美的置业剥离房地产开发业务，驱动因素是什么?
作者 | 刘俊群
编辑丨李白玉
来源 | 野马财经
何享健家族，拿房地产“开刀”。
2024年6月23日，美的置业（3990. HK）宣布一项重大股权重组计划。公司决定将房地产开发业务从上市公司体系中剥离，交由其控股股东接收，未来公司将专注于物业管理服务、商业物业和产业园、房地产科技、建设项目管理等轻资产业务。
来源：美的置业 公告截图
据美的置业2023年年报显示，公司控股股东为美的强展控股（BVI）有限公司，该公司持有美的置业76.43%的股份。这背后，美的集团创始人何享健的儿媳妇卢德燕通过持有美的发展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司的全部股权，间接控制美的置业81.13%的股份，为上市公司实际控制人。
过去，房地产开发业务一直是美的置业的核心业务。2023年，该业务的总资产高达1971亿元，收入达到700亿元，占到了公司总收入的97%。这次剥离房地产开发业务，有市场观点认为，这意味着何氏家族主动拿下重资产，推动美的置业轻装上阵。
在投资社区“雪球”上，有网友表示：“良心企业，在当前市场环境下，开发高负债、高成本的房地产项目风险太大。我选择（将股票）卖给控股股东。”
来源：雪球 截图
市场对美的置业的这一转型计划反应热烈。6月24日，美的置业股价一度涨超100%，当天，公司股价上涨69.87%，报收于6.37港元/股，市值约91亿港元。截至6月27日，公司股价达6.55港元/股，市值约94.02亿港元。
“剥离房地产”
不等于“放弃房地产”
根据公告内容可知，美的置业计划将其房地产开发业务通过内部重组，由私人公司持有，并通过实物分派私人公司股份的方式，将私人公司集团从上市公司中剥离。
在这个过程中，股东们可以选择继续持有私人公司股份，或者以每股5.9港元的价格直接拿钱变现。交易完成后，美的置业本身将不再持有私人公司的股份，其财务账本也不再并表。
在此过程中，控股股东承诺不会选择“变现”，而是选择继续持有其在私人公司拥有的全部股份；如果有其他股东选择“变现”，控股股东要把这些被“变现”的股份再收购回来。
来源：罐头图库
值得注意的是，剥离房地产开发业务的同时，美的置业将保留物管、商业、地产科技、建设项目管理等业务。2023年，上述业务合计收入约37亿元，仅占总收入5%。
据公告内容可知，美的置业剥离房地产开发业务的原因包括减少负债和信用风险，专注物业管理等轻资产业务，因物业管理利润率比房地产开发业务高。重组后，股东仍可同时持有现集团和私人公司集团的权益等。
“中金公司”研报称，重资产的房地产开发业务全面剥离后，美的置业仍将保留对开发业务的操盘运营，上市公司业务架构将由“房地产开发+资产运营服务+房地产科技”调整为“房地产代建+资产运营服务+房地产科技”。
易居研究院研究总监严跃进表示，这反映了当前房地产市场供求关系下房企业务战略的重大变化。尽管美的置业被视为稳健企业，这次主动性调整显示了它在没有重大债务问题情况下，主动选择转向轻资产业务，以降低传统地产业务的拖累影响。
截至2023年底，美的置业有息负债为380.7亿元，同比下降21.4%，净负债率35.8%，现金总量201亿元，银行授信额度1501亿元，其中尚未动用的额度有1198亿元。2024年，美的置业已到期的债务共62.5亿元；一年内到期的有息负债为122亿元，月均还债约10亿元。
来源：罐头图库
通过此次重组，美的置业不仅甩掉了重资产包袱，还会优化财务结构。“此次美的置业剥离房地产开发业务，一方面可以甩掉重资产包袱，聚焦资源发展轻资产业务；另一方面还可以降低企业杠杆率以及负债水平，轻装上阵，使企业能够穿越周期。”经济学家宋清辉表示。
艾媒咨询CEO兼首席分析师张毅也强调道，这是一个商业行为，其背后的驱动力是利益，而不是单纯的良性驱动。
据《中国房地产报》报道显示，本次重组完成后，美的置业将实现房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设，房地产业务的实际开发和经营管理仍由美的置业负责。
跌出“千亿房企”阵营
剥离房地产业务“双赢”？
“美的置业剥离房地产业务是一个双赢的决策。对于美的置业而言，可以集中资源和精力发展其他业务，实现轻装上阵。对大股东（何氏家族）而言，可以以较低的价格收购这些资产，为家族企业带来利益。”张毅表示。
作为“美的系”房地产公司，美的置业自2004年成立以来，长期在珠三角地区深耕，并在2010年后开始全国化布局，业务覆盖珠三角、西南、长江中游、长三角、华北五个大区。
2014年借助“棚改”政策，公司迅速扩大规模，并在2018年成功上市。尽管在2019年提前完成“千亿销售”计划，但到了2022年，公司还是跌出了“千亿房企”阵营，2021年的历史最高销售额为1371亿元。
