最近的市场火热，日均成交都突破千套了。
特别是中介带看量，肉眼可见的上来了。
政策的驱使下，房东置换的情绪也更加高涨了。
我本来以为，市场的置换压力，应该会减轻很多。
但是直到，最近我跟随团队，实地拜访了几个正在服务的房东。
我才发现，
买房卖房，如果没有一点科学方法的话，
真的很容易，刚刚踩完一个坑，又跳进一个坑。
错配
拜访的第一位业主房子在北蔡。
房子难卖的突出问题是：产品的错配。
高峰期时候，这套房子可以卖到1200万。
如今的市场下，900万都无人出价，房东后悔死了。
这套房子163平五房，顶楼复式，适合一家三代人居住。
找到我们之前，房东自己苦哈哈地卖了半年，毫无效果。
在北蔡这个板块，20年房龄的老小区，能看到这样大面积的复式，我是很震惊的。
这样的产品也太过小众了。
我问房东，当初为什么会买下这么大的房子？
房东说：小时候在农村长大，觉得小房子太过压抑，习惯了住大房子。
当我追问房东，你觉得你的房子为什么难卖呢？
房东说：当下市场下行呗，没有办法。
其实，这套房子难卖的原因很明显。
市场只是一方面的因素，更多的因素，卖房房东很难看出来罢了。
我们团队经手过上千套难卖的房子，一眼就能看出了难题所在。
第一，这里板块错配太明显，房子的位置又是夹在花木和北蔡中间。
尽管有地铁，但是附近商业、医院、学校配套并不十分占优。
面积太大，总价优势不明显。
第二，房东自己铺设的渠道实在太少了，仅仅只是挂牌了小区附近的两三家中介，营销效果太差了。
从我们的经验看，板块错配的房子，最终的客户，大概率是来自于板块之外的。
所以，我们团队接手后，立刻快马加鞭去推广了。
置换跳坑
拜访的第二位业主在塘桥边上。
房子难卖在于房东决策失误：当初买房考虑不周，如今卖房时间太紧张。
这套房子，其实优点不少。
比如，地段不错，处于陆家嘴后花园。
品质外销房，花了40多万精装修，如今才三年不到。
商场、地铁、幼儿园等配套，几乎都是零距离。(海富幼儿园，很火的双语)。
只可惜的是，基本没有小区环境，属于零几年的老大楼，楼龄偏大。
单单从户型图上看，采光条件一般。
我问了一下房东，当时为什么会在17年买入这套房子？
房东说了当年买房的思路。
17年时候在宝山工作，住的房子距离地铁站太远了，上班很累。
后来夫妻工作都变动到浦东，一致决定买的房子，要通勤便利。
选定这套房子也是因为：地铁零距离，可以步行上下班。
三房两厅两卫，也足够小孩老人居住，很适合自住。
可是当时根本没有考虑过学区的问题。
如今小孩大了，不得不要置换。
一家人商定要置换到黄浦，所以想尽快出手房子。
卖房卡点在于，置换时间太紧张，因为9月份小孩就要上学了，
价格又不能让步太多，不然黄浦根本买不到好房子。
房东说，本来以为17年置换，避开了通勤的坑，
哪知道，还是进了学区的坑。
要是当时认识了我们，有专业人士的全盘建议，也不至于像现在这样如此被动。
确实如此啊，
买房是个系统工程，没有多少经验的人，
真的是需要一个专业人士来帮忙梳理核心需求，规划房产配置的。
这套房子，我们在推广过程中，发现一个宣传卡点。
图片展示上，仅仅看户型图是有点吃亏的。
根本看不出房子重新设计后不错的采光效果。
我们正在拍摄视频、积极激励地面中介实地看房推广中。
新政错杀
拜访的第三位业主在新场。
这也是当天我碰到的觉得最可惜的房东。
都说新政利好，外环次新房，
可这位房东的房子，是妥妥地被误伤了。
我只能说，
比市区老破小更难的，是远郊次新小户型。
这位房东的房子精装修电梯房，小区绿化率特别高，居住起来很舒服。
可惜的是，
一个新场这个位置太偏了，二个户型是竞争力有限的一房。
之前这个小区一房，因为总价低，和两房的成交价有距离，成交上还是优势明显的。
可是，新政后首付比例从30%下降到20% ，让一房的竞争力骤降。
因为，如今首付只要多出6万左右就可以多一个房间。
这让房东大一房的售卖难度，指数级上升。
这也是房东没有预料到的，
527新政刚出来的一两周，房子的带看量还增加了，现在带看量又回到了新政之前。
真是卖得艰难。
如今房东因为工作地点要从浦东换到了闵行，不得不置换。
我们的团队正在积极帮助房东做多渠道的推广。
预计不久之后，就会有好消息的。
最后
走访下来，这几个卖房难题都挺典型的。
无论是板块的错配、缺乏专业人士指导，还是新政的错杀。
我发现：难卖的房子，总有各自完全不同的原因，并不是简单的价格问题。
关键还是要找到能够专业服务的团队。
其实，在如此分化的楼市，
每一套房子买卖的方法，都是需要针对性的服务的。
如果你最近卖房或者置换遇到了困难，不妨了解一下我们的换房宝产品。
23年下半年以来，找到我们的客户90%都是置换客户。
这些客户中90%的房子在我们这里都是3个月内卖掉的。房外房卖过的房子平均仅用时41天就卖掉了。
如果你过去一年卖过房，就知道这个平均41天的卖房周期到底有多强悍。
按照平均一套房子1000W来计算，只要提前6个月卖掉房子，就能节省至少15万的持有成本。
另外其实还节省了一些房贷、物业费等隐形的持有成本。而且用一份价格，就能享受到卖房和买房两份服务，超值。
现在还在焦急置换的房东，换房宝服务，你真的有必要试试。