西安楼市/中房君摄
“不排除有目的不纯粹的业主，但开发商也有自身的问题。”一位不愿具名的业内专家指出。
甘露丨发自西安
近日，有读者向中房君投诉，自己于2023年购买了西安紫薇·西棠的房子，将于2024年6月30日交房，但是却发现自己所购买的二期与早前销售的一期，外立面颜色不统一，且一期楼顶有屋檐设计，二期没有。
据业主介绍，小区还存在多个问题，如一期的阳台为半赠送，而二期则全部算面积且有反坎，小区绿化也有所降标等问题，“合同里写明了有差异，但是具体有哪些差异，当时置业顾问没有明确地告诉我们，效果图也没有明确展示，我们怀疑开发商有欺诈行为。”业主说道。
根据业主提供的文件，多次沟通之后，开发商已同意整改绿化，但是对阳台、外立面等问题却没有做出回应。随之而来的是，100多位业主向开发商发起了“退房”。
业主质疑是否合理？
这是西安本土国企紫薇地产开发的一个项目。
2022年10月，紫薇·西棠公示了价格，均价16009元/平方米，这是其时隔两年后再次入市。从价格来看，紫薇·西棠二期的价格与两年前持平，已经交付的部分二手房价格也达到了1.9万元/平方米，可以说这是一个“倒挂盘”，正因此，据当时媒体报道，项目在登记首日便“飘红”。
人民网地方领导留言板截图
中房君注意到，早在2023年11月，就已有业主就上述问题在人民网地方领导留言板进行了投诉。当时，雁塔区未来产业城管委会回复道：经核查设计图纸，南侧阳台上翻梁尺寸为600毫米，出图时间2022年4月20日。2022年10月28日，项目取得预售证，预售前，南侧阳台设计图纸已定版，后期施工严格按图纸进行。
同时，据雁塔区未来产业城管委会了解，销售样板间中的实景南侧阳台与设计图纸、现状施工一致。紫薇地产与业主签订的《商品房买卖合同》中关于阳台部位的约定，除140户型北阳台外，其余均为封闭阳台，同时该合同范本仍在项目售楼部公示。
对于业主提出的紫薇西棠北区内嵌公交站一事，上述部门也回复道：紫薇西棠公交始末站为规划条件书与土地出让合同约定内容，具有法律效力。
从上述回复来看，紫薇·西棠并无违规之处，但业主并不买账，他们怀疑一二期推出的间隔时间过长，规划存在猫腻，不过这只是猜测。在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，如果符合规划，那么很难整改，即便整改也是违规，但是如果宣传和实际交付的不一致，则可能构成虚假宣传，虚假宣传是否能够退房则不好说。
也就是说，事件的关键点在于开发商是否有提前告知？就此，中房君向紫薇地产发去了采访函，不过截至发稿前，并未收到对方的回复。
楼市遭遇“群诉”
紫薇·西棠之外，近日西安市场上的多个项目都遭遇了维权，涉及多家品牌企业，而业主维权的理由都是外立面、绿化的降标减配、虚假宣传等。
如某项目的业主投诉道：项目在建设中存在种种欺骗业主行为，包括施工材料以假乱真、单元门头材料劣质、逃生通道过道狭窄、电梯门厅更是以最低标准90公分装配等不符合标准的行为。
另外一个项目的业主则表示，小区大门降标减配，实体建筑与宣传图片不一致，楼盘目前呈现的效果与售卖时宣称的”改善楼盘“不相符。
值得一提的是，相较于过往的“交付即维权”，上述发生群诉的项目都还处于未交付状态，例如根据公开资料，上述两个项目的交付时间都在2025年，在最终效果未呈现之前，界定降标减配、虚假宣传是否为时过早？
对此，王玉臣表示：“主要看减配的位置在哪里，比如外墙宣传时用干挂石材，但是施工过程中只用了涂料，那么这种情况下就可以去界定了。”
