01
楔子
前段时间，我写过一篇《》，文中提到：
“超高层住宅项目的选择范围很小，要么在行政中心的附近，要么在金融中心附近，要么在城市中心景观最稀缺的地方。”
当时因为谈的是豪宅话题，所以表述上也没太注意，结果就出了“纰漏”。
广州的达总就私信我，说广州有大把的超高层住宅不在核心区，甚至都不是豪宅。有些还是回迁房，也做成了超高层。
这确实让我有些吃惊，所以我特地做了点功课，今天这篇文章就是聊一下这个话题：为什么广州就连“郊区”都建“超高层”？
02
概览
据网络上的公开资料，不完全统计，广州的超高层住宅总共有700多栋，价格跨度从一、两万到10万+都有，而且遍布全市。
另数据显示，2001年广州超高层销售市占率仅有3.9%，到了2021年销售中，超高层的销售已经占据了39.8%。
广州超高层住宅高度TOP15中，有9个楼盘位于珠江边上，其他则无不位于区域CBD，或占据城央山景资源的位置。（如上图）
但是超高层住宅”郊区化“的现象也非常明显。增城作为广州的郊区，有保利天际、碧桂园中心、华侨城云邸等不少的楼盘高度都超过了100米。（如下图）
增城超高住宅
项目
最高住宅
均价
保利天际
190米
3万/㎡
碧桂园中心
150米
2.5万/㎡
新世界塔岗村项目
149.6米
待定
广州增城万科城
148.3米
1.98万/㎡
华侨城云邸
141.4米
待定
一线城市，超高层郊区化，这种现象其实是比较少见的。广州的土地就这么紧缺吗？还是另有原因呢？
03
成因分析
广州市属于丘陵地带，地势东北高、西南低，背山面海。在几个一线城市中，是唯一一个拥有“山水城田海”景观的城市。（如下图）
说法一：建设用地紧缺
正因为有较多的丘陵地带，所以有一种说法是：广州的建设用地相对紧缺，所以郊区也要建超高层住宅。
“上海是不缺地的，缺的是土地的合理集约利用。”
——同济大学教授何芳
上海：总面积6340平方公里，常住人口2400万人；广州：总面积7434平方公里，常住人口1400万。
广州土地面积比上海多出1000余平方公里，但人口却比上海少了1000万，而建成区面积占比差距不大。（如上图）
如果按照何芳教授的说法，上海不缺地的话，那广州的建设用地应该也不会太紧缺。
说法二：日照条件宽松
广州属于夏热冬暖地区，所以对于冬天的日照需求是次要需求，主要需要解决的是夏天通风和遮阳的问题。（如下图）
我查阅了《广州市城乡规划技术规定 》，发现广州的高层住宅是通过间距来控制的，所以相较于其他地区通过日照计算来控制，要相对宽松不少。（如下图）
为什么可以这样呢？
因为广州的纬度低（靠近赤道），所以影长比较短，日照就比较容易满足（如下图）。
这才有了广州的住宅项目，动不动容积率能干到5.0以上。日照条件宽松，确实是成因之一。（上海住宅容积率一般不超过2.5）
说法三 ：资金平衡
广州很多超高层住宅项目，原来都是城中村。当地的宗族势力深厚、财力也雄厚，所以自建房都能加到7层了，很多还都是“握手楼”、“接吻楼”。
这么密集的城中村，本来的容积率就接近3.0了，如果新楼盘容积率不提高到5.0以上，可能都是亏本的。
为了保证项目能够盈利，这些项目的容积率就高得离谱了 。不建超高层住宅，这题就无解了。
说法四 ：效仿香港
广州受香港地产影响颇深，所以很多楼盘都以超高层为主。当年，香港的经济比大陆发达，普通民众很容易把“香港的超高层住宅”当成城市繁荣的象征。
受到香港的影响，广州对于“超高层住宅”这种居住方式的接受程度比较高，对于户型面积的容忍度也比较高。其实上海早期，也有一些楼盘是借鉴香港的平面布置方式的。
所以，这种影响是时代造就的，只是广州离香港比较近，这种影响比较深远而已。
至于哪种原因才是造成广州“超高层住宅郊区化”的主要原因，每个观众可能心里都有自己的标准答案。
04
刚需超高层的劣势
如果是超高层豪宅项目，那么下面提到的劣势将不是什么大问题。但是作为郊区的刚需盘，采用了“超高层‘的形式，那么劣势就非常明显了。
劣势一：得房率低
超高层住宅相较于高层住宅：会多出避难层、电梯数量增加、结构墙体变厚等带来的公摊面积。
《建筑设计防火规范》中明确规定：
4.1、超高层住宅建筑应设置避难层（间）。
4.2、避难层（间）设置应符合如下规定：
1）第一个避难层（间）的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m，两个避难层（间）之间的高度不宜大于50m。
