01
深中通道通车，没能救得了中山楼市
深中通道通车，可以说是近期大湾区最大的热点之一。
该通道通车后，深圳与中山两城的交通历史性突破。这座大桥不仅缩短了两城间的通行时间，更激发了区域经济一体化的活力。
通车首日，车流量激增，导航路线一片繁忙，反映出公众对新通道的极高期待。
通车次日，有市民实测从马鞍岛上桥至深圳出口，通行时间仅需约15分钟，这一时间甚至比深圳福田至前海还要快捷。超高通勤效率的跨城工作、安居的“双城生活”已从梦想变为现实。
深中通道的建成通车，原本被看作是中山房地产市场的一剂强心针，然而，一些炒房客却因此陷入了亏损的窘境。
6年前，深中通道的规划让中山与大湾区的楼市大哥“广深”联系在一起，吸引了大量投资者的目光。
言叔的朋友老C就是被套山顶的投资客之一。
广州人老C就是其中之一，他在2019年购入了距离深中通道仅1.8公里的泰瑞居88平米单位，总价约120万，单价约1.36万/平。
然而，随着时间推移，泰瑞居的二手房挂牌均价已降至1.1万/平左右，最低挂牌单价甚至跌至8900元/平。
老C的投资不仅没有升值，反而面临了四十万的亏损。更让他感到无奈的是，这套房子已经连续交了5年的物业费，却始终未能出租或自住。
老C的遭遇并非个例。在中山的太阳城商圈，许多炒房客都面临着类似的困境。他们手中的房产大多为毛坯房，挂牌出售却鲜有人问津。目前，太阳城商圈的二手房成交均价为7023元/平，为近一年来的最低点。
在业内看来，中山房价的透支和市场行情的退潮是导致炒房客亏损的主要原因。过去几年，大量外地买家的涌入推高了中山的房价，但随着市场的变化，这些区域的房价开始回落。
特别是翠亨新区、火炬高新区等热门区域，涨幅最为明显，如今却面临价格回调的压力。
此外，随着广深购房门槛的降低，买家更倾向于选择核心城市，导致临广、临深城市的投资价值快速衰减。中山的性价比已不再具有吸引力，一些炒房客开始寻求割肉离场。
02
超半数以上买房者为“深圳客”
从通勤时间来看，深中通道的通车，对中山来说无疑是一个巨大利好。
深中通道的建设将深圳与中山的通行时间从原来的一个半小时缩短至半小时，这一变革性进展预计将为中山市带来新的发展机遇。
不过这对楼市的影响，有一种“利好出尽”的感觉。
当前中山楼市相较于前几年的繁荣，成交量和成交价都有所下降。
深中通道的建设自2015年获批以来，便成为中山楼市的一剂强心针。
2015年，中山市商品房成交量同比2014年上涨28%，深圳购房者在中山的购房占比高达50%，直接撑起了中山楼市的半壁江山。
然而，随着2017年中山市出台住房限购政策，深圳人在中山的购房占比降低至18%，一手住宅成交套数同比减少了7成。
尽管中山楼市经历了一段时间的调整，但随着深中通道开通，市场对其带来的积极影响充满期待。
目前，中山市已出台多项楼市松绑政策，包括不限购、降低首付比例、降低房贷利率等，以期刺激楼市需求。
值得注意的是，马鞍岛作为深中通道登陆中山的第一站，近年来吸引了大量深圳企业和购房者的关注。岛上已有133家企业入驻，70多个项目已动工，其中80%的企业来自深圳。
然而，马鞍岛楼市也面临着价格回调的压力，一些楼盘的售价已从高点回落。
安居客数据显示，目前，中山市二手房挂牌均价为1.07万元/平方米，相比2021年8月的1.16万元/平方米下降7.8%；目前新房公示均价为1.36万元/平方米，较2021年8月的高点1.51万元/平方米下降9.93%。
03
在大湾区都市圈中，中山优势并不明显
深中通道，这条连接深圳与中山的跨海大桥，自2015年批复以来便承载着中山楼市的梦想。
深圳中低收入家庭，出于安家、投资或跟风等多种原因，纷纷在中山置业，推动了中山楼市的爆发期。然而，随着房地产市场的调整，中山楼市的热潮已回归真实模样。
中山楼市的“含深率”高达50%，特别是翠亨新区和火炬开发区，因紧邻深中通道而成为深圳客的热点。
马鞍岛，作为深中通道进入中山的第一站，在2020年的楼市炒作中，多个楼盘价格高达3万元/平方米，专为深圳客定制。但随着市场变化，中山楼市的深圳客占比已有所下降。
深中通道的建设，无疑让中山成为临深城市，挤进深圳都市圈。但与东莞、惠州相比，中山的临深优势并不明显。东莞凭借产业和人口基础，楼市可自我循环；而中山与惠州的竞争，更多依赖于硬实力。
从刚需角度分析，通勤、配套和未来发展是购房的三大核心。深中通道的通勤费用和时间与惠州相比并无明显优势。
中山的火炬开发区和翠亨新区在商业配套和教育资源上，也不如惠州的大亚湾和惠阳区丰富。言叔认为，从未来发展看，惠州的产业基础和增长潜力均超过中山。
不过，需要注意的是，中山市政府正积极推动产业升级和经济转型，打造以新能源、生物医药、信息技术、智能家电等为主导的现代产业集群。深中通道的建设，这也被视为中山市全方位学习对接深圳的重要契机。
从短期视角看，深中通道虽然为中山带来了临深购房的选择，但并不能使其成为必选项。在现实面前，一条跨海大桥的影响力有限，中山楼市要想走出不一样的路，还需更多实质性的优势和发展策略。