中国经济根本离不开土地财政,必须继续激活土地财政，推高房价
文\丁彦皓-可信财商
一、在很多地方，土地财政早已超过第一财政
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求
事实在很多地方，土地财政早已超过第一财政
据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的60%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的80%以上
在“土地财政”上，基于宪法规定城市土地归全民所有的制度，地方政府通过土地整理，运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番
对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源
在工业革命之后的人类城市化模式大致分为欧洲的的外部掠夺、美国的税收金融以及中国的土地财政三类
决定城市化模式选择的唯一因素就是原始资本积累的方式，历史经验证明，完全靠内部积累必然会陷入低端停滞的困境无法突破，强行积累又会引发大规模的社会动乱，所以欧洲早期城市化的原始资本积累主要取决于外部掠夺，“原罪”十足
严格意义来讲，中国的城市发展经过了两个阶段，即
1、从建国到1987年，中国通过工农业产品的剪刀差，不断以将农业的积累转移到工业部门的方式初步奠定了工业基础
但是改革开放以后，农业对工业几十年的输血致使生产和消费无法实现有效的循环，经济发展几乎停滞，中国的城市化水平也持续徘徊在百分之十几左右无法突破
2、 上个世纪80年代后期，依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继，不得已深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资
从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路，即广受诟病的“土地财政”
二、地方债务率过高是当前抑制中国经济增长的关键因素，未来几年地方政府还得依赖高价卖地来还专项债，面粉推着面包涨价，房价自然水涨船高，尤其是一线城市
财政是决定国家政治体制性质与执政可持续的核心，1994年中国开始实施分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收分成比例，但是却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方政府，奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础
但是自1998年房改之后，地方财政收入的50%以上、政府基金收入的90%以上都是取决于土地财政
土地财政自然成了解决地方城市基础设施、保障性住房、教育、水利等资金缺口以及偿付专项债的主要资金来源
在宪法规定城市土地全民所有制的背景下，土地是一座城市最大的原始财富
2020年，受疫情影响政府财政收入下降，全国财政总收入为18.28万亿，但是全国城市卖地收入占全国财政总收入的46%，占地方财政总收入的84%
土地财政的背后是迅速增加的地方债务，2017年地方债务余额超过了国债余额
2020年末地方债务率（显性债务余额/地方综合财力）超过97%，逼近国际警戒区间下限（100%）,国内取120%作为警戒值
由于隐形债务暂未公开或未纳入预算的债务，因而无法具体确定，但是最近几年受疫情影响地方债中的一般债券发行规模持续下降，而专项债规模快速增加，预估地方政府债务总额已经突破100万亿人民币
如果按照年度综合财力计算，当前地方政府债务率已超过120%，根据哈佛大学教授罗格夫和莱因哈特2010年提出了90％的红线理论，即政府债务占GDP的比率超过90％，经济增速会显著放缓，地方债务率过高是当前抑制中国经济增长的关键因素
一般债券是由地方政府税收来偿还，专项债是由地方政府基金收入来偿还，主要是卖地收入，也就是说，最近几年发行了这么多专项债，地方政府需要卖地来偿还
这意味着未来几年地方政府还得依赖高价卖地来还专项债，面粉推着面包涨价，房价自然水涨船高，尤其是一线城市，否则经济发展依然无解，萎靡不振
三、解决中国经济当前面临三大问题的关键是通过释放各类住房需求，注入增量货币，人为推高房价，形成赚钱效应
地方政府的卖地收入持续跳水，2021年全国卖地收入8.7万亿，2022年降至6.69亿元，2023年只有5.8万亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%
图 历年全国卖地收入
财政部6月24日公布的数据显示，2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，月均卖地收入只有2560亿元，同比下降14%，今年全年卖地收入可能跌破5万亿
据财新网报道，2024年上半年广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元
