1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产开始市场化，房地产行业进入起飞阶段。三十年来，房地产不仅大大改善了我们的居住条件、办公条件，带动了建筑装饰、建材家居等相关行业的飞速发展，还为各级政府带来了快速增加的GDP、各种税费和土地出让金，让各地政府有了更多的钱来修建道路、桥梁、机场、码头、公园等基础公共设施，加速了城市化进程，也让城市形象迅速改善并超越了很多发达国家。同时，房地产不仅在我们茶余饭后、各类媒体上带来了越来越多的话题，还为我们贡献了越来越多的收益，成为我们财富中越来越重要的财产。
不过，就像光与影从不分离、山峰与沟壑密不可分一样，房地产一方面促进了经济的快速发展，另一方面也带来了不断推高经营与生活成本、吞噬居民收入、影响金融与经济安全等严重问题。十年前，党和政府就意识到了房地产尾大不掉、泡沫加剧、影响社会稳定与经济安全的问题，并开始采取了一些列控制房价大幅上涨、控制大众炒房冲动等防范金融风险扩散和房地产硬着陆的政策措施。
经过十年虽有反复但还算持之以恒的政策调控，2021年房地产基本面已经发生了从卖方市场转为买方市场、从抢购到抛售、从快涨到下降的质的改变，房地产头部企业的债务风险相继引发，我们终于要向房地产经济时代挥一挥手说再见了，后房地产经济时代就在眼前。而这一巨变，国家谋划了十年之久，我们的切身体会却似乎发生在一刹那间。在这刹那间，您准备好了吗？
一、房地产曾经的辉煌与疯狂
从30年前24个省份启动的房改开始，到1997年亚洲金融危机导致的第一次房地产的坎坷，中国房地产的泡沫亦开始蓄积。那个时候我国的房产供应分为福利分房和商品房供应两个板块，商品房因得到了大量的政策支持而飞速发展。此时的我国房产处于供不应求的情况，房价也迎来了一波上涨，投资风此时也开始蠢蠢欲动。紧接着1997年亚洲金融危机的爆发，催动了国家采取了更加积极的货币政策，福利分房最终在1998年彻底结束。
从2004年土地开始招拍挂之后，房地产投资开始飞速增加，房价也开始重新起飞。后来国务院、住建部等９部委出台了“国八条”“国六条”、央行进行了六次加息、十次上调存款准备金率至14.5%等调控调控措施。但2008年美国次贷危机引发的全球经济危机，再次拯救了房地产行业，为了“增投资、扩内需、保增长”，政府再次妥协，导致房价持续上涨。
2016年的中央经济工作会议首次提出“住房不炒”，2017年的十九大会议提出“房子是用来住的不是用来炒的”，2018年7月31日政治局会议也提出“住房不炒”，此后的政治局会议多次提及并强调“住房不炒”的房地产政策基调。至此，急速前行的房地产行业终于被按下了制动按钮。而这期间，房地产行业带给我们的是辉煌和疯狂。
1、三十年来房地产发展迅猛，人均住房面积增长近10倍，城镇住房套户比超过美日英德等世界上最发达的国家
从国家统计局发布的全国房地产市场运行情况数据看，从2017年开始，全国商品房销售面积基本维持在17亿平米左右，这基本上是国内商品房销售的天花板了。因为房价仍在上涨，所以商品房销售额一直在增加。2020年商品房销售金额接近17.4万亿。
据有关数据显示，1978年的时候，我国城镇居民人均居住面积仅有3.6平方米，缺房户达到了869万。在当时那个时候，城镇地区有一半的居民是没有房子居住的。但是如今多年过去了，中国人不仅仅是有房子居住了，而且还“过剩”了。参考国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据及《中国统计年鉴》研究结果表明，到2020年，中国城镇住房总量达到344亿平方米，人均住房面积达40平方米，人均住房面积是30年前的10.2倍。
因房地产业的急剧发展，中国城镇住房套户比已增至1.30，从供给短缺实现了总体平衡。如果与国际上的发达国家比较，当前的住房套户比，美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，都明显低于我们的水平。特别需要注意的是，2020年，我们的人均GDP仅有美国的16.6%，日英法德的25%左右，但我们的住房套户比却比美日高13%左右，比英法德高26%左右，这说明我们的户均住房已经领先经济水平至少20年，并好于美日英德了。
