）二线城市“热度升、流拍减”表现佳，三四线低溢价、高流拍并存
分等级城市来看，溢价率方面，2024上半年各线城市溢价率水平均不及去年同期，二线城市在部分城市放开限价以及优质地块频推的带动下，溢价率水平居高且环比涨势显著；三四线热度较去年上半年略微回升，一线城市则热度下降更为明显，溢价率同环比全部下降。数据显示，2024上半年一线城市平均溢价率4.28%，较去年同期下降3.25个百分点，较去年下半年下降1.15个百分点；二线城市溢价率4.72%，同比下降1.3个百分点，环比上升1.44个百分点；三四线城市溢价率3.11%，同比下降3.15个百分点，环比上升0.08个百分点。
流拍率方面，各线城市流拍率均价去年同期有所下降，二线改善迹象更为明显，同环比均现下滑态势，一线和三四线城市则流拍率高于去年下半年。数据显示，2024上半年一线城市平均流拍率最小，为3.03%，同比下降0.3个百分点、环比上升0.34个百分点；二线城市流拍率7.12%，同环比分别下降1.99、4.47个百分点；三四线流拍率最大，为17.94%，较去年同期下降1.1个百分点，环比上升0.33个百分点。
（三）城市点状高热、分化犹存，合肥、厦门等新一线城市一季度土拍火热
纵观 2024上半年土地市场，虽然整体热度平平，但仍有部分热点城市土拍现阶段性火热局面。从22个重点一二线城市来看，整体与全国趋势一致，普遍一季度土拍热度高于二季度。再结合各地溢价率走势大致分为四类城市，一是热度提升，代表城市有成都、武汉、合肥、厦门、长沙等新一线城市，其中以合肥为例，2024年一季度土拍火热开场，平均溢价率高达27.5%，更是诞生了新的单价、楼面价地王；同时，成都、杭州等在住房限购全面取消等政策利好下，市场信心获提升且逐步蔓延至土拍市场，今年上半年尤其是一季度土地成交热度明显高涨。
二是北京、济南、福州、天津 4城所展现出的热度稳健，近三年土拍热度基本维持在相对平稳的水平；三是热度下降城市，广州、大连、西安、深圳4城更为明显，溢价率水平低于去年；四是持续低温型，主要包括长春、沈阳2个东北城市。整体来看，今年房企拿地延续谨慎姿态，城市间土拍热度的竞争更加聚焦在地块质量、楼市稳定性以及项目收益空间等方面，因此，对比一线城市高成本投入的压力、三四线楼市去化难的压力，新一线城市优势或逐步凸显出来，土拍局部火热、热点城市频现“地王”似乎也在预期之内。
03. 房企：拿地金额显著收缩，拿地聚焦、格局未变
（一）资金承压下拿地金额显著收缩，布局更加聚焦一二线城市
2024上半年，房企资金持续承压，加之市场预期不足，房企更加倾向收紧投资，总体拿地金额进一步下滑。从监测的重点100家房地产企业来看，2024上半年100家房企总权益拿地金额为1731亿元，较2023上半年下降57.21%，较去年下半年下降68.81%，总权益拿地金额创近年来新低。
同时，房企拿地更加聚焦一二线城市，三四线城市拿地金额占比持续缩小。数据显示，二线城市拿地份额持续最大且进一步上升， 2024上半年占比达56.9%，较去年下半年上升6个百分点；一线城市基本维稳，占比为39.2%，较去年下半年小幅回落1.6个百分点，但仍明显高于2021年以前水平；三四线城市占比显著缩小至3.9%，较去年下半年下降4.5个百分点，创2018年以来新低。
（二）拿地格局未变节奏微变，国央企、城投担当两大主力，民企活跃度小幅上升
2024上半年房企拿地格局未变，国央企及城投平台持续担当两大主力，不过节奏发生轻微改变，民营房企占比略有提升，主要系部分城市本土企业拿地踊跃的带动，比如依旧是民企争夺主战场的杭州。 同时，总的来看，2022年是房企格局改变的明显分界点，在2021年及以前，民企房企拿地步伐更为“嚣张”，然而进入2022年，房地产市场下行压力逐步蔓延，民营房企受困于资金压力，拿地步伐收敛，自此国央企及城投平台逐渐担当拿地主力，城投兜底现象逐步深入。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平，代表企业有建发、华润、中海以及中建系等，其中，建发房产凭借269.2亿元夺得2024上半年权益拿地金额冠位，华润置地权益拿地金额143.5亿元位居榜三。地方城投权益拿地金额占比由上年44%降至42%，但整体占比仍然处于略微领先地位，TOP20榜单中有石家庄城发投、泉州城建、钱江新城3家，拿地金额全部呈现上升态势；民营房企占比仍然最小，由2023年16%升至18%，代表企业主要分别两类，一是以绿城、龙湖等为代表的头部品牌民企，扎根市场多年，土地储备相对稳健，二是以滨江集团、大华集团等为代表的区域优质民企，主要以深耕大本营为主，持续活跃于本地土拍市场。
04、预测：下半年土地市场整体热度持续低温运行，核心一二线城市仍有“地王”涌现
2024 上半年，土地市场 整体表现一般，供需两端持续“缩水”，热度回升曲折、缓慢，局部升温、拿地聚焦等特征更为凸显。由于房企资金承压、市场去化预期不足等仍是阻力， 预测 在这样的背景下， 下半年土地市场 整体热度将延续低温运行，房企拿地持续谨慎态度，但不乏核心一二线城市的优质地块仍现火热局面。 具体体现在：
1、供需规模增长。结合以往全年土地市场供需量“前低后高”特征，预计今年下半年土地市场供应节奏将会有明显加快，成交规模也随之上升。下半年供需规模将较上半年提升，但全年供需规模不及去年。
2、整体热度以“稳”为主，核心一二线城市仍有“地王”涌现。由于房企 资金情况 并未完全好转 ， 预计下半年 高溢价拿地出现的可能性不大。 同时 对于房企来说，一二线因为产业吸引人口等要素存在，改善需求旺盛， 聚焦一二线似乎已成常态，核心地块更能刺激房企竞争。
3、房企拿地格局基本定型。在行业整体资金流动性不足下，民营房企承压更大，预计下半年国央企和地方城投仍为两大拿地主力，民营房企仍然谨慎入场。