前几天带大家盘点了一些上海目前处于典型负倒挂阶段的新盘，并且分析各类原因：产品错配、供需失衡、板块价值无增量（详见：上海新房市场，正在发生严重的负倒挂）
今天我们再详细展开来讲，上海目前究竟有哪些类型的新房，从认购数据上已经被市场购买力主流抛弃，各自的滞销原因又究竟是什么
第7名
闵行吴泾 兰香湖贰号
去化周期：2.1年
2020年时，我曾有个疑问，到底是怎样的壕无人性，才会愿意花2000万买兰香湖壹号大平层？
到了2024年，这个疑问变成了，到底是透支了多少年的预期，兰香湖居然还有均价10万+的贰号？
2023年10月，兰香湖贰号推出324套建面在170到290㎡，均价10万5的联排别墅
8个月过去，324套房子卖出去了77套，剩余房源占比76%
按照贰号之前的去化速度来算，起码还要2年多卖完剩下这247套
虽然湖景+华二学区，注定兰香湖的产品存在溢价，但对于市场买家来说，能承受的吴泾板块学区次新价格就在7万左右
10万显然不是市场主流对于这个板块的价格认同
而对于富人来说，两三千万总价段的优质选择都在中内环优质地段新盘
孩子上学也基本是走私立、国际学校的路径
华二学区对于有的人是可望不可即的教育资源，但对有的人仅仅是锦上添花而已
超出板块承载能力的典型产品，不滞销才是市场异常
第6名
虹口江湾 虹盛里
去化周期：3.1年
市区、近中环、地铁新房、515万就能上车
五个词组简单概括了虹盛里的营销卖点
此盘从2023年7月开始销售，一共推出两批次451套房源，目前仍剩355套没卖出去
按照项目平均去化速度，剩余房源还需要3.1年才能清盘
但考虑到项目后期仍有加推，这个时间可能还会更久
至于滞销原因，一看上面别人能用一张图显示，此项目却要用两张，就知道它不简单
整个虹盛里其实有7个地块组成，去年上海新房市场的“七个小矮人”指的就是它
虽然总体占地不小，但因为地块零碎，加上各类保护建筑的指标要求，导致这个项目的产品类型不仅多样而且户型设计奇特
除了高层、洋房，这里还有联排
除了比洋房面积还小2㎡的别墅，还有63平的小高层
没有社区体验、也没有所谓品质体验，再加上几乎没有发展潜力的板块未来
虽然在市区，但比起同总价段热销的中兴路、杨浦内环，虹盛里的产品与地段都不具备竞争力
在竞品没去化之前，只能持续滞销了
第5名
临港 金港首府
去化周期：3.5年
众所周知，临港楼市这三年已经严重供大于求
102片区基本结束开发，但103、105片区、综合区新房井喷式供应，同质化产品踩踏严重
就拿临港综合区的金港首府来说，项目产品类型参考蓝湾的高低配社区开发模式，高层+叠加的组合，备案均价3万5左右
去年11月项目首推304套房子，半年过去仅仅卖出38套，剩余房源占比87.5%
按照这个速度，金港剩余房源的去化周期长达3.5年
这个速度并不是金港项目本身出了bug，而是临港目前整体的去化速度都进入了龟行道
自贸区产业导入迟缓，但住宅地块确实一块又一块地卖出
想要自住的人才们尚未导入，又没有足够的倒挂吸引市区投资客，临港依然需要数年去填平曾经挖下的坑
好在今年前三批次土拍，临港表现得都相当克制
我的一位朋友表示，希望临港能在土拍市场持续消失五年，给当下滞销新盘一条活路吧
第4名
闵行吴泾 保利光合跃城
去化周期：4.1年
保利在元江路的超级综合体，今年也卖不动了
就比如主打洋房产品的保利光合跃城，去年11月一期开盘，今年5月加推二期
两期一共507套房子，却还剩444套，未去化占比88%
按照项目平均一个月卖9套的去化速度，这444套房子还要4年多才能清盘
论配套，保利元江路tod周边主要画风是工厂+荒地
论规划，保利项目本身就是元江路的唯一规划，周边其余都是2035战略留白
论价格，保利作为元江路吃螃蟹的人，放风价居然就高达6万5，配套相对成熟的大虹桥都显得有性价比