除了以上数据能够说明中国人并不缺房子之外，另外一组数据同样也能够证明。据央行曾经公布的数据显示，我国城镇地区居民家庭拥有1套住房的家庭占比是58.4%，两套住房的家庭占比是31.0%，有三套住房及以上住房的家庭占比是10.5%。
2、三十年来房地产对GDP的贡献逐年增加，政府财政对房地产的依赖度急剧提高。
我国GDP从1991年的21781亿元增加到2020年的1015986亿元，30年来GDP增长了45.6倍，但房地产增加值从1991年的762亿元增加到2020年的74552亿元，增长了96.8倍，与房地产高度关联的建筑业增加值从1991年的1018亿元增加到2020年的72996亿元，增长了70.7倍。
因为房地产与建筑业的增加值增长速度一直快于GDP的增幅，所以房地产及建筑业对GDP的贡献率逐年加高。房地产和建筑业对GDP的贡献率，1991年才8.2%，到2020年已经增加到14.5%，如果加上土地出让金，与房地产高度关联的房地产+建筑业+土地出让金对GDP的贡献率，则从1998年的10.6%，增加到2020年的22.8%。亦即我国目前的GDP总量中，房地产极其相关行业，至少做出了五分之一以上的贡献。
从就业看，房地产业解决我国实体经济大量就业，2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，在全国就业人员中的占比，从2004年的0.53%快速增加到1.68%，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。
3、三十年来房地产价格以远超CPI的速度疯狂上涨
得益于政策支持、城市化进程的快速推进、居民收入的稳步增长、银行信贷的倾斜，房子从居民的生活必需品逐步演化扩展为生活必需品和主要理财产品，房子附加了投资属性之后，受到了闲散资金和信贷资金的热烈追捧，房价如脱缰的野马，以远超CPI的幅度急剧上涨。
30年前的1991年，全国商品房平均销售价格仅786元，到2011年，已经上涨到10294元，30年累计上涨了1209.7%，房价年均增长8.9%。特别是从2013年开始，房价涨幅更快，2013-2021年，8年房价累计上涨了336.4%，年均上涨幅度达到9%。
在这30年间，有26年的房价涨幅超过了CPI的涨幅。30年来房价累计上涨了1209.7%，而同期CPI仅累计上涨了306%。房价年均上涨8.9%，但CPI年均涨幅仅仅3.7%。需要注意的是，我们国家编制的CPI，并未包含商品房价格。
4、房地产创造了急剧膨胀的居民纸上财富
由于房价持续上涨，加之很多家庭拥有多套房子，房地产创造了急剧膨胀的纸上财富。专家测算，2020年中国住房总市值达到418万亿元，是同年GDP的4.1倍，在股票+债券+房产总市值中占到66%，亦即全国股市和债市的总规模也只有房产市值的一半。
2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，年均增长15.6%；人均住房市值从1.8万元增加到29.6万元，年均增长15%，高于人均GDP的增速12.3%。2000年中国住房市值仅23.4万亿元，住房市值与GDP比例为236%；到2020年，住房市值达417.9万亿元，住房市值与GDP比例为411%。20年间，住房市值与GDP的比例从236%增至411%。住房市值的膨胀幅度基本达到了GDP增长幅度的1.74倍。这就意味着住房资产中，含有74%的资产泡沫。
在中国经济较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2020年中国居民金融资产配置占比为43.75%，远低于美国的71.1%、日本的70.8%、英国的54.6%，仅略高于德国的42.7%。
二、房地产疯狂扩张对居民消费、中小微企业、国家经济安全产生严重影响