虽然如此，但面对“缺乏实质性证据”这一实际情况，相关部门无法判断项目是否涉及降标、虚假宣传，是否有质量问题，也就无法给出行之有效的处罚措施，它们能做的只有“约谈企业、严格要求、及时督促”。
在对某项目业主的回复中，西安市人民政府表示：“经高新区住房和城乡建设局质安站现场核实，项目施工材料符合设计要求，现场按图施工建设中。针对您反馈问题，我局第一时间约谈开发企业，要求其严格按照规划审批图纸施工建设，落实《商品房买卖合同》约定交付标准执行房屋交付。”
在回复另一项目业主时，西安市高新区管委会也用了类似的口径，表示：住建局已约谈开发企业，要求其严格按照规划审批图纸施工，落实《商品房买卖合同》约定交付标准执行房屋交付，加强销售人员及销售现场的管理，依法依规开展房屋销售工作。目前，该项目处于施工阶段，已要求开发企业定期在公众号发布项目施工进展，畅通沟通平台，及时组织部分业主代表召开见面会，听取业主代表意见，对业主提出的意见及诉求做出回应。
“房闹”之争
对于此次“群诉”事件，多位开发商人士对中房君指出：不排除存在专业的“房闹”。
一位开发商人士向中房君展示了他与“维权”业主的聊天记录，他根据这位业主发布的多条视频判断，这位业主的身份或为装修公司的员工，“装修公司混在业主群中，通过维权行为来获取业主的信任，为后续业务铺垫。”上述人士说道。
另外一位高端项目的开发商人士则表示：“维权业主中，有的穿着像农民工，有的像大学生，一看就是雇佣的。”也有开发商人士说：“有些业主提出了很过分的要求，比如向开发商索要车、车位，减免物业费、车位费，或者封包阳台、赠送中央空调、新风系统等要求。”
他们并没有可靠的办法来区分“房闹”和业主，“只能依靠公安来协助。”一位开发商人士表示。
一位曾在开发行业工作的业内人士表示：“确实没法确认到底是不是业主，因为他们通常的口径都是说自己的亲朋好友买了这里，所以和他们谈的时候会承诺减免物业费。”
对于“房闹”的说法，王玉臣表示，不排除有个别的恶意维权情况，但这个比例是极低的，所谓的专业房闹比例更低。
“不排除有目的不纯粹的业主，但开发商也有自身的问题。”一位不愿具名的业内专家指出。
在他看来，市场下行，项目利润率下降，企业出于指标要求考虑，会做出降配的决策。另外，管理幅度和能力不匹配，造成产品落地时，和设计理念差距比较大。再次，客户产品意识觉醒，之前市场以刚需为主，解决的是“有房住”的问题，现在很多客户已经有了置业经验，对产品认知已经很专业。
矛盾激化的背后也暗藏着市场的变化，在上述专家看来，可以用同样的价格买到更好的产品，也是维权的原因之一。
根据国家统计局的数据，截至今年4月份，西安房价已连续上涨了14个月，在全国楼市中走出了独立的行情，拐点出在了5月份，当月西安楼市环比下跌了0.1%，虽然只有0.1%的跌幅，但多位业内人士曾向中房君提到：“优惠折扣不能低于5个点”，跌幅数据或与此有关。
先于价格下跌的是来访量的减少，据克而瑞陕西的数据，在“5·17”新政之前，西安4月单盘月均来访量477组，成交27套，环比减少29%；与3月相比，来访减少12%，认购减少29%。新政之后，来访量也仅环比上涨了2%。
市场调整下，西安市场的产品却不断进阶，第四代住宅已成为主流。相较于上一代产品，“第四代住宅”最大的特点就是赠送大面积露台，有的项目甚至做到了南北双露台赠送，在超大赠送下，有些项目的得房率达到甚至超过了100%。此外，在园林、会所、大门、车库等细节方面，开发商也全面“开卷”。
“业主心里有落差，可以理解，但是维权手段不能激进，要理性维权。”上述专家表示。王玉臣也提醒购房者，如果购房者遇到楼盘质量问题，应该使用正确手段维护自身权益，一些极端的维权行为是违法的。