上周有一张截图在购房群里流传
此前创造过200亿开盘记录的中海顺昌玖里，即将以29万/㎡（后有消息称29.8万/㎡）的价格，开售风貌别墅
上次在《》里就讲过，买顺昌玖里的逻辑是凭什么新天地人家住得，你住不得
那这次的购买逻辑就更简单了：
想买市区的别墅？
都花了那么多钱了，为什么不买在新天地
新天地的风貌别墅要多少钱
与顺昌玖里的超高层不同，这次风貌别墅走的是神秘低调的路线，要看样板房得验资一个亿
网上流出的资料不多，老金做了简单的搜集整理：
地段位置在新天地南侧，翠湖四期对面，项目由三栋超高层住宅，风貌别墅以及商业组成。超高层住宅在今年3月开盘售罄，一天卖了200亿，这次要卖的是67套风貌别墅，据说首批次推出20套
既然是风貌别墅，在立面风格上，就必须充分体现风貌街区的特征，保留历史建筑信息，形成真正可阅读、可漫步的风貌街区
整体的立面风格基本被风貌要求框死——必须延续之前的历史基调和风格，还原当年的烟火风貌
从总图看，中海把文保建筑整体平移到沿路的位置，未来将被改造为商业空间
我们来仔细看下产品：
67套别墅，规划了3种户型：285㎡、355㎡、525㎡
按29万均价粗算了一下：
285㎡平均总价8265万
355㎡平均总价1.02亿
525㎡平均总价1.52亿
楼间距就不用想了，全上海的风貌别墅都是这种楼间距，比较夸张地表达：“筷子从窗户里伸出去，可以夹到邻居碗里的肉”
看看平均8000多万的285㎡户型：
总体比较方正紧凑，3个南向面宽
有2个户型设计上的小心思，老金个人比较喜欢（红框处）：
一个是在入户处直接设计了步入式的玄关衣帽+公卫，换衣服+洗手，完成从社会关系到家庭关系的状态切换
另一个是在客厅边上设置了一个单人小厅，很适合冥想、阅读、按摩、刷手机、葛优躺……但同时仍然在一楼，没有完全脱离客厅里的家庭活动
当然，因为控制面积，也有一些遗憾之处（蓝框）：
比如三楼的主卫，竟然是这样的尺度空间，花了8000万，主卫里还配不了浴缸
不过反正是毛坯的，可以用书房+衣帽间的空间（绿框），设计出一个豪华版的大卫生间，把原卫生间的位置改成衣帽间，但遗憾的就是没有书房了
底下空间比较中规中矩，一层4.2米层高的留白空间，一层3.9米层高的车库
再看看平均1个多亿的355㎡户型，因为有了更充裕的面宽资源，一楼的单人空间可以升级为钢琴房
二楼多了一间卧室，可以变成南向3个房间，家庭厅放在了侧面，二楼公卫里终于能容纳下浴缸了
但主卫的空间尺度，依旧是非常局促
而平均1.5亿的525㎡户型，就是完全不同的户型格局了：
严格意义上有了4个开间，一楼可以放得下老人的套房、3个厅、2个花园
二楼3个卧室（2个完整套房）+2个家庭厅，三楼的主人套也非常豪华，有专门的玄关、前厅，还有2个露台
终于有了住别墅的舒适度
这次的建筑设计单位是大象+日清，景观设计是TOPO，加上中海一贯追求平衡均好的设计理念，再加上方正且有一定体量的地块条件，基本可以确保顺昌玖里的风貌别墅，在产品方面不会被其他风貌别墅碾压
在地段方面，有拥有了新天地的绝对优势，所以销售逻辑就非常顺畅——
既然花了那么多钱，为什么不买新天地的别墅
除非你是死忠粉，非要等翠六
还有哪些风貌别墅？
除了顺昌玖里，还有哪些风貌别墅呢？
网上各种自媒体热衷于统计一共有多少个风貌别墅项目，之前老金听到的最大数字是
但因为上市进度不一，对于购房者来说，也没法同时拿到很多个项目资料，来进行横向比较
比如顺昌玖里隔壁，恒昌玖里预计在明年上市，产品跟顺昌玖里还是较大的不同的（老金可以负责任地说：现在网上流传的关于恒昌的户型资料都是错的）
现在已经有流露出风声的风貌别墅，在这张图上基本都能找得到
当然这张图也不全，有些项目也存在信息错漏，但这些都不重要
为什么说不重要呢？
因为富人根本就不够用
顺昌玖里67套+恒昌玖里137套，加起来204套的体量
之前已经上市的2个项目：弘安里，121套房子已经卖到了最后60套（第四期，前三期卖得差不多了，号称一二期已售罄）；不善豪宅的海玥黄浦源，只卖了十几套，之后应该也卖不动了
未来上市的风貌项目里，市区核心地段里值得关注的，也就是华润士林润园、万科高福里，和死忠粉无数的翠湖六期
至此，我们数数，已经有中海、绿城、华润、万科、瑞安……
面对风貌别墅这个难题，中国的标杆开发商精锐尽出
而其他高总价的风貌别墅，不论是地段、地块质素、还是开发商水平，跟这5家基本不在一个竞争维度上
所以瑞安在杨浦的翠湖滨江，很聪明地选择了低总价路线
用瑞安的品牌+更宽松的风貌条件+更精巧的产品，弥补一些地段的劣势，并且跟市区那些7000万+的风貌别墅错开，抢4000-6000万二手大平层的客户
所以老金很好奇，未来弘安里北侧的招商，会怎么解题，做大面积，地段打不过市区那几个，做小面积，品牌力产品力打不过翠湖滨江
所以别看上海有那么多风貌别墅
除了地段过硬的，大多数风貌别墅，都会走向滞销
说白了，还是太贵
风貌别墅值不值得买？
在里，就已经分析过风貌别墅之所以难卖，是因为需要同时面对：供应量太大、产品设计受限、价格太贵三大问题
从弘安里开始，到黄浦源，再到顺昌玖里，我们已经看到了3家开发商的风貌别墅产品，但解题方式，都非常简单粗暴——把别墅套进风貌的限制条件里，放到市区的地段上，然后拿出来卖
实话说，我们从别墅的产品角度看，现在风貌别墅有比之前的城市别墅升级么？
原来已经住在别墅里的客户，如果搬进了现在的风貌别墅，会觉得居住体验升级，生活方式迭代，过上了他们最理想的生活嘛？
别忘了，客户要掏的，是上亿的购房款
所以现在这几家开发商采用的，都是稀缺地段+主流别墅产品的策略
换句话说，对于购房者而言：
现在的风貌别墅，也就是买个地段
如果想要有突破性的产品具体体验
要么颠覆现在的风貌条件
要么颠覆开发商的开发模式
现在还不具备这些条件
所以风貌别墅到底值得不值得买？
建议是：谨慎、谨慎，再谨慎
本文转载自：老金房产咨询
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