房地产的疯狂扩张，从消费角度，不仅首付掏空了居民积蓄，分期还挤压了居民消费，进而影响到社会消费的增长；从生产的角度抬高中小微企业经营成本，挤压了中小微企业利润，加剧了中小微企业的经营风险，阻碍了年轻人的创业和创新；从分配即财政的角度，养成了基层财政的土地依赖、恶化了财政收入结构；从金融角度，挤占了银行贷款和民间融资，酝酿了巨大的金融风险。
1、房地产首付和房贷掏空了居民积蓄和偷走居民收入，进而影响居民消费。
2021年4月，在博鳌亚洲论坛“迎接老龄化社会-养老金改革”分论坛上，中国人民银行副行长李波就不无忧虑地说，我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。央行其实在前期公布过一组数据，居民收入增长的90%靠房价的上涨而来，70%以上的财富属于家庭住房。谁家房子多，谁家财富大。
清华大学在中国平衡发展指数报告(下称“报告”)的发布会上表示：中国居民可支配收入占比偏低 高房价是原因之一。至于大家都很关心的消费情况，很遗憾，近两年呈下降趋势。一看到可支配收入占比或消费占比，很多人都会想到房价太高对家庭的影响。清华大学测算的房价收入数据为中国房价收入比为8.74（2019年度）。而国家社科院测算的数据更高，超过了9.3。这都大大超出了国际公认3~6的合理区间，对居民消费产生了一定的“挤出效应”。其中，北京、海南等地的房价收入比高达19倍多，居民购房负担明显提高。
经济学家杨伟民也曾指出，高房价会对实体经济造成挤压。高房价带来的问题之一，是资金进一步脱实向虚，辛辛苦苦干一辈子的制造企业，不如在北京、上海、广州、深圳买一套小房子。
清华大学经管学院院长白重恩在会上称，“现阶段，地价上涨带动房价处于高位，进而增加了居民的刚需购房成本，透支了居民的消费能力”。他认为称高房价挤压经济和消费。
2、房价飞涨不断抬高中小微企业经营成本，挤压了中小微企业利润，加剧了中小微企业的经营风险，阻碍了年轻人的创业和创新。
高房价不仅仅带来了居住成本的上升，实体企业的运营成本也增加了。房价上涨改变了资本、劳动、土地等要素之间的相对价格，迫使企业做出反应。房价上涨的影响有些直观，有些间接，个体感受和总体影响可能存在巨大差异。但不可否认，房价上涨对企业经营带来了巨大压力，大量企业饱受房价上涨之“痛”。高房价对企业经营成本的推高至少体现在两个方面，一是直接的租金成本，二是间接的人工成本。
众所周知，大多数中小微企业，都没有能力购置自己的经营场地，只能租用厂房、门面，房价与租金高度正相关，房价飞涨导致租金不断涨价，进而推动企业场租费用不断增加，导致了人所皆知的很多实体行业的老板们辛辛苦苦一整年，全变成了“给房东打工”。这也是电商在我国能够迅猛发展进而进一步挤压实体店铺的主要原因之一。据调查，实体商业经营收入中，20年前进货成本约占4成，租金约占1.5成，用工成本约占2成，税费约占1成，利润约占1.5成，近几年，进货、租金、用工、税费、利润的比例分别为4:3:2:0.5:0.5，由此可见租金对经营成本和利润的挤占多么厉害，所以有越来越多的实体老板都放弃了继续经营，将资金投入了高利润的楼市，成为了炒房圈里的一员，还有越来越多的小老板们创业失败，背负着沉重的债务，成为不断增加的“老赖”队伍的一员。
另一方面，房价不断推高生活成本，从而迫使企业不断增加员工工资，进而导致用工成本不断高企。近几年，越来越多的生活用品加工行业逃离沿海和南方，迁移到越南等用工成本更低的东南亚等地，原因主要在于此。
前国家税务总局副局长许善达在2018年的一次演讲中说：近些年来，企业的劳动力成本不断提高的重要原因就是房价。“房价的上升造成了企业劳动力成本的上升，这个已经表现得很充分了”。他举例称，去年年初深圳房价的有一场波动，涨得非常高，很多深圳的企业职工要求涨工资，因为如果不涨工资的话，租金都付不起了，而且已经迫使一些企业搬到了东莞。“事实上，房价已经成为了企业劳动力成本的组成部分”。
对此，玻璃大王曹德旺也曾怒斥房地产行业，表示“钱都流进房地产里面去了，人们都在谈论房地产和房价，实业一年的辛苦不如炒一套房赚得多，还有谁去做实体经济?”
