文丨秦佳丽
编辑丨李壮
核心城市“老破小”房源正在“从乌鸡变凤凰”，一些原来需要百天才能销售出去的房子现在缩短到了1天。
本刊了解到，在北京、上海、杭州、成都等地，昔日成交周期高达数百天的部分老旧社区二手房源，近期成交周期缩短至十余天乃至数天，部分房源挂牌当天即成交。形成这种现象的主要原因是，近期“老破小”价格回落，部分房源价格有向5年前回归的趋势。
以“老破小”为代表的二手房市场成交放量之余，贝壳等中介平台业绩也在趋稳。有业内人士表示，相较于分销新房的渠道代理商，主营二手房业务的中介平台近年所遭受的负面影响不算太大。目前二手房市场表现其实优于新房，如果后续有政策陆续出台，市场升温趋势有望持续，能够对中介机构的业绩增长起到支持作用。
“老破小”成交加快
多地房源挂牌1天即售出
曾被市场嫌弃的“老破小”正成为刚需置业客群的新宠。北京某中介代理机构经纪人戴荣（化名）向本刊表示，最近其经手的总价200万元至300万元的“老破小”房源成交率很高。
戴荣日常聚焦北京朝阳区东三环劲松板块，据介绍，这里的“老破小”主流房源是38平方米一居室以及60平方米两居室，总价分别为180万元、250万元上下。“折算下来，最便宜的大概4~5万元/平方米，房龄新一点的大概6~7万元/平方米。”她谈道，“东三环房源的优势在于周边配套成熟，离医院、商超便捷。同样的均价，想买常规的住宅只能往四五环外考虑。”
不过，对于“老破小”房源条件不能给予过高期待。戴荣表示，这类房源房龄大多超过20年，买家入手以后肯定需要二次装修，意味着还需要额外预留20万元左右的装修成本，“不过，总体建议不要入手太‘次’的，才能方便以后转手和流通。”
同样传递“老破小”升温行情的，还有成都某中介机构经纪人刘怡（化名）。“一般类似教师公寓等有名气的‘老破小’行情比较好，或是做过二次装修的、附带电梯的、房龄新一些的房源，卖得也蛮好。”
刘怡介绍，成都限购解除，叠加降首付、降利率等利好举措，助推了市场热度，最近包括来自新疆、西藏等地区的外地客户也在咨询成都房源，“总体来说，成都购买‘老破小’还是以刚需客为主；也有部分投资客下手，奔着租金收益买来对外出租；还有少数人押注‘拆迁’，不过现在很多小区都不敢做此保证。”
很大程度上，客户入手“老破小”的原因在于“便宜”。 由于刘怡所在的中介机构同时运营法拍房业务，据介绍，通过法拍房渠道“捡漏”的“老破小”房源，通常相当于市面价格的七至八折：“成都走法拍程序的‘老破小’，五六十平方米的房源最低总价大概五六十万元，有的配套设施好一些，最终交易总价可能上百万元。”
尽管“大拆大建”已不再是目前主流的城市更新手段，还有少数买家是奔着“拆迁”目的而来。刘怡介绍：“之前成华区有套‘老破小’法拍房，市场价80万元左右，法拍起始价40万元，最后竞拍的成交价将近200万元，原因在于当时有市场传闻说那片小区大概率会拆迁，如果最终落实的话‘赔率’比较高。”
除了北京、成都，近期上海、广州、杭州、东莞等多地核心城市的“老破小”热度正在升温。 伴随“5·17”房地产新政持续落地，这类房源的成交量持续增长，成交周期明显缩短。
比如，据上海中原地产数据，受“沪九条”新政推动，5月最后5天（5月27日至31日），上海仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型房源，成交量较政策出台前5天增加了5%。另据贝壳研究院成都分院监测，今年5月成都二手住宅交易量环比有所上升，交易量高于2021年以来的月均值，其中总价100万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势，紧凑的套二（80平方米及以内）、套三（80-100平方米）户型分别占据约两成市场份额。
经历前期多轮价格下调后，近期“老破小”房源的成交速度也明显加快。本刊查询贝壳等中介平台了解到，相较之前大量二手房源长达数百天的成交周期，近期部分“老破小”成交周期缩短至10余天乃至数天，其中不乏挂牌1天内就“秒售”的房源。
以房龄超过20年的成都锦江区钢管厂五区小区为例，仅5月份以来，该小区成交8套二手房源，其中半数房源成交周期不超过一个月，当中不乏房源挂牌当天即售出；类似情况还有北京朝阳区的高原街小区、新城五区等，部分房源成交周期仅1天。
价格下调推动“老破小”升温
部分房源价格回落到5年前
“老破小”成交提速背后，核心区位优势、完善的资源配套、较高的租售回报率及“原拆原建”政策等，是吸引部分刚需客群置业的因素。与此同时，信贷政策正在加大对完成老旧小区改造住房的支持力度，早在今年4月，北京住房公积金管理中心发布新政，将老旧小区住房的公积金贷款期限从原先的房屋剩余使用年限调整为土地剩余使用年限，自此购买北京老旧小区改造房的公积金贷款期限最高可增加20年。
镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊表示，近期“老破小”行情升温与楼市整体环境息息相关。“一方面，‘5·17’楼市政策落地后，降首付、降利率等利好措施降低了大家的入市门槛；另一方面，近期核心城市二手房市场升温及置换需求，推动了小户型房源成交。”他就此谈道，“比如，在上海，90平方米以下房源本身占据了二手房市场的70%。近期‘以旧换新’等市场置换需求，肯定带动了其中‘老破小’加速出售。”
另据本刊了解，购房成本降低也在直接推动“老破小”交易，部分房源价格呈现向5年前回归的趋势。 以临近杭州采荷第一小学的采荷新村为例，据贝壳等中介平台，该小区今年挂牌并成功交易的一套56平方米两居室房源，挂牌总价200万元，以此测算均价约3.57万元/平方米；对比之下，2017年该小区挂牌并成交的一套相同户型的52平方米房源，均价约3.75万元/平方米。伴随近两年二手房源价格整体下行，“老破小”房源的价格调整空间通常更具弹性。
值得一提的是，市场对于“老破小”的热情还与老旧小区改造等政策风向联动。伴随各地持续推进城市更新，“原拆原建”开始成为老旧小区盘活的一种重要模式，即结合政府财政补贴及居民自筹等形式实施旧房改造、按原建筑面积及位置翻建新房屋。
近期北京、杭州等地“原拆原建”的案例正在增多。比如，今年4月杭州拱墅区朝晖社区部分区域启动“原拆原建”，500余户居民自筹资金用于小区重新建设，这一消息拉动朝晖社区内9个小区的成交量。贝壳平台显示，近90天内，朝晖社区二手房源已成交67套。
不过，有业内人士强调，“老破小”主要适用于刚需客户，而非投资需求。 张宏伟表示：“如果是为了投资价值，个人并不建议选择这类房源，除非是重点学区的房源才可以考虑关注。‘老破小’更多适合首付和还款能力有限、刚好触达购房门槛的刚需客户。”
二手房市场热度回升
中介机构业绩开始趋稳
实际上，受益于 “5·17”楼市新政，“老破小”房源火热之余，以京沪为代表的多个核心城市楼市活跃度整体升温，二手房市场成交也开始整体放量。 比如，北京住建委官网统计数据显示，5月份北京二手房网签13383套，环比上月上涨0.2%，同比上涨3.1%；中原地产数据显示，5月份上海二手房共计成交1.71万套，环比上涨5.33%，市场成交热度提升。
各地持续发酵的“以旧换新”活动也在推动一二手房市场联动，截至目前，全国已有超过70个城市陆续推出住房“以旧换新”举措，其中，南京等城市已步入住房“以旧换新”2.0阶段，继4月推出首批试点房源后，近日南京启动第二批存量房“以旧换新”活动，涉及12家房企的2780套房源。
楼市初步回温之余，房地产中介代理企业的业绩开始趋稳。 今年一季度，我爱我家较2023年扭亏为盈，期间公司实现营业收入27.53亿元、归母净利润0.25亿元；贝壳则是近两年为数不多保持盈利的中介平台，今年一季度实现总收入为164亿元、净利润4.32亿元。
2023年，贝壳将企业战略升级为“一体三翼”，“一体”仍为房产经纪服务业务，“三翼”包括整装、惠居和贝好家。今年一季度，尽管存量房业务及新房业务的净收入减少，贝壳依靠新兴业务渠道建立了第二增长极，期间公司家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他的收入同比增长112.9%，占比进一步提升至35%。其中，家装家居的净收入同比增加71.1%至24亿元；房屋租赁服务的净收入同比增长189.3%至26亿元。
值得一提的是，作为贝壳旗下住宅开发服务平台，贝好家成为今年土拍市场的新面孔。3月份北京顺义区空港地块吸引36家房企摇号阵营中，包括贝好家（北京）置业有限公司。虽然该地块最终由北京建工竞得，但此地竞拍传递出贝好家开始在住宅开发领域试水。
在张宏伟看来，目前市场环境对于以一手房业务为主的代理机构仍然存在挑战。除了代理费及分销渠道费用的下降，更加拖累新房代理机构的是对出险房企的应收账款形成了坏账，这类代理机构想要实现业绩修复至少需要两至三年。
“不过，对于主营二手房业务的中介平台而言，近年所遭受的负面影响不算太大，毕竟C端客户不至于形成坏账，比如贝壳等中介平台，近两年仍然保持盈利，并且衍生出的家装、租赁等业务带来了不少收益。”张宏伟表示，“目前二手房市场表现其实优于新房，如果后续有政策陆续出台，市场升温趋势应该会持续，能够对中介机构的业绩增长起到脉冲作用。”
同策研究院研究总监宋红卫预计，当前二手房市场成交量正表现为阶段性回升，随着购买力逐步释放，后续仍将面临量价下行压力。他向本刊补充道：“不过，二手房中介平台的业绩主要跟成交量挂钩，与价格的相关性不大，近期市场成交量回暖能够对中介机构的业绩回升带来阶段性利好。”
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）