案例回顾
周某与赵某签订《卖房协议书》约定，赵某将村里自己拥有的某房屋以8000元的价格出售给村外人周某，协议签订后，周某支付了房款8000元并进入涉案房屋居住。
多年后该协议经一审、二审法院审理均认定为无效，依据相关法律规定，基于无效合同取得的财产应当互相返还，故赵某诉至法院，要求周某将案涉房屋返还。
但周某认为，该房屋已经在这几年间被自己进行了翻建和修缮，原房屋已经不复存在了，不应当将现有的新房屋进行返还。且就算返还，也应该返还给房屋所有人，作为不动产，其所有权人的认定要么是房屋土地管理部门的登记，要么是司法判决，没有证据证明赵某刚是房屋所有权人或宅基地使用权人。再者，目前该房屋面临征迁，已入户调查和测绘，返还房屋将严重损害自己的合法权益。
因此双方发生争议，诉诸法院。
裁判结果
法院审理后，最终判决周某应当将该房屋返还给赵某。
泽达分析
基于本案，北京泽达律师事务所为您做以下法律分析：
根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
根据“地随房走”的原则，房屋买卖必然涉及宅基地转让，由于周某不是该村的村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备在该区域内购买的权利，赵某将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给不属本村村民的周某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
赵某与周某签订的《卖房协议书》均被生效民事判决书确认为无效，故赵某要求周某返还涉案院落及房屋，并无不当，法院予以支持。
至于周某在涉案院落中翻建、增建房屋，均是基于房屋买卖行为而后续产生的财产变化，并不构成不予返还的正当理由，其可就相关损失问题另行解决。
笔者寄语
根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋所占土地属于集体土地，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。
农村宅基地的使用权转让首先需要村委会同意，再报乡政府同意，然后才能通过县区政府土地管理部门同意。一户只能有一处宅基地，村民将该宅基地出售、赠与后，再申请宅基地的，也不予批准。宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间进行买卖，外村人不能购买本村的宅基地。
写在后面。北京泽达律师事务所律师对不同热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。