自从教师轮岗、教培整治进行双减后，学区房承受了巨大的压力，从先前的领涨到现在的领跌，价格波动很大。
学区房暴跌一直是一个很热的话题，但现在暴跌之后的溢价还剩下多少，却鲜有人统计出来。
如今上海学区房的溢价还剩下多少？或者说上海的学区到底还能值多少钱？
01
上海的学区房分为一梯队、二梯队和三梯队，三个梯队之外的俗称“菜小”“村小”。
其中一梯队的学区溢价最高，二梯队溢价大幅降低，三梯队基本没有。
而一梯队中又以顶级学区溢价相对最高，这些顶级学区要么是一梯队一贯制，要么是双一梯队组合：
静安区：静教院（一梯队一贯制）
黄浦区：上外黄外+大同初（双一梯队）
浦东新区：上实东（一梯队一贯制）
浦东新区：福山外国语小学+建平西（双一梯队）
闵行区：闵实验+莘松（双一梯队）
静教院是上海最顶尖的一梯队一贯制牛校，对口的海防村（邨）是唯一可以低总价上车的热门学区房。
海防村一度因为成交价超过20万元/m²登顶上海最贵的学区房，当然带来的学区溢价也是最高的。
海防村小户型27-33m²的成交价最高，基本在19-22万元/m²之间，46-49m²的在14万元/m²左右。
海防村的建成年代是1990-1998年，我们和旁边1995年非学区的安西小区（静安二中心+市一中学）对比：
安西小区小户型29-36m²的挂牌在7.4万元/m²左右，成交在6万元/m²以上；50m²的挂牌在7万元/m²。
我们可以计算出，海防村小户型的学区溢价是12-15万元/m²，以27m²为例就是324-405万。
只要多花三四百万，就能让孩子上一个全市顶尖的牛校，是不是很值得呢？
我们再来看看黄浦区的上外黄外+大同初（双一梯队），学区溢价是多少？
对口上外黄外+大同初最热门的学区房是市民新村，同样具有低总价、成交活跃的特点，当然价格也高。
去年5月市民新村一套16.2m²的小户型卖到了23.76万元/m²的“天价”，刷新上海学区房记录！
当然这个小户型比较稀缺，挂牌的少，而且现在价格都有所回调。
今年初成交的一套17.8m²在19.3万元/m²，目前29-34m²的挂牌在18万元/m²左右，我们取一个小户型18万的均价；
对标旁边学区相对弱的瞿溪新村，25-33m²的挂牌在8.4-9.5万元/m²，成交价在8万元/m²左右。
我们计算出，市民新村的学区溢价是10万元/m²左右，以能买到的29m²户型为例溢价是290万。
接着继续看浦东新区的上实东（一梯队一贯制）学区，溢价又是多少？
对口上实东的金桥酒店公寓（房龄1995）是成交最火的学区房，小户型47m²成交价在8.6万元/m²左右；
我们对标旁边建于1993年的非学区房金杨新村十一街坊，小户型45m²的成交价在4.5万元/m²。
以此计算出，金桥酒店公寓的学区溢价在4.1万元/m²左右，47m²的溢价约为193万。
再看浦东新区的另一个强校组合福山外国语小学+建平西校，所对口的梅园三街坊是最热门的学区房。
梅园三街坊小户型27m²的成交价在15.4万元/m²，29m²的在12.6万元/m²，50m²的在10万元/m²。
我们对标旁边的非学区房乳山四村，当前29m²的挂牌在9.6万元/m²；50m²的挂牌8.5万元/m²左右，成交在7万元/m²左右。
以此计算出，梅园三街坊的学区溢价在3万元/m²左右，29m²的溢价约是87万。
再看闵行区的闵实验+莘松（双一梯队）组合，对口的学区房莘松三村成交很火。
莘松三村小户型36m²的成交在7万元/m²，50m²的在6.5万元/m²；
我们对标旁边学区一般的莘松二村，小户型38m²的成交在4.1万元/m²，44m²的在3.3万元/m²。
以此计算出，莘松三村的学区溢价在2.9-3.2万元/m²，36m²的溢价在110万上下。
闵行另一个对口闵实验（畹町校区）+莘松（双一梯队）的高兴花园更加热门。
不过因为2021年划进了曹行小学（菜小），外地家庭有可能统筹过去。
这个变动使得高兴花园的学区不再稳妥，随之到来的就是价格大跳水，溢价大幅降低。
今年高兴花园（二三四街坊）小户型37m²的成交价在5.7万元/m²左右，47m²的在4.9万元/m²左右，再也没有了之前的10万高价。
我们对标非学区的罗阳四村（罗阳小学+罗阳中学），小户型37m²的成交价在4.5万元/m²。
以此计算出，高兴花园的学区溢价只剩下1.2万元/m²，37m²的溢价是44.4万，非常低。
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02
聊完双一梯队学区的溢价，我们再来看看“一+二”和“二+一”梯队的组合。
