界面新闻记者 | 杨冰柯
杭州西湖区紫金港耀江文鼎苑因学区和房价被称为“杭州第一学区房”，是杭州学区房市场的风向标。现在，在市场调整下，文鼎苑房价跌落神坛。
界面新闻从中介处获悉，耀江文鼎苑近期成交了一套89平米的房子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。
也就是说，三年时间，文鼎苑房价跌了60%。
文鼎苑首开于2005年，首开价格7900元/平米，总建面约70万方，分二期开发，共有38幢高层住宅，约3264户。
开发商耀江房产创始人汪曦光操盘了很多杭州政府福利房。文鼎苑开盘时的销售卖点是杭州老牌学军小学，宣传语是“以文化问鼎未来”。
一位文鼎苑业主对界面新闻记者表示，小区里住了一些浙大老师，业主素质偏高，经常自发组织一些学习和体育锻炼活动。
过去几年，因学军小学和杭州房价整体上升，文鼎苑房价像坐上火箭般扶摇直上。
贝壳网数据显示，文鼎苑2021年3月14日成交了一套180平米的房子，房价是10.52万/平。同年3月18日，文鼎苑又成交了一套58平米的房子，房价是12.84万/平。
根据浙报传媒地产研究院丁建刚，彼时，房地产预期持续向好，公民同招、民办锁区、民办摇号等政策也让学区房迎来新一轮涨幅。
但之后，随着房地产市场整体下行，贵为学区房头牌的文鼎苑未能幸免。
目前，文鼎苑挂牌的在售房源有180套，5月挂牌均价6.83万/平米，成交均价5.24万/平米。单这一年内，小区房价就跌了15.9%。
文鼎苑作为学区房风向标房价大跌，其它学区房更是如此。
有数据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已超过30%，部分甚至接近40%。
以这几年同样因竞舟二小学区风头很盛的蒋村次新房融创河滨之城为例，房价距离高点也跌了近40%。
近日，河滨之城成交一套119.34平米的法拍房，经过24轮竞价，22次延时，以603.9万成交，成交单价约为5.06万/平米。
融创河滨之城分为一期和二期，一期水澜轩是精装交付，二期雨澜轩是毛坯交付，全盘主力户型约89-185方。整个项目于2014年时楼盘开启销售，单价约2.4万/平米，之后推出二期毛坯，小户型价格大约200万左右。
2021年学区房高点时，水澜轩成交价高达9万/平米，雨澜轩成交价也有8万/平米。
也就是说，河滨之城次新学区房距离高点也跌了36%。
值得关注的是，在央行新政和杭州新政的双重利好下，以文鼎苑为首的学区房正在以价换量，成交向好。
杭房数据显示，文鼎苑近90天成交了28套房子，本月成交就有8套，去化周期19.9个月。
根据小鸡选房数据，在刚刚过去的3-5月，杭州二手房成交量过百的学区有21个。其中位于拱墅区的杭州市青春中学（珠碧校区）以295套的成交量位居榜首。三个月卖出295套，平均一天卖出三套还要多。成交量超100套的学区房中，拱墅区最多，占了8个。西湖区有4个，滨江区4个，上城区4个，钱塘区1个。
以拱墅区学区头牌文澜实验学校为例，手边买房数据显示，文&实验学校凭借约4.72万次浏览量稳居第一。目前，该学校学区房挂牌数量1487套，挂牌均价5.11万。浏览量其次的是学军小学（求智），该学校学区挂牌量281套，挂牌均价7.75万。
上述中介人士称，新政前后，文澜实验学区带看量暴涨，文澜实验学校90天内已成交191套，成交均价约4.7万/平米。
杭州一位市场人士对界面新闻记者表示，学区房是刚需，市场调整已经使学区房房价探底，新政下，一些学区房刚需购买者回归市场，预期学区房成交仍会有行情。