前几天，央行甚至出了一个刷爆网络的工作论文，文章中提出“高房价逼走年轻人”，党媒经济日报更是专门发文详谈“别让高房价吓跑大城市的年轻人”。央行在工作论文中甚至说到：一个城市房价太高，把他们都逼走了，何谈创新。
3、房地产快速发展养成了基层财政土地依赖、恶化了财政收入结构。
土地财政并非一个国际通用的经济学词语，但在我国却成了通俗易懂、人所皆知、使用频率极高的一个创新词汇，这源于房地产行业的过渡发展导致的财政依赖。
地方政府对房地产行业的依赖，不仅表现在房地产及建筑、装饰等相关行业在GDP增长中扮演了越来越重要的角色，有利于营造地方官员的经济政绩，更重要的在于，越来越高的房地产及相关行业的增加值所带来的越来越多的增值税、所得税，以及快速增加的土地出让金，这些源自房地产的收入（税费）快速增加，使得原本拮据的地方财政逐步变得十分富足，不仅能支付越来越多政府雇员的越来越高的工资福利和办公经费，还有越来越多的可支配收入来投入城市建设、产业引进，为其政绩浓墨重彩。
有数据可查的1998年，全国财政收入（含预算外土地出让金等基金收入）9683亿元，其中土地出让金收入508亿元，土地财政依赖度为5.25%，到2020年，全国财政收入276841亿元，其中土地出让金收入84100亿元，由于土地财政的增加速度高达164.5倍，远超过同期财政收入27.5倍的增长速度，导致土地财政依赖度从22年前的5.25%跃升到30.3%。
土地出让金急剧增加源自房地产企业快速扩张的拿地驱动。如果考虑到房地产和建筑业的税收收入，财政对包含房地产与土地出让金的广义的土地财政的依赖度则更高。因为房地产的税收数据很难查询，但房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额，在房地产增加值中占比大致为9.9%。据此估算，1998年和2020年房地产行业贡献的税收约为339亿和7381亿元。房地产税收加土地出让金在财政总收入中的比重，即广义的土地财政依赖度，1998年约为8.7%，2020年则达到了39.5%。
4、房地产挤占了银行贷款和民间融资，形成了巨大的金融风险。
房地产快速发展、房价高涨带来的巨大金融风险，表现在房地产行业开发贷款高企，房地产企业负债率高企，以及个人房贷以远快于个人收入的速度快速膨胀导致的杠杆率超高两个方面。
房地产企业的通过不断扩张的银行贷款、民间融资、市场发债、拖欠下游应付款等积累的高负债风险，在内外收紧的融资环境下，无疑被放大。这也正是当前党和政府以及金融部门密切关注的、需要防控的“灰犀牛”式金融风险。
2020年8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行联合召开重点房地产企业座谈会并提出针对房地产企业资金监测和融资管理规则的“三道红线”政策，掀起了房地产企业降负债大潮，也制约了房企整体发债增速。
为减少自身触及红线数量，房企纷纷调整债务结构，通过增加应付账款票据、增加少数股东权益或将房地产开发项目移至表外等方式优化杠杆指标。从2020年度财报看，上市房企的有息债务规模同比增速已降至4.8%，明显趋缓。同时，按下葫芦起了瓢，房企的无息流动负债规模却出现大幅增长，截至2020年度，上市房企（包含内地赴港上市房地产企业）的无息流动负债规模达10万亿元，同比增长26.6%。
房企无息流动负债的增速和规模均远高于有息负债，主要原因在于近年受政策调控影响，房企外部融资渠道持续收紧，融资成本高企，加上当前迎来偿债高峰期，流动资金紧张加剧；为对冲外部融资压力，包括龙头房企在内多达60家上市房企利用经营性融资满足自身发展需求。
经营性融资通常体现在应付账款及应付票据中，由于应付账款及票据主要计入无息负债科目，并不计入房企的有息负债，成为房企的“隐形债务”，导致其整体偿债能力可能被高估。
人民银行数据显示，截止2021年二季度末，全国人民币房地产贷款余额为50.78万亿元，同比增长9.5%。而光大证券分析报告显示，截至2021年9月末，我们房地产企业的美元债存量规模超2000亿美元，未来十五年是偿债高峰期。另据中指研究院数据，2022年是房企海外债到期的主要年份，年度到期债务规模3560.2亿元。按季度来看，第一、二季度合计到期余额较高，分别为983.3亿元和983.9亿元。这对部分企业是不小的压力。