更致命的是，作为超级综合体，保利光合臻园、光合上城的入市，已经消耗大量元江路购买力，光合上城目前也依然在续销当中
自己就是自己的竞品，这还怎么玩？
第3名
金山朱泾 水尚华庭
去化周期：10.25年
市场行情不好，远郊新房滞销可以说是意料之中
位于金山朱泾板块的水尚华庭，从2021年就开始售卖，总共1490套房子卖了3年还剩1175套
折合一个月整个案场卖出去9.5套，完成整个项目清盘预计需要10.25年！
别说现在已经是现房销售了，未来十年都还能有一手新房在售
而水尚华庭的滞销原因也很简单，金山区作为上海置业最弱势的区域，本地购买力在不断流向市区或者嘉兴这些外省城市
唯一能留住本地客群的新城，近几年也是新盘不断，消耗大量购买力
而在全市来看，这些两三百万的新盘，主力竞品其实是市区一些老破小
前者能给你新房品质以及必需的生活要素，后者却能给除了房屋品质外的一切
市场选择很明显，市区老破小每年的成交量都是二手市场的交易基石
所以说像金山新城这样全区嫡长子都没有成长起来，何况朱泾这些地方呢？
只能是开盘一个滞销一个
第2名
松江九亭 新虹桥首府
去化周期：16.5年
刚需板块在这个时期出售独栋别墅，会是一种怎样的滞销体验？
新虹桥首府可以是这样情况的一个例子
作为一个2010年就已经入市的项目，位于北九亭的新虹桥首府这14年陆陆续续开盘9次
去年12月到今年5月，项目又推出捂了多年的68套独栋别墅，均价8万2，总价区间3000-5000万
不负众望，半年过去这些别墅仅售出2套，看官网截图也能猜测出此盘一定有不少不为人知的故事
曾几何时，外环板块的别墅风靡一时，成了城里人改善置业的首选
但经过十几二十年的市场验证，相比起有天有地，孩子的教育资源、老人的就医条件这些问题让很多郊区别墅业主选择重返市区
如今的郊区别墅虽然有着较为稀缺的产品价值，却难以满足高净值人群的生活场景，市区大平层成为富人主流选择
按照半年区划两套的速度，新虹桥首府这些别墅还需16.5年就可以卖完了
提前致敬这些业主，一定都是最纯粹的富人
第1名
闵行老闵行 滨江雅筑
去化周期：？？？
上海滞销新房绝对的重量级选手，即使是资深营销总和知名房产机构都无法预测这种项目需要多久能清盘
因为它能取得从去年12月到今天，卖出0套的战绩
位于闵行区老闵行板块的滨江雅著，就是这样一个极品
开盘245套
半年售出0套
按理说均价4万8，离未来的双轨交地铁站闵行开发区步行7、800m，还是新房，对比隔壁紫竹的7-10万还要什么自行车？
结果仔细了解一下才知道，2003年拿地，2006年开始卖
期间经历过一手开发商非法集资被查导致项目资金链断裂，被二手开发商接盘
二手开发商为了卖40年产权公寓，对外吹风年底40年未来变成70年产权，结果失败
多年后王者归来，真的变成了70年产权住宅，据说还被金地接盘之后也是金地物业的神奇故事
在去年12批次，大家都着急回家过年之际，备案名为上海中电紫旺电器城偷偷过会，其实也就是滨江雅著
其实去年趁新房行情不错，一些本地房企捂了多年的烂摊子都开始偷偷出货
像滨江雅筑这样的不是个例，比如宝山上大的和泰苑一期，开盘大半年目前战绩也是0，浦东的爱法新城等等
这些小区的典型特征就是老公房造型，没有电梯或者有加装在外部的电梯，房源分散不集中
看一房议价表不了解的还以为做的是自如在本小区的合作房源
这样的项目往往还没有价格上的优惠，实在是太过高估购买者买房的随意性
抱着新房的期待，买着二手房的品质，花着二手次新成交的价钱
这样的鸡肋项目再遇到非核心地段，滞销二十年也不是没有可能了
结语
年初上头定调是楼市去库存，多个去化周期超过36个月的城市被暂停拍地
虽然上海的整体去化周期统计口径是14个月之内，但作为买房者并不应该乐观
市场一定是分化的，有一天能清盘的嘉佰道，也有十年卖不完的朱泾、庄行新盘
这个时候还想跟随城市大盘，选择好一个城市就能随意吃发展红利的，该醒醒了