出品 |凤凰网风财讯fengcaixun
作者 |王婷婷
雷起雷落，近四年房地产的暴雷导火索，已经遍及信用债、非标、理财、信托、住宅交付，现在轮到了商业。
仲量联行数据显示，今年中国写字楼的供需缺口将迈入历史性高位。
截至去年底，全国20城的办公楼一年能够被使用的量（净吸纳量）只有约252万平方米，同比减少6.6%；但过去拿地潮和建设潮影响下，办公楼还在新增，去年增加了约600万平方米供应量，同比增长19.6%。
一增一减之间，带来的是“恐慌”——怕烂在手里。
房企加速甩卖商业资产
当前房企甩卖商业资产愈加频繁，似乎是一个侧面印证。
据凤凰网风财讯统计，仅6月前半个月，就已有万科、远洋、世茂、证大等知名房企公告出售商业资产。
6月11日，万科宣布将成都公园大道83亩13栋商业房屋整体销售，定标方式为价高者中标，并且只接受一次性付款、全款购买。
6月7日晚间，远洋集团则公告，转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元。据悉2023年以来远洋就在寻找颐堤港二期的潜在买家，地标性项目摆上货架，想法持续已久。
同日，上海证大也宣布，拟出售旗下青岛证大大拇指广场项目。并且根据上海证大与潜在买方签署的“谅解备忘录”，涉及出售的除了青岛证大大拇指广场，还包括上海证大大拇指广场项目及若干其他项目中的物业资产。
根据企业公告，选择出售商业，主要是为缓解财务及流动资金需求。
有这样想法的还包括世茂集团主席许荣茂，据6月13日香港信报消息，许荣茂寻求以5.72亿港元的价格出售香港写字楼中环中心的31楼。
这已经是其第二次放售香港核心资产了，并且这一次的折算单价（约2.3万港元/每平方英尺），比一年前降低了23%。
的确，此时积极出售商业，甚至及时降价走货，不失是一个明智之举。因为以后想卖，或许不一定能卖掉。
目前就像上海陆家嘴，最核心地段的地标级写字楼“上海环球金融中心”都惨遭“四进宫”，其71层不动产在6月14日再度挂牌法拍，起拍价已经降到了3亿元，大约相当于评估值的六折。
据悉，该不动产的权利人为新源国际控股有限公司，申请执行人为恒华融资租赁有限公司。因合同纠纷，该不动产被执行用于清偿债务。
而凤凰网风财讯6月中旬实地探访上海环球金融中心时注意到，该地标还有不少整层空置物业。例如52层标注了“华宝信托”的物业就已空置，室内还保留着园林、藏书阁等很多华丽的设计和装饰物。如若重新装修，改造费用或不菲。
商业地产或引银行破产潮
警惕写字楼空置率
实际上，当前甩卖商业的不止中国商人，美国也处于疯狂的商业出清周期。
6月11日彭博报道，美国房地产巨头Related Companies将打折出售一栋写字楼，就引发广泛讨论。因为这栋地处纽约曼哈顿的物业，降价幅度达到67%。
据悉，该栋物业2018年1.53亿美元购入，如今或不到5000万美元出售，售价还不抵不过这栋写字楼的贷款余额（超过1亿美元）。
超强降价背后，美国的商业地产空置率，情况已经非常严重。
据高纬物业数据显示，截至2023年年底，美国约1/5的写字楼处于空置状态，达到近40年来最严重的状态。
不过，更令美国媒体担心的是，“真正的困境才刚刚开始”。
据分析师和市场人士预计，到明年年底将有2.1 万亿美元的债务到期。Pimco机构更预计称，美国不良商业房地产贷款的“高度”集中，当商业地产估值压低并引发违约，难以出售的资产会困住作为贷方的区域性银行，这将导致另一轮银行破产潮。
的确，商业地产是房地产的监测仪、是金融的前哨。而“空置率”则是商业地产的晴雨表。
当前中国商业地产的空置率也面临不小的压力。
仲量联行数据显示，2024年一季度，中国20个主要城市中，北上广深四大一线城市甲级办公楼空置率分别为12%、23%、21%、26%。有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%（包括成都、武汉、长沙、厦门、郑州、青岛、天津、沈阳、宁波）。
并且甲级写字楼持续在降价，全国40城甲写的平均租金为84元/平方米/月，环比持续下降，直接降价和放宽条款的情况比比皆是。
甲级都在大降价，何况其他写字楼？所以如果看写字楼的整体数据，会更“刺激”。
例如北京写字楼整体空置率，在一季度实际上已达到22%，约是2018年的3倍（世邦魏理仕数据）。在上海大虹桥和北外滩，有些楼栋已经出现了“一半空”的情况。在深圳前海，写字楼租金已经可以租到100元/平，还能讲价。杭州的写字楼整体空置率26.3%，还在缓慢上升……
商业资产是很多业主的“最后防线”，也是银行和地区经济的“重要堡垒”，商业地产健康发展对于房地产健康发展非常重要，否则它可能是一颗毒性颇高的药。