作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
题记|
美的置业，还能继续“美”下去吗？
01
事件
波哥看楼市注意到，6月23日晚，港股市场迎来重磅消息，民营房企巨头美的置业宣布重大股权调整。
根据最新公告，公司即将启动一场战略性的股权重组计划，其核心在于将公司全资控制的房地产开发业务板块，从现有的上市公司架构中剥离出来，直接转入控股股东的怀抱。
重组完成后，房开业务产权线从上市公司的子公司持有调整为兄弟公司持有，而重组后的上市公司将专注经营性的轻资产业务。
此次重组的执行，将遵循香港资本市场的常规操作，采用以实物分派的方式进行，这一做法在香港股市中非常少见，在地产界，可能应该是第一例了。
其主要内容，该公告称：
●董事会谨此宣布，美的置业建议向于记录日期名列公司股东名册的股东实施建议分派，据此将房开业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从集团剥离。
●由于实物分派在上市规则第14.94(1)条范围内，根据上市规则第14.94(2)条的规定，美的置业将向选择不接受私人公司股份的股东提供现金替代。
●建议分派完成后，私人公司集团将不再成为美的置业的附属公司，并将由控股股东和选择实物分派的股东通过持有私人公司股份而持有，美的置业将继续经营保留业务，股份将继续于联交所上市。建议分派完成后，私人公司股份将不会在联交所或任何其他证券交易所申请上市或交易。
对此，美的置业明确指出，虽然剥离重资产的房地产开发业务将导致公司整体业务规模的缩减，但这背后隐藏着更为深远的战略意图。通过将业务重心向轻资产模式转移，公司计划充分利用其在房地产行业的深厚专业知识和经验，以期实现更高的利润率，与房地产开发业务相比，轻资产模式的利润率更具吸引力。
简析：
据波哥看楼市观察，在前不久美的置业二把手急速被调整后，本次进行的股权重大调整和变化，对美的置业和业内应该都是一次巨大的触动。
对美的而言，当下楼市走势依然扑朔迷离，以前重仓三思线城市的布局，已成为不可承受之痛，短期内优化和改变布局，已经来不及了，身上的压力十分巨大，把开发业务全部从港股上市平台剥离和甩出去，扔给控股股东旗下的其他私人类公司，与上市平台完全切割，用经营性这一目前行业内表现最好的资产来养着上市平台，进而实现躲避时代风雨的策略，至少可以轻装上阵，不再为了未来爆不爆类而大伤脑筋了。
如此这般之后，即使未来的市场还看不到希望等，至少上市平台还是有一些资产和内容在支撑着，虽然，吃不到什么肉，但至少可以保留这个来之不易的港股平台。
王健林不是说了吗——现在卖出去的资产，以后情况好了还可以再买回来，不是吗？
而且，这些房开业务，还在是控股股东的大碗里，未来就是开一次内部会议的事情，简单至极。
典型的左手到右手，反之亦然。
亦是典型的“何伯通”啊。
能想出这一个“绝妙”的方案，看来何享健及其一众门徒等，应该最近都是在熬夜挑灯夜战吧，熊猫眼肯定不少。
上述，美的置业自己的说法，也很清楚表明，这样的内部断臂行为，整体业务规模急剧缩减已是必然，他们已经做了全面深度的推演，但比起退市及活不下去，这些代价也不是不可以承受，毕竟尚有一个美的集团爸爸还可以兜底一二。
对美的置业自己的主要价值有三：
◢ 其一，化整为零，仍然在控股股东的手里，肉烂在自己锅里，在保交楼方面，在政府层面没有什么瑕疵，可以交代；
◢ 其二，在项目层面，出现某些问题，有其他子公司可以屏蔽一下，不会直接把怨气和战火烧到美的置业平台上来，以便形成一个有效的缓冲和防火墙的效应；
◢ 其三，最关键的是，这些问题，跟美的置业这个上市平台，“表面”没什么关系了，不会那么直接冲击上市平台的股价及其市值。
以上，这三点，波哥个人认为，这基本就是美的置业，全面剥离房开业务的主要想法与意图了。
02
解读
另，据波哥看楼市独家观察：
当然，客观来看，美的置业的这个举措，对房企化解风险和有效穿越周期来讲，还是有一定的参考价值和正面意义的，这一点不可抹杀，至少在国内走出了第三条路——在制造业母体支撑下，不借助外力，仅在集团体系内来消化时代和趋势的压力。