这类学区中只有徐汇的交大附小（二梯队）+徐汇/南模初（一梯队）、上海小学（二梯队）+徐教院（一梯队），浦东的建平实验小学（二梯队）+建平实验中学（一梯队）溢价最高，其它都很小。
徐汇排在前面的初中全是民办，为了保底很多家长会选择这样的最优组合：
交大附小（二梯队）+徐汇/南模初（公办一梯队）、上海小学（二梯队）+徐教院（一梯队）。
我们先来看第一个组合，对口的热门学区房是南丹小区和凯旋一村，小户型35m²的成交价都在12.2万元/m²左右。
但是对标凯旋一村旁边一路之隔的菜区房吴东小区，小户型36-38m²的成交在8万元/m²左右。
以此计算出，南丹小区、凯旋一村的学区溢价在4.2万元/m²左右，35m²的溢价约为147万。
再看徐汇第二个组合，对口上海小学（二梯队）+徐教院（一梯队）最热门的学区房是长桥一村，小户型38m²的成交价在8.2万元/m²左右。
对标旁边的非学区房长桥四村，小户型38m²的成交价在5.2万元/m²左右。
以此计算出，长桥一村的学区溢价在3万元/m²左右，38m²的溢价约为114万。
接着我们看浦东建平实验小学+中学的组合，对口最热门的小区是黄山始信苑，成交价在8万元/m²左右。
这和板块内成交量最大的非学区房金杨新村五街坊价差在3.4万元/m²左右。
也就是说，黄山始信苑的学区溢价在3.4万元/m²左右，小户型52m²的溢价约为177万。
闵行的“一+一”组合本身溢价就不高，“一+二”组合也不会高到哪里。
比如明强东（一梯队）+七宝三中（二梯队）组合，对口最热门的学区房是三佳花苑。
三佳花苑小户型50m²的成交价在5.7万元/m²，对标非学区房黎明花园，小户型52m²的成交价在4万元/m²。
以此计算出，三佳花苑的学区溢价在1.7万元/m²左右，50m²的溢价约为85万，非常低。
平南（二梯队）+上实西（一梯队）的学区溢价也很低，对口的热门小区平南三四村溢价只有1万多。
此外，静安的闸北实验（一梯队）+风华初（二梯队）、普陀的华师大附小（一梯队）+华四附中（二梯队）学区溢价都不高，分别在2万元/m²和1万元/m²。
杨浦民办很强，但是公办很弱，加上对口学校一年一轮换，学区优势在下滑，溢价几乎消失。
以打虎山路一小（一梯队）为例，对口的学校是鞍山初级中学（二梯队）和昆明中学（菜校），一年一轮换，如果不掐着点入学你的学区房就白买了！
二师附小（一梯队）学校不错，但对口的是铁岭中学（三梯队），被民办打压得太厉害，只能用来保底了。
一系列的调整，对杨浦学区房的打击很大。
以最热门的密云小区为代表，从高点的14.6万元/m²跌到现在的7万元/m²左右，腰斩后学区溢价只剩下几千元/m²。
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03
从顶级学区到“一+二”组合，学区的溢价逐步降低。
至于“二+二”、“二+三”和“一+三”的梯队组合，就更低了，普遍在1万元/m²左右。
先来看一个“二+二”组合的徐汇上海小学（二梯队）+徐教院附校（二梯队）代表。
其对口的热门学区房是汇成五村，小户型27-33m²成交价在6.9万元/m²。
对标隔壁菜区房汇成一村（向阳育才小学），27-33m²的成交价在5.4万元/m²左右。
以此算出，汇成五村的学区溢价在1.5万元/m²左右，27m²溢价在40.5万。
再看“二+三”梯队组合的闵行明强西校（二梯队）+七宝二中（三梯队）代表。
其对口的小区广海花园成交价在6万元/m²左右，园艺新村在4.8-5.9万元/m²。
对标非学区房宝南小区4.6-5.3万元/m²的成交价，广海花园的平均溢价在1万元/m²左右，而园艺新村几乎没有。
接着看“一+三”梯队组合的华泾高安路第一小学华展校区（一梯队）+紫阳中学（三梯队）代表。
这个组合对口的热门学区房是华欣家园，51m²的成交价在6万元/m²左右。
对标华泾五村（对口华泾小学差很多），45-49m²户型成交在5.2万元/m²左右。
以此算出，华欣家园的学区溢价仅为8000元/m²，51m²的溢价是40.8万。
综合来看，上海的顶级学区溢价最高，且静安、黄浦、浦东整体溢价最高；
闵行、杨浦由于“民强公弱”，加上学区的划片和对口调整，带来的学区溢价并不高。
长宁由于实行快乐教育整体学区属性不强，溢价也几乎没有，所以不在统计之列。
普陀只有一所一梯队公办小学，整体学区属性也不强，溢价有限。
通过各区的溢价对比，你觉得谁才是上海真正的教育强区？
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编辑∣环线咨询