6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。
会上，住房城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
住房城乡建设部表示，
市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。
要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。
要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。
本次会议的召开预示着收储工作正式拉开帷幕。
从本次会议可以看出，收储工作覆盖到县级城市，这其实也是我一直强调的，去库存的难点重点并不在一二线城市，部分一二线城市当然也有库存的问题，但绝不是重点。
去库存的重点其实在三四线城市。三四线城市的库存量不是一般的大，身边的一个县级市网络传言的库存去化周期是70多个月。
绝大部分三四线城市产业基础弱，人口净流出，还建了这么多房子，卖的还这么贵，把别人当韭菜，现在韭菜也醒了，卖给谁？
不知大家是否还记得语不惊人死不休的“某大炮”。他在2015年时曾经说过，三四线城市的房地产多余的库存要炸掉。
而目前的形势比2015年更加严峻，一是库存比2015年多；二是上一轮的去库存特别成功，能买的都买了，刚需减少。
去年1月份，央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，截至2024年3月末，实际只投放了20亿元。据此可以看出，地方的积极性不是很大。
原因主要一是符合房源较少；二是收储后盈利能力弱，甚至无法盈利。
拿本次3000亿再贷款来说。
央行设立的再贷款利率1.75%，然后各商业银行向城市政府选定的地方国有企业发放商业贷款。
商业银行出于自身的利润考虑会自主决策利率浮动上限。
按照市场经验，一般国企平台公司最后的贷款利率成本在3%左右，而这就成了平台公司收储保障房需要考虑的最低回报率。
但我国当下即便是一线城市租金回报率也只是2%，再加上实际维护运营成本，所以仅靠租金回报难以覆盖利率和运营成本，这就极大影响地方公司执行的积极性。
对于绝大多数三四线城市，能不能租出去可能都是问题。
这样，只会凭增地方的债务风险，这自然与央行的本意背道而驰。
还好是自主决策、自愿参与。
如果是强制执行，对于地方，就是“要想成功，必先自宫”的节奏！
-04-
现在市场传言，收储的房子价格可能是市场价的一半甚至更低，这样，租金回报率就能达到4%甚至更高，就能覆盖资金成本和运营成本。似乎是这个理。
但大家有没想过，如果收储的房子真的是市场价的一半，那没有被收储的房子会怎么定价。
比如，两个小区隔了一条马路，本来都是10000元的单价，但是其中一个小区以单价5000被收储。
请问另一个小区单价还是10000，你会不会买？
估计绝大部分人难以下手！最后房价向收储小区看齐，这样不就又崩了么？
-05-
据东吴证券预计，5000亿收储资金可以收购存量新房46.7-53.4万套，单套收购成本在100万元左右。
而全国新房+二手房住宅库存套数约963万套。借鉴2014年周期的经验，假设去化周期下降21%或去化周期降至16.9月左右，地产销售的量价情况会显著复苏，若要使去化周期下降21%或下降至16.9个月，所需的收购资金为2.04或3.67万亿元。
若其中60%为央行的保障性住房再贷款，则需要再贷款1.22或2.20万亿元。
据中信证券测算，若重点35城与80城均将库存去化周期降至18个月以下，收储去库存所需的资金体量分别为1.1万亿元、1.8万亿元。
天风证券的测算是7万亿。
所以，不管怎样，3000亿的体量是杯水车薪，但是毕竟开始了，期待后续央行追加再贷款资金支持，促进房地产市场的企稳复苏。
让子弹飞一会，我们共同期待，一起见证！