一是，跟纯粹的房企不一样，比如万科、金地等，没有强大的制造业的母体，做不到；
二是，跟以前那些跨界的制造业房企也不一样，比如雅戈尔、新希望等，他们在不断甩卖房产而快速回归其主业等。
故而，从这些角度来看，美的置业，确实不一样，以前以制造业而杀人房地产产业，如今还是要去啃老，需要制造业来输血和救命。
在国内房地产领域，或许也是独一份了。
正如许多小说讲得那样——投胎得好，也是一个优势。
但是，在上面美的置业这个激烈的变化中，大家应该可以推测出——美的置业这一港股平台，咖位不断下跌，已是必然，淡出百强，基本已肉眼可见了，未来能不能进入百强，谁也不知道。
同时，另一个明显的变化，不久后也必将会出现——就是港股市值的衰减。
虽然，今天其市值有一轮暴涨，波哥觉得，这可能将是昙花一现。
大周期下，万达商管的坚囧这么多年，实际上已经说明，港股对商管类轻资产的估值，短时间内并不看好。
这是什么意思？
很简单。
国内商业地产一哥的万达，都在绞尽脑汁去拉升自己的价值而不得，而一个不甚擅长商业和轻资产的美的置业，不说别的，它的未来，在轻资产领域又有多少价值呢？
其体量和规模，与万达等不可同日而语，事实上，往后，至少好几年内，美的置业要有效提升商业的运营收入等，还有一段较长的路要走。
盘子规模整体快速缩小后，其市值应声而小，接下来并不意外了。
浮躁之下，即为焦虑。
此外，虽然都把开发项目丢给其他非地产类子公司，但美的的牌子和里子还在，这是什么意思，就不去分析了，懂的都懂。
对此，波哥谏言：
其中的某些细节和颗粒度，有必要再去打磨一二。
03
结语
波哥看楼市分析觉得，综上所述，美的置业这样做，是其对当下困境和未来趋势的一个研判，为有效躲过时代和趋势的风雪，而不得已而为之的一个客观和无奈的表现。
毕竟，保持港股上市平台，对美的集团整体来说，更有深远的价值，制造业+商业资产，双轮驱动，只要穿过这一轮泥泞和风雨，未来看见绚丽的彩虹并非没有可能，或许将比部分同行更早看到新的彩虹，因此，也具有一定的想象力。
也将给业内的同行，提供了一个新的思路和参考方案，在这一点上，还是值得点赞的。
诚然，美的置业资源体系的特殊性，是其核心本底，很多房企可能做不到，然而，在思维层面有所跳跃，应该可以作为业内的一个有效借鉴的案例范本。
个别的问题，波哥在上面已经做了一些分析，仅供大家参考。
美的置业，能否继续“美”下去，能“美”多久？
目前尚不好说，大家只能拭目以待了。
当然，波哥也希望美的置业，能够成功走出一条成功的第三条不一样的避险道路，也将是国内房地产发展历程中的一大客观见证。
对此，你怎么看？欢迎及时与我们交流和探讨。
有歌词唱曰：
会有人记得你我的名字
不枉这一趟
或许
人生如戏缘落缘起
聚散总身不由己
踏着泥泞穿过风雨
这一杯敬鹏程万里
最后，总结一下：
美的置业这一个新的打法，对业内房企有效穿越周期，是一次产业进化思维的科学升级。
因为，以前基本都是以房地产为核心载体的资源整合模式，随着趋势的急剧变化，已经日行日远了，大家都在风雪之中慢行。
负累颇多。
而美的置业基于其母体血脉中浓烈的制造业强大基因，用产业思维来消化其地产产业板块业务中的众多冰霜，对不同产业来讲，都是一个有效的示范，必须点赞。
没有一成不变的东西，比如说：
美的空调，可以是一台整体的空调；也可以是系统结构下的一枚小螺丝。
所以，据波哥看楼市独家分析，这个模式，必将成为业内有效跨越困境的一个经典案例和新的标杆。
也是地+产+人之三元结构下的一次思想和视野层面的有效突破。
破除各自的历史性藩篱，真正做到面向未来和深度进行战略重构，于此角度，也有很大的现实意义及众多新价值。
以上，即为波哥看楼市，对美的置业事件的一个独家观点，以供大家参考。
毕竟：
或许
人生如戏福祸相依
不要沮丧直面困境
生命长河奔流不息
怀着梦去照亮自己
也将照亮同行！
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