上海楼市，分化这个词已经被说烂了，买房人听的耳朵都起茧子了。
可大家都知道楼市在分化，但具体到自己的买房大事上，却是仍然“我行我素”，该踩的坑一个不落。
当然，更多的是购买力限制。
我只有300w的预算，总不能和别人拼一套1000万的房子吧？
说白了，跟投资获利一样，买房赚钱这个事情也是有门槛的，大多数人都能够得到的东西，赚钱的概率不大。
最近我们研究院深入研究了2017年以来上海楼市的成交数据，发现了一些市场规律，对我们买房有重要参考意义。
很扎心但很现实的一点是，刚需买房，就别想着上涨了。
刚需买二手是主流
从上海新房和二手房的成交结构来看：
400万，是新房和二手房交易量的分水岭。
上海400万以下房源交易中，二手交易占一二手总量的70%以上，是绝对主流。
尤其是300w以内的房源，二手成交占比达到了恐怖的90%以上。
上海新房在这个总价段中的供应是缺席的。
上海新房，并不欢迎300w以内的选手。
所以我们看到，大多时候政策对这部分总价段没有倾斜的。
但没有300w以内的二手成交，置换链条是转不动的。
这也是527新政大招出台的根本原因，让低总价老破小、刚需房流动起来，只有刚需房流通起来，置换链条才能从根本上打通。
市场才有能力消化价格更高的新房，次新房。
新政后，低预算刚需该怎么买房？要不要降价卖房置换？
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刚需房是逆周期产品
300W以下房源是逆周期产品，市场下行阶段，价格跌的猛，跌出性价比，换来的是市场份额提升。
如图，2017年至今，每当楼市回调的时候，300w以下的刚需房，成交量会放大。
300W以下房源，2024年成交占比45%，上一轮房价下跌的2018-2019年，该总价段成交占比接近50%。
因为对买房人来说，300W以内讲的是性价比。
这类产品在市场不好的阶段，价格跌幅大，性价比凸显，买房人跑步入场。
而从投资的角度讲，300w以内总价段产品在房价下滑阶段中跌的最多，在房价上升阶段中涨的最少。
因为300万以下的房子，以老破小，远小新，远郊房为主，各有各的毛病，
举两个例子：
300万，能在杨浦中原的国和一村买一套50多平的小两房。
如今的价格已经回到2016年年底。
300w以内，也能买到嘉定江桥2004年的动迁房，富友嘉园。
如今成交价已经比2016年还要低，8年时间，不涨反跌。
根本的，从供需关系来讲：
刚需房的对手盘，是在持续萎缩的；刚需房的供应，是在持续增加的；
外环外天量的新房供应，市区内持续的老破小抛盘，
越来越多的保障房，年轻人有更多的选择。
供需关系失衡，让这类产品在市场弱的时候能体现性价比，但市场好的时候缺乏增长价值。
说白了，刚需是价格敏感型，一旦价格回调到位，就愿意下场。
现在买老破小的买家多半也知道是没有什么投资价值的，能稳住价格，别再下跌就已经非常不错了。
毕竟是刚需自住，年轻人要结婚，小孩要上学。
而且住自己的房子，和租别人的房子，心理感受还是不同的。
中国人的传统是，在一个城市买房，才是真正在这里扎根落地。
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刚改和改善房，是顺周期产品
500-1200W属于顺周期产品，市场下行，价格抗跌，成交占比微跌。
市场上行，价格大幅拉升，成交占比提升。
这类产品所以在市场弱的时候更加抗跌，市场好的时候涨幅更猛。
而刚需成交放量之后，市场多半会走牛，因为这意味着改善的力量已经被积蓄。
总结来看，熊市刚需成交放量，牛市改善加速进场。
买房尽量一步到位
看懂了上面的逻辑，就知道：
如今我们买房，能一步到位，就不要分两步走。
过去的观点是，买房上车时机很关键，先上车，再置换。
现在绝对不是了！普涨时代结束了。
你买的房子如果后期很难卖掉，或者只能原价卖掉，未来置换会更难。
因为你想买的房子涨了。
现在的客群，跟十年前，可以说是一波客群，都是刚需，熬成了改善。
而新鲜的从0到1的刚需，越来越少。
普涨的结束，就意味着：
像郊区的远大新，或者市区的老破小，涨幅可能是微乎其微，甚至下跌。
那么对于纯粹刚需来说，就没有那么急着上车了。
而是要考虑下，买一房的预算，能不能踮踮脚买两房。两房的预算能不能踮踮脚买三房。
要知道未来人口红利下滑，上海的增速已经在变慢了。
所以，很多郊环板块，真的不要碰了。
因为未来的人会越来越少，根本没有接盘侠。
上海有9个城市副中心、5大新城、多个高能规划带，这都需要大量的人口导入。
但是，上海已经不像过去，现在一年的人口导入大概只有6万，讲真的，全部拿去喂临港，都不够塞牙缝，更何况，这些人口会分散在各个地方。
这就意味着，肯定有地段吃不饱。
而市中心核心地段，因为全国高净值人士的涌入，会越来越贵。
现在大家觉得滨江贵，市中心贵，过几年再看看，它会更贵。
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进攻型变防守型
最重要的一点就是我们买房观念要从进攻型转向防守型！
什么叫进攻型？就是在过去几十年，房价永远涨的理念在人们的心中根深蒂固，只要你敢高负债，足够的激进，那就能在市场中通吃！
那什么又叫防守型？就是你不得不承认，未来只有少数城市的少数地段的房子才能真正实现保值增值！
要么别买房，要是买必须做好精确的规划！
未来人口净增长的城市也许还会减少，人口负增长可能会成为大多数城市的普遍情况，
那么你现在认为的所谓核心城市的核心地段在未来还准确吗，恐怕就不一定了！
买房不仅只要考虑自己住得爽就行了，你在买房之前就要考虑好未来究竟还有没有人来接盘，谁会来接盘，不然负债几百万最后砸在手里就麻烦了！
楼市的阶层固化
刚需房涨不起来的原因，是刚需的购买力，没有增长，因为工资没什么增长。
而有钱人却越来越有钱，所以我们看到，2020这一轮放水牛，涨幅最猛的是豪宅。
更重要的原因，是资产增值的速度远远跑赢单纯的工资收入。
楼市分化的底层逻辑，是购买力的分化，是人群的分化，说难听点，是阶层固化。
楼市已经不是随便买入就能赚钱的场所。
买房想要赚钱，就得考虑你的下家，你的对手盘，他的购买力有没有增长，他的需求够不够旺盛。