但是据统计2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元，2022年成交47宗，收入1221亿元，2023年成交43宗，卖地收入1183亿元，可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元
当前导致土地拍卖大幅下滑的关键因素有三，即
1、 房企都忙着保命，去库存、加速回款，偿还债务是当务之急，根本无力购置土地，开发投资
2、 房地产的问题核心是经济，而经济问题的核心是产业，相对于沪深及其周边，其他地区的产业附加值不高，后劲不足，现已进入衰退期，自然经济疲软，市场对未来的预期悲观
图 最近四年广州涉住宅用地成交统计
现在摆在中国经济面前就三个问题，即
1、 地方政府债务过高，已经严重的遏制了经济的发展
2、 房企的债务已经失控，很难自我出清，如果操纵不好，必然会叠加地方政府债务，形成一轮规模化的债务危机
3、 消费严重不足，已经遏制了产业升级转型的进程
而解决这一切的终局套路就是通过释放各类住房需求，注入增量货币，人为推高房价，形成赚钱效应，地方政府和开发商高价变现已有的资产，缓解债务危机，让市场对未来形成乐观预期，愿意消费，扩大需求，推动产业升级转型
四、长三角与珠三角，尤其上海与深圳周边附属城市的住房估值极低，且基本面持续提升，自然是这一次房地产行情的最大红利释放点
只是中国房地产市场的基本面已经发生变化，除长三角与珠三角外，其他地区受产业附加值降低与人口净流出，房地产的基本面日益恶化，即使政府颁布各类利好政策，也很难形成房价的大幅上涨
另外，北上深杭与广州等核心地区的房价是市场非理性时期的产物，严重高估，也不具投资价值
这就意味着，长三角与珠三角，尤其上海与深圳周边附属城市的住房估值极低，且基本面持续提升，自然是这一次房地产行情的最大红利释放点
但是，公共服务是城市土地价值的唯一来源，这就意味着城市不动产的价值就是其所处区位公共服务的投影
尤其中国房价的本质是国有土地及城市公共资源的资本化和货币化，所以要想城市更发达与房产更值钱，公共服务需要大规模的一次性投资
当前突破城市发展掣肘的关键是近代信用体系的创新，通过信用制度，未来的收益可以折现到今天，使得资本的形成方式得以摆脱对过去积累依赖，转向预期收益，信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能
一旦原始资本决定的基础设施建设完成，就会为城市带来持续的税收，然后将这些税收再抵押、投资、自我循环、加速积累，但是只有资本才能为资本作抵押，信用制度的关键是如何获得“初始信用”
自1987年的土地出售变现，尤其随着1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂等一系列制度创新，土地财政成了地方政府获取信用的主要基准
即地方政府以土地财政收入做抵押，大规模的向社会举债，通过卖地获得收入，完善基础设施建设，房价升值，社会资本涌入房地产市场，政府继续举债与卖地，完善基础设施与房价继续上涨的飞轮循环，最终使地方政府以前所未有的速度积累起原始资本，大规模搞城市开发与产业辅助
也就是说，没有土地财政就没有当前中国经济的成就
五、社会通过高房价将能够买得起住房的这类群体的收入最终沉淀在基础设施建设、教育、医疗等民生领域以及维持企业的低成本国际竞争中
中国土地财政的本质就是通过出售土地的已有价值与未来增值折现的总和，为城市公共服务一次性的投融资
这就意味着在中国购买城市房产相当于购买了该座城市的“股票”，表面看其价值与城市的基础设施建设直接相关，但事实真正取决于土地财政收入
中国城市房产的本质是资本品，不但能够居住，而且还能够分红，即不但能够分享当前公共服务的红利，还能够将未来新增服务的红利折现
中国的房价本身就附带公共服务，最终支付城市公共服务的群体就是购房者，购房者通过房价购买城市的“股票”，地方政府以获得的土地财政大规模的兴建基础设施，提升公共服务，最终推高城市的房价，获得房价上涨后的增值
也就是说，房价越高，土地越值钱，地方政府所获得土地财政越多，越有实力大力发展城市基础设施与教育、医疗等民生产业
正是因为高房价以及相关的高地价，才造就了具有高度竞争力的中国制造，才支撑了中国产品持续多年的超低定价，推动经济持续高速增长与提升国际竞争力，而支撑这一模式运转的最终埋单者是高价购房者
社会通过高房价将能够买得起住房的这类群体的收入最终沉淀在基础设施建设、教育、医疗等民生领域以及维持企业的低成本国际竞争中
而未购房者却能够零成本的享受高房价与土地财政所支撑的城市的社会福利与经济高速发展的时代红利，由此得知，高房价是最佳的“劫富济贫”途径，并非一无是处，即通过将能够买得起住房群体的收入用来提升整个社会的福利与确保经济持续高速发展
一旦取消土地财政失效，中国企业的竞争力必将急剧下滑，但目前受房地产周期与基本面走衰，中国的房地产市场进入萎靡期
六、城市更新局名称的变化证实中国经济还是得靠投资才能拉动经济回暖、楼市复苏与激活土地财政
