2024年5月9日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知载明：“全面取消我市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格”，由此7年之久的限购政策落下帷幕。而此前因限购政策而产生的借名买房，在取消限购政策后将何去何从呢？
一、借名人可以请求出名人协助办理房屋所有权转移登记
1.借名人为实际购买方
因房屋限购政府的影响，出名人与借名人因存在借名买房的合同关系而将房屋登记在出名人名下，借名人须对双方存在“借名”和“买房”的事实进行举证。具体而言包括存在借名买房（房产代持）的合意和借名人实际出资购买、实际控制。
《代持协议》是借名人与出名人之间存在借名买房合同关系的最有力证据。在司法实践中，法院也将借名人与出名人是否签订《代持协议》作为判断双方是否构成借名买房的因素之一。
借名人还须从签订购房合同、房屋的首付款及资金来源、签订银行按揭贷款合同及按揭贷款偿还情况、购房文书保管及房屋的占有使用情况等方面证明借名人系房屋的实际购买方及实际控制方。
2.已具备购房资格
在限购政策取消以前，借名人有关出名人协助办理房屋所有权转移登记的请求或因代持协议无效或因涉及履行障碍，即不符合限购政策无法获得购房资格，而被法院驳回诉请。在限购政策取消后，借名人获得了购房资格，可以提起诉讼请求出名人协助办理房屋所有权转移登记。
辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书》【中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民再328号】：
徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。2018年底，徐沛欣向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐沛欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾塞外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。
《李文进与段晓亭,燕瑞玲所有权确认纠纷一审民事判决书》【西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初18637号】：
至于原告主张的配合办理房屋购房合同的更名手续问题。原告的该项主张属于履行借名买房的合同关系项下非金钱债务。而非金钱债务涉及履行障碍的问题，履行障碍之一即为是否符合本市住房限购政策。对此，原告应举证证明截至本案法庭辩论终结时，其与第三人符合购买案涉房屋的交易政策的事实成立。本市购房限制政策自本案借名买房之日至本案法庭辩论终结时并无取消或者部分取消限购政策的变化。对此，原告也未提交证据证明其与第三人在截至本案法庭辩论终结时具有购房资格的事实成立。由此来看，截至本案法庭辩论终结时，原告的该项主张在法律上或者事实上不能履行。故本院对原告的该项主张，不予支持。
3.请求协助办理房屋所有权转移登记
借名买房在借名人和出名人之间形成的是合同法律关系，法院将借名买房纠纷视为合同纠纷，双方之间形成的是给付之债，该给付之债并不能直接引起房产所有权的变动，作为借名人在诉讼请求中也就不能直接请求法院判决涉案房屋为借名人所有，而应请求出名人协助借名人将涉案房屋过户至借名人的名下。
《张剑明与张兆阳一审民事判决书》【广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初11359号】：
《房产代持协议书》实际为委托合同，该委托不能直接引起不动产的物权变化，仅能依循合同条款向相对方主张履行配合使用、过户等给付义务。
二、出名人可以借名人为被告请求解除《房屋代持协议》
限购政策取消后，房价随之波动。借名人可能会因房价上涨而出现“断供”，而出名人作为银行的债务人，如不代为还贷则银行会基于合同相对性起诉出名人，使得出名人陷入背负债务的困境。在此情况下，出名人可以《房屋代持协议》中的约定解除权（如有）或者借名人根本违约为由行使法定解除权，请求解除代持协议。在拍卖、变卖房屋的同时申请财产保全，查封、扣押冻结借名人名下的财产，以防房屋资不抵债。
作者：王海宁
陕西韬达律师事务所