数据显示，截至2021年12月3日，今年地产开发商于信用债券市场共发生52起违约事件，整体逾期债券余额合计约630.28亿元。如今，出现债券违约的房企名单上有华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、阳光100中国、新力控股、当代置业等。此外，中国恒大、佳兆业、中国奥园、泛海控股（000046）还涉及到企业的理财产品未能如期兑付问题；实地集团出现商票逾期拒付事件；阳光城（000671）、花样年、当代置业、等房企寻求债务展期；协信远创破产重整。
这也引发了市场的一连串反应。据媒体报道，自9月份的一连串债务违约事件以来，仅两个半月时间，穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构就对中国房企做出了142次调整评级和展望的动作（包括对某一家房企重复调整评级的次数），其中评级和展望被下调的比例高达74.6%，累计有106次。这一数字超过2020年全年的调整次数，创下中国房企评级近年来全年被下调总次数的历史新高。
不仅如此，投资市场也对房企信心大幅下降，债券二级市场以及股票市场出现了较大波动。据克而瑞数据显示，从2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌22.1%，创下至少8年的最大跌幅。
在房地产企业债务风险高企的同时，居民的杠杆率也抵达了天花板，存在着较大的风险。随着房价的上涨，随着家庭住房拥有率的提升，居民部门的杠杆率也在快速地增加。根据财信研究院研究结果，2020年，我国居民的资金杠杆率已经从25年前的80%左右急剧增加到了162%左右。央行也多次提醒说居民部门加杠杆空间有限了。
根据央行2021年11月10日最新公布的数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，同比增长11.3%。易居研究院发布《第三季度全国居民购房杠杆率研究》报告指出，2021年三季度，个人住房贷款余额新增7900亿元。
数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。到2020年末，个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，23年时间个人住房贷款余额猛增1721倍，年均增长38.3%。而同期城镇居民可支配收入仅从1997年的5160元增加到2020年的43834元，23年收入仅增长7.5倍，年均仅增长9.7%。个人住房贷款以比居民收入快4倍的速度扩大，一旦经济增长放缓，居民收入增长乏力，将出现广泛的住房贷款违约潮，蕴含着巨大的金融风险和社会风险。
三、事实上我们已经在向后房地产经济时代迈进
房地产业的增长空间取决于人口总量的增长、人口结构的变化（婚姻人口占比）、城镇化率的变动、国家住房政策的调整。从这四个因素来看，我们不得不承认，房地产快速发展、依靠发地产发展来推动经济增长的时代已经结束。
1、住房不炒和“三线四档”按下了后房地产时代的开幕键
自2016年12月份中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，房住不炒一直是楼市调控的总基调，即便是遭遇疫情“黑天鹅”，楼市调控也并未放松。特别是2020年8月份“三道红线”（房地产企业资金监测及融资管理规则）祭出，监管从开发商的负债红线和金融机构地产信贷额度两方面进行了同时管控，房企融资压力进一步加大。2020年10月14日，在人民银行举行的三季度发布会上，金融市场司副司长彭立峰明确表示，“三道红线”新规酝酿了两年之久，是房地产市场长效机制建设的重要内容。
这些都表明，房地产调控已经从短期调控手段转向长效机制建设，房地产不再作为刺激经济的手段，监管强势去地产杠杆，房企“高周转、高负债”进而实现“高增长”的发展模式难以为继。
这些防范金融风险扩散和房地产硬着陆的组合拳传递到市场，导致房地产市场持续降温，供给端，房企资金承受巨大压力，部分房企陷入经营困境，风险暴露；需求端，在限购限价、收紧房贷额度，部分城市房价下跌，居民购房观望情绪越来越浓厚。全国楼市从7月开始全线下滑，而且下滑的速度肉眼可见。根据中指院的数据统计，今年7-11月，全国重点50城的成交面积降至2015年的同期最低水平，同比下降超20%。部分激进型、高杠杆模式房企因为销售不畅、融资受限而陷入了资金链破裂的窘境。2021年一些高负债房企的债务泡沫相继破裂，这也昭示着房地产行业大变局正在到来。