不得已政府通过降低首付、利率与释放各类需求来推高房价，释放地方政府与开发商积聚的债务兑付危机与再次激活土地财政，但是目前看收效远不及政府的预期
基于此，中央高层会议提出解放思想，不要被现有的条条框框限制住，要有超出常规的思路和做法
很快全国陆续爆出成立城市更新局，湖北17个地市州住房和城乡建设局均更名为住房和城市更新局
近日，财政部、住房和城乡建设部发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，中央财政首批拟支持15个城市实施城市更新行动，其中包括上海、杭州、南京、重庆、合肥、沈阳等城市，明确规定中央财政按区域对示范城市给予定额补助，单个城市最高补助12亿元
图 城市更新财政补助城市
城市更新局名称的变化证实中国经济还是得靠投资才能拉动经济回暖、楼市复苏与激活土地财政
类似于2015年的棚改货币化，官方通过诸如专项资金、专项债这些方式投放货币到各个城市更新项目
其实，财政部、住房和城乡建设部发布中央财政支持15个城市实施城市更新行动的目的有三，即
1、 推动大基建+房地产”的老套路发展
2、 提升中心城市的韧性和品位，提升防灾能力、环保能力，提升大城市的价值
3、 城市更新核心是“老旧片区更新改造”，其实还是激活土地财政
七、中国经济目前根本离不开土地财政，下一步推动中国经济发展的关键依然是再次激活土地财政，即长三角与珠三角，尤其是上海与深圳周边附属城市的房价将会暴涨
只要土地财政持续增长，也就意味着城市的基本面将会持续增值，作为城市“股票”的房价也会顺势水涨船高
其他城市的竞争力不及一线城市，所获得土地财政也相对不足，基本面改善的幅度自然也远不及一线城市，所以房价上涨的潜在动力不如一线城市
尤其一线城市在产业更替与高附加值产业的培育能力领域远胜于其他城市，这就意味着一线城市的社会平均收入上升幅度也会优于其他城市，能够化解房价上涨形成的资产泡沫，对经济的冲击极为有限
城市土地国有化是决定土地财政的政治基础，这是中国与印度、越南等国最大的不同
事实在土地财政的运作机制下，高房价让所有的参与者都成了获利者
虽然土地财政目前饱受争议，但是却是当前中国能够找到最好的城市化原始资本积累途径，否则中国经济不可能在房价持续非理性繁荣的大背景下，依然能够维持持续的高速增长
在另一种对等的信用制度诞生之前，土地财政不但不会取消，而且还会持续放大，否则中国就会直接沦为一个三流国家
这就意味着，中国经济目前根本离不开土地财政，下一步推动中国经济发展的关键依然是再次激活土地财政，也就是说，长三角与珠三角，尤其是上海与深圳周边附属城市的房价将会暴涨
八、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机
其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即
1、市场演变路径
2、国家的政策导向
但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就
张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期
科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建
图张江长三角科技城区位图
上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的高科技产业与年轻人赶至其他地区
最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城有九大特征，即
1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持
2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势
3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都将落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应
4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与上海平均接盘力7万有5.7万的差距
5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，利率3.45%，在最佳的时间低利率撬高杠杆
6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨
7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍
8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位
9、政府已经出台明确的规划，未来发展的蓝图已定，但是周边目前仅是稻田，未有拆迁成本与开发时间的可控
10、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教