2）通向避难层（间）的疏散楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开。
3）避难层（间）的净面积应能满足设计避难人数避难的要求：
这将使得本来就低的得房率，变得更低 。下图是我找的广州的一个高层项目的组合平面，要不是广州的面积计算规则比较友好，刚需盘的户型面积本来就小，再一公摊就没法用了。
翻车案例：《》
所以，只有超高层豪宅才会对公摊面积无感，普通刚需客户是无法忽视得房率的。
劣势二 ：设备维护成本高
和普通小区相比，超高层住宅的维护费用，那真的是”一个在天上，一个在地下“。
1930年，经济学家克拉克与金斯顿提出，摩天大楼的高度与成本之间并非简单的线性关系。
当住宅超过100米之后，不仅建安成本大幅上升，后期的管理维护成本也直线上升 。
比如广州亚运城小区的某一栋居民楼，三台电梯上演“集体罢工”，全部停运维修。有业主统计了收楼一个多月，电梯故障情况。多达69起，包括困人、异响、突然下坠、按键及开关门失灵等。 （如下图）
如此频繁的故障和维护，大多数小区的物业费，怕是很难覆盖的。只有少数豪宅小区，才负担得起吧。
劣势三 ：感官刺激
住在超高层住宅里的体验和普通高层住宅是有所不同的，有些还特别刺激。
大雾天，住在超高层住宅里就跟拍”西游记“一样。
从上往下看，多少还是有些恐怖的。
台风来临之前，只能寄希望于”胶带“和运气了。
正所谓“贫贱不能移”，刚需客户对于超高层住宅是无力抗拒的 （“荷包”决定了，没得选） 。而豪宅客户虽然也要面对这些感官刺激，但那是“ta”主动选择的结果。
05
限高令
超高层住宅对于天际线的影响是不容忽视的 。
去年10月广州市发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管控的通知（征求意见稿）》：
拟着力加强城市与建筑风貌管理，延续广州历史文化名城文脉，展现历史文化与时代特色共生的岭南城市风貌，实现城市规划建设高质量发展。
其中第四条：“注重延续城市历史风貌”中提到：
不在对历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方新建高层建筑， 不在老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段新建超高层建筑。
其中第六条：“加强建筑规划管控”中提到：
严格控制生态敏感、自然景观等重点地段的高层建筑建设， 严格控制在白云山、珠江等一线建设超高层建筑，不在城市通风廊道上新建超高层建筑群 。
限高令一出，中心老城区和自然景观带是不能再修建超高层住宅了。那 是不是意味着：“超高层郊区化”之势将愈演愈烈呢？
06
同“好”们
除了广州之外，还有不少新一线城市对超高层住宅趋之若鹜 。重庆、武汉、成都、西安等城市超高层住宅小区数量都排在广州之前。 （如下图）
反而是北京的超高层住宅数量排在19城中的最后，仅有125个小区楼层超过30层。
另外，我们还发现： 当代年轻人对超高层住宅的接受程度较高 ，2019年以来的超高层住宅交易中，90后占比已达到47.4%，显著高于市场平均水平近15个百分点。 （如上图）
统计数据还显示： 大部分城市超高层住宅套均总价、套均面积高于全市平均水平，尤其是一线城市更为显著 。（如上图）
其中，上海超高层住宅套均总价高出全市平均水平588万，套均面积高出36平； 北京超高层住宅套均总价比全市平均水平高115万元，套均面积高出29平。
分析发现：超高层住宅占据区位优势，大多位于城市资源与人口集中的中心城区，或者周边城区的核心商圈，地段优势加持下超高层住宅房价整体就高了。
以上海为例，超高层住宅呈聚集性分布，67%的超高层住宅小区位于内环线以内，集中在徐家汇、临平路、陆家嘴、南京西路等商圈，内环之外则分布在世博滨江、南 桥、嘉定新城等区域性核心商圈。
所以，广州“超高层住宅郊区化“的现象，愈发显得特立独行。
07
结束语
超高层住宅，是一个城市繁荣程度的体现，以前是，现在是，可能将来还是。
超高层住宅大多位于城市的核心区，或者景观资源稀缺的位置，而”超高层住宅郊区化“可能是广州一道独特的”风景线“。
这一现象的背后，可能隐藏着城市发展规划、市场需求和文化传承的复杂交织。