最近的政治局会议的房地产政策重点为“健康发展和良性循环”，进一步夯实了引导房地产软着陆的政策基调。会议对房地产政策的表述是，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。当前，“房住不炒”可谓已经深入人心并取得阶段性胜利。中央对房地产政策的表述虽然出现一些变化，但不可能自毁“住房不炒”得来不易的成果。下一步房地产行业的重点已转变为“健康发展和良性循环”，政府对房地产现在是保行业不保企业，保交付不保财富，大量的房企接连出现逾期、违约等行为，就已经说明了，政策并没有放松对房地产的调控。房价中、短期内是难以上涨了，2021年大概率将是房价由近30年来持续上涨至滞涨、下降的转折元年，未来3-5年将是我国进入后房地产时代的过渡期。
2、中期和远期的城镇化空间都极为有限，成为房地产的发展的天花板。
人口城镇化率的推进（即农民工及家属在城镇落户）及其拉动的新增住房需求，决定着房地产业未来的增长空间。
三十年来，房地产快速发展，快速推进了城镇化进程，极大改善了居民的居住条件，促进了建筑装修行业、建筑设备制造行业、建筑与装修材料制造行业、房产服务行业的快速发展，但已经基本完成了其历史使命，不可否认，我们已经在踏入后房地产经济时代。
数据显示，我国城镇化率已经从1991年的不到27%增加到2020年的64%。30年来，城镇化率提高了37个百分点，而1949-1991年的城镇化率仅从10.64%%增加到26.94%，42年仅增加16.3个百分点。
据国家统计局发布的数据，自2016年起全国常住人口城镇化率增长速度持续放慢。尽管我国城镇化进程还远未结束（高收入国家的城镇化率是84%，中等偏上收入国家城镇化率为65%，且我国户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距16个百分点），但疲态已经显现。城镇化增长空间也极为有限。一般来讲，我国中期城镇化的目标在70%左右，远期城镇化的目标在80%左右。目前人均收入比我们高好几倍的西方发达国家的城镇化率，也一般稳定在80-82%之间。由此看，我们的城镇化空间，在中期和远期，都极为有限。而从欧美发达国家的经验看，城市化率进入80%的水平后，新房规模就开始处于下降趋势中。
3、房产税扩大试点预兆着房地产经济时代的落幕。
早在十年之前，党和政府就高瞻远瞩地注意到快速发展的房地产业带来的风险，并开始陆续出台一些引导房地产业安全软着陆的政策。2011年1月，国务院召开第136次常务会议，同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随后上海、重庆两地对房产税开展征收试点。10年前在上海与重庆的房地产税试点，应该是政府从房地产时代向后房地产时代转变埋下的伏笔。
2021年10月，为促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。财政部、税务总局有关负责人在接受新华社采访时表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。
房产税扩大试点，不同的人也有不同的解读。有的人认为，房地产税出来的目的并不是打压房价，而是解决土地财政依赖，促进房地产行业持续健康发展。进一步落实房住不炒的核心要求。但他们忽略了，任何工具都有两面性，既然要解决土地依赖，高层一定是意识到，继续依赖土地财政难以为继了，房地产和土地出让金要维持现有的水平后继乏力了！
不可否认，从政府推动房产税的直接动因上，可能是为了解决后房地产时代地方政府的财政收入问题。但房产税一旦开始落地征收，的确会大大加重多套房产持有者的持有成本，对炒房者而言，在资金成本、转让手续成本上再加上房产税，其炒房成本肯定会大大超过房价缓慢上涨甚至缓慢下跌带来的收益，这对打击炒房群体以及持有多套房的群体，一定是非常有效的。而由此激发出来的二手房，将进一步加大房产供应量，从而加剧房产供过于求的矛盾，进而压制房价上涨的冲动。一旦没人炒房了，靠买房致富的希望破灭了，后房地产经济时代也就顺理成章地接棒了。
4、人口和人口结构的快速变化，是推动房地产经济时代结束的内生力量
曹德旺曾经说过，房地产崩盘是迟早的事。李嘉诚也说过，如果盲目地不停盖房子，十年之后中国房产根本不值钱。对于房价的未来走势有很多不同的看法，有人认为房价虚高，早晚要崩盘，也有人认为，房地产作为硬资产是保值的利器，投资房子稳赚不赔。
