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简单又系统聊聊成华区新房的格局，这是大的楼市原则，对很多新手小白具有启发意义。
华天文旅的独角戏
成华楼市前几年是非常强势的5城区选手，因为有大量三环内的新房，而且还能看到剪刀差，所以风头一时不输天府新区。
但现在基本没有网红盘的概念了，新房价格抬升明显，剩下的优越感，来自于地段。成华新房的主力，依然集中在二三环之间，能俘获很多三环党的认可，像它三环外的北湖、龙潭寺或者成渝立交，存在感则很低。
成华在二三环的新房，又大致分为建设路+杉板桥；二八；崔槐-东站等三个区域。
建设路+杉板桥，新房极少，我之前做过汇总，https://weibo.com/1551561845/OgZSE5vAg现在热门一些的，就是成华旧改（地方平台公司）操盘下的华天杉河、华天杉嶺以及华天杉峯。
华天杉河，二环内侧，学区地铁商业都很不错，清水交付+限价下的单总价也还算可控，是开发商当前力推的组团。
不过也有天然的抗性，比如整个建设路的老化，楼盘本身迷你，产品刚改，还有返迁房等也需要考量。
来到杉板桥，东郊记忆北侧的华天杉嶺，也就是俗称灯泡厂18亩，产品信息也明确出来了，143-196平，整体定位改善，依托成华一哥的国际杉地位，城市界面+建设路分校，也是大大的加分项。
不过精装单价估计不会很便宜，突破3万是板上钉钉的，捞不到剪刀差了。对地段认可的可以买143来自住。而196户型，则担心板块上限对其的总价压制。
华天杉峯和旁边的龙湖、中粮一样，学区概念弱一些，不知道成华会不会也来个更名潮？
不过86亩的地块，的确更有想象空间，不过也不是很纯粹的地块。该地块楼面价并不高，只有1万，原因是商兼住，容积率3.0，它要给电力公司修办公楼，然后再修几栋住宅，商业占比51%是很高的，所以实际的成本并不低。
它也是成华首次突破清水限价3万（3.1万）的地块，所以按照尿性，最终价格不比华天杉嶺更低，除非房地产持续一蹶不振，被迫向下兼容。
总的来说，要低门槛性价比就看华天杉河；要兼顾性的自住改善就华天杉嶺；要期待未来，心存一丝念想，就等华天杉峯。
二八板块的群雄逐鹿
视线来到二八板块，这是很多刚需刚改又喜欢新房的人绕不过去的一个板块。
二八以前很荒芜，但成华集中力量办大事，硬生生开发出数千亩的土储，而同期的金牛青羊武侯锦江中环一带，早就熟过头了。
厚积薄发，后来居上。
早期的那些新房次新房就不说了，来到2024年中旬，基本上只有三个主力楼盘。
1、招商中旅·中环臻邸，依托于招商合作，臻境系列的口碑，在产品上尤为抢眼，直接把此前的二八刚改盘打趴下了。不过虽然143户型非常夸张，但考虑到板块定位，房源量并不多，主要还是109-136户型，除去大环境的影响，我觉得算是卖得挺好的项目。
学区也还比较抢眼，双林小学是正读，还可摇号英才，附近还有嘉祥私立。至于地铁，不远不近，谈不上优缺点。
大家主要介意的，还是位于板块边缘，另外背后就是动车检查车辆段，车速和噪音其实不大，需要考虑的是夜间探照灯光污染——北侧卧室窗帘弄加厚型。
至于价格，没有一房一价3万多那么夸张，其实有大额优惠，找我还有折上折，这些都是明面化的，门槛300个，整体2万多的价格买下来，不至于站岗，但也捡不到大漏，属于偏向改善自住的东门北门市中心客群。
在二八板块里，算是比较稳的操作了。
2、中建匠心里，最开始是成华旧改拿下的地，后来中建入局，产品算是卷起来了，毕竟板式T2格局，和当时同期的华润中环天序（只剩极少数尾盘了，赶上了去年命好，卖得快）一比，瞬间让人耳目一新。
最关键的是，价格还很温柔，总价门槛大概最低250个，https://weibo.com/1551561845/O2dB69OsD这种二手房预算买新房产品的格局，还是能吸引不少徘徊者的目光。
尤其是预算卡在250万左右，实在上不去，又不想看二手房，还要锁定主流板块的话，中建匠心里是绕不过去的一个盘。
不过问题也很明显，它相比中环臻邸，更位于板块边缘，周边荒芜一些，被刚需盘安置房包围，地铁步行距离也差不多1公里，楼盘能辐射的人群会更窄。
现在处于慢慢去化的过程中，毕竟价格低，时间是最好的良药。
3、蜀道翰林府，论地段，其实它最好，整个项目一改翰文府刚需的定位，升级成为了刚改的模范生，开始了卷产品，卷户型。翰林府主打2T2的17F小高层，以及2T3的25F高层产品，建面有106-139平，基本上产品升级，但是单价总价依然可控。同时搭配63米长的小区大门，巨幕水景、风雨连廊，入户大堂、琥珀式星空顶，可以说这次是抱着“雪耻”的心态来的。
产品不差，地段不差，学区也还可以，但总感觉是个小透明，很大程度上还是受到了开发商口碑的影响，此前翰文府wq闹得凶，现在大家都心有余悸，所以对小开发商或者有黑历史的，都多少会有一点抗拒。
像新川的蜀道宽境、兴唐新川雅境，也大致是陷入了这样的困境。
翰林府的未来只有两种，要么也是做时间的朋友，要么是降价促销，再卷产品，所见所得现房发售才能真正雪耻。
不着急的朋友，可以蹲一手价格优惠。
崔槐新城的虎口夺食
崔槐板块，其实存在断档了。老而弥坚的是崔家店的越秀天悦云萃，即将上新的是槐树店的越秀望悦…越秀包干了崔槐，而且接下来的崔家店土拍也有兴趣。
老粉都知道，其实我对越秀天悦云萃给予的评价不错，去年就开始把纯板式，纯南北，纯套四玩到了极致，加上后面的各种优惠，三四百万拿下东中环改善新房，问题不大。
从外部来看，成也萧何败萧何，远期的规划或者预期是挺不错的，但近期的界面呈现，学区配套等又让人犹豫。所以我常常强调，楼盘一直是那个楼盘，好的坏的都一目了然，真正能区分的，是不同的人群需求。
如果着重长期主义，偏向东门东南门，那么越秀天悦云萃依然是优质答案。
话说槐树店这边的越秀望悦，也已经开盘了，https://weibo.com/1551561845/Oh6WcCqna产品做得更改善一些，纯143-185平，颇有华天杉嶺的感觉。
但不论是地段界面还是未来预期，明显弱一档，能够找补的维度，依然是产品和价格，如果比杉嶺便宜个大几十万，143户型还是能走一波量。
ps：越秀、邦泰、建发这些中等开发商近几年在成都崭露头角，快速扩张的同时，不要忘了初心啊，多做一些群众喜闻乐见的爆款。
而其他的邦泰云璟，只剩极少房源了，东客站的人居九林语系列也有些失望，不提也罢。
对了，别忘了339电视塔下的邦泰11亩，地块虽然迷你，但走出了完全不同于上述任何楼盘的纯改风。更像是成华版的建发望江云启。https://weibo.com/1551561845/OedKislGY