行业下行也给公司发展带来挑战。2024年前5月，美的置业累计卖房仅169.4亿，同比减少52%。公司在土地市场上出现“收缩”，美的置业在2023年财报中曾提到，最近5年退出了大理、柳州、中山、舟山、台山、石家庄、台州等城市。
尽管如此，截至2023年年底，美的置业仍有约2650万平方米的土地储备，房地产开发及销售业务（不包括集团持有及运营的商业物业和产业园）涉及319个物业开发项目。
同年，美的置业的房地产开发业务的总资产达1971亿元，年收入达700亿元。
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截至2024年6月25日，美的置业总股份数目为14.35亿股，何享健家族拥有81.13%的股份，按此计算，小股东的股份总数约为2.71亿股。如果小股东们选择每股5.9港元的现金补偿，公司需要支付不超过16亿港元（约合人民币13亿元）。
分派完成后，美的控股将全面收购房地产开发业务所属公司的剩余股权至100%持股。据新媒体“地产K线”报道，无论中小股东是否选择分派股份，最终，何享健家族都会全资持股剥离掉的房地产开发业务。也就是说，何享健家族最多需付出十多亿港元，就可以将资产近两千亿的房地产开发业务“私有化”。
张毅进一步指出，家族企业拿到这些资产后，可能会选择慢慢消化和发展，而不是立即进行大规模开发，因为房产和土地等资产在中国经济发展的背景下仍具有长期价值。
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宋清辉也认为，何享健家族这么做是出于自身利益的考虑，通过将房地产开发业务的潜在风险与美的置业进行“切割”，不仅有利于地产开发业务获得更合理的估值，也有利于提高美的置业的运营效率和专注度。这一举措对何享健家族的利益也是一种保护。
《2024胡润全球富豪榜》中，82岁的何享健及其家族财富增长4%，以2000亿元成为佛山首富家族，位列中国第6，全球第46位。
降低房地产业务的潜在风险
美的全球化步伐加速
2024年4月29日，美的集团再度递表港交所，意图实现“A+H”股双重上市。这一举措的背后，是美的集团深化其全球战略布局的考量。
据“财新”报道，香港协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，在这一敏感的时间点上，何享健家族肯定希望最大限度地降低房地产开发业务的潜在风险，避免房地产业务影响同系其他上市公司的股价，尽管美的置业和美的集团在股权上并无关联，但实控人均为何享健家族，资本市场或会担忧风险蔓延。
此外，美的集团的全球化步伐在近几年显著加快。
自2006年，美的集团就已经开始启动海外直接投资建厂(ODI)计划，并在海外将一系列家电品牌收入囊中，其中，收购了埃及空调品牌miraco32.5%的股份、完成对德国库卡机器人100%的股权收购、收购意大利空调品牌Clivet80%股权。
此外，美的集团在2021年提出了：到2025年海外销售收入突破400亿美元的目标，并在2022年年报中强调了从本土化企业向全球化企业转型的决心。
从业绩来看，美的集团四成收入来自海外业务。2022年及2023年，美的集团的海外业务占比分别为41.48%、40.38%。在冲刺港股上市的《招股书》中，美的集团也将公司定位成“一家全球领先的科技集团”。
与此同时，公司进行了多年的“并购”，伴随着业务布局的多元化，以美的集团、何享健为核心，横跨制造、汽车、医疗、地产、环保、影视、金融等行业的资本版图已蔚然呈现。
美的集团的业务架构在2020年底也经历了大规模调整，从四大板块转变为五大业务群组，包括智能家居、机电、暖通与楼宇、机器人与自动化以及数字化创新业务。
这一调整伴随着集团在多个领域的新投资，如2020年收购菱王电梯进军电梯业务，2021年成立美垦半导体技术有限公司进军半导体行业，以及成立美的（海南）跨境电商有限责任公司探索跨境电商市场。
除此之外，美的集团还计划进一步布局新能源汽车。2020年，美的集团通过下属子公司广东美的暖通设备有限公司，收购了合康新能科技股份有限公司。
目前，美的集团已经与BOSH、华为、宝能、比亚迪等展开合作，研发车家互联系统，进一步踏入新能源汽车的能源管理系统。
可以发现，近3年来，美的集团已先后跨界布局了诸如新能源汽车、电梯、半导体、医疗器械乃至跨境电商等多项业务。
来源：罐头图库
严跃进认为，此次美的置业的调整能够与美的家居制造业等产业结合，发挥新的优势。同时，他也提醒道，地产业务最困难的时候可能孕育着新的市场机会，因此企业在进行战略调整时应该保持灵活性，适当留有余地，以免错失新的机遇。
他建议美的在保持战略调整的同时，应继续对房地产市场进行前瞻性预判，特别是关注重点城市的产业发展和背后的新市场需求，以便抓住可能出现的新机会，进一步发展业务。
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