但目前的人口数量与人口结构的快速变化，将从房产需求端彻底扑灭投资房子稳赚不赔的幻想，成为终结房地产经济时代的内生力量。
在中国，很多家庭至少也有两套房了，买了房的当然不希望房价跌，而且房价大幅下跌必然引起社会动荡，所以中国目前采取了与日本相反的“慢撒气”即软着陆。但实际情况是出生率持续走低，结婚人数开始下降，老龄化加剧，对房子的有效需求大大减少，房价从何涨起？房地产未来30年的趋势已经十分明确了，只是很多人没有勇气接受而已。
数据显示，我国出生人口早在五年前的2016年就已经见顶，之后逐年减少，2020年，仅出生1200万人，比上年大幅减少18%，比五年前的2016年减少32.8%，将近三分之一。
出生人口每年减少100-200万，亦即意味着20年后，房产的有效需求将减少100-200套，房屋销售面积减少1-2亿平米，房产销售额减少1-2万亿。相当于2020年房产销售规模的8-16%。
至关重要的是，人口下降的趋势将不以人的意志而持续，因为收入增加、受教育程度增加，导致生育率下降是社会的基本规律。
对比2019年中国、美国、日本的GDP和出生率，我们不难发现，2019年，人均GDP不足一万美元的我们的出生率为千分之10.2，与人均4-7万的日美出生率，还有较大的下降空间。
不仅新生儿数量下降在缩减房产需求，新婚人数下降，也会导致购房者减少。7年前的2013年，我国的新婚人数见顶，为1347万人。之后新婚人数逐年下降，2020年，下降到仅有813万人，比上一年减少14%，比2013年减少近40%。新婚人数大幅下降带来的，将是以2020年房产需求为基础的10%左右的需求损失。
人口老龄化叠加人口负增长，人口总量将不断减少，是未来明确而且不可改变的趋势。由此将导致房地产长期过剩。而价格本质上是由供需决定的，供过于求，价格下跌，是基本的经济规律。
四、后房地产时代的基本特征
目前，很多人意识到房地产孕育的巨大风险正在被政府基于稳定优先的有针对性的政策逐步化解，房地产不可能再回转到过去那种快速增长的时代，但还没有人前瞻性地观察、预测到在这之后我们的社会经济特征。可以肯定地说，本人也是国内第一个提到后房地产经济概念的经济研究者。那么，后房地产经济时代有哪些基本特征呢？
1、驱动经济发展的模式不同。
之前三十年，我们的经济驱动模式是以房地产为核心的基建优先的外延式，我们常讲的投资、消费、外贸三驾马车，其中的投资主要就是基建，基建的核心就是房地产。而消费因受房地产的挤压而对GDP难有持续的贡献，外贸因为美国的打压对GDP的驱动充满不确定性。
前段我们分析过，与房地产高度关联的房地产+建筑业+土地出让金对GDP中的贡献率，从1998年的10.6%，增加到2020年的22.8%。亦即我国目前的GDP总量中，房地产极其相关行业，至少做出了五分之一以上的贡献，亦即可见以房地产为核心的基建优先的外延式经济驱动模式的效果。
在后房地产经济时代，经济发展的驱动模式将转换为更高级的内涵式亦即内生式模式，即经济的发展依赖于消费、科技和外贸这三架新马车。在房价稳定之后，消费将成为推动经济增长的主力军，政府会针对消费端出台更多的引导政策。大量的资金从房地产行业流出后，会有更多的资金投入新技术、新产品的研发，从而让科技创新成为经济发展的持续推动力。世界经济的链接，不会因为人为的争吵而终结，反而会应科技的发展而增强市场的互通和贸易的发展。
2、政府的财税结构趋于合理，土地财政、基金财政将转化为消费财政、税收财政。
后房地产经济时代将倒逼地方政府推进财税转型，超过世界发达国家水平的房屋持有户套比，将为房产税提供稳定、广阔的税源，从而稳定地接棒土地出让金。而一直被房地产压制的消费需求的逐步释放，将为政府贡献更多的消费税和增值税。
3、居民的财富结构将由一房独大向债券、股票、房产等多品种均匀化调整。
炒房时代结束，房产税的落地，将促使一户多套房产的现象减少。目前居民理财中，重房产、轻证券的现象将大大改观。债券、股票、或者直接投资，将取代房产增值，成为居民主要的财产性收入来源。
4、金融业的业务模式将更新换代。
随着基建、房地产驱动模式的退出，倚重房地产行业、房地产作为信贷主要抵押品的金融业务模式将被迫更新换代。后房地产时代，借助大数据，金融信贷的基本原则将从以抵押为主向以信用为主转化，贷款重点将由房地产行业向实体行业、购房贷款向消费贷款方向转移。之后，实体经济和居民消费，将更容易获取银行信贷。
后房地产经济时代已经临近，您准备好了吗？