最近，有网友问我，他按揭的银行说可以申请先息后本，这是不是个坑？
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不查不知道，现在广州能申请先息后本的银行还真不少，四大里的农行，广发、兴业等股份制银行都新推了该业务。
“先息后本”就是一笔贷款，每月先还利息，约定在一定期限后再一次性或者分期偿还本金。之前多见于经营贷。
现在广州可以做这种房贷的“先息”期，分别有24期（2年）、36期（3年）和60期（5年）不等。
在“先息后本”还款期内，可以自由选择先还本金的数额，最低就是象征性的1元。
以一笔300万元30年等额本息贷款为例，按照目前最低首套房贷利率3.4%（-55bp）计算，月供为13304元。
这其中，在供楼的第一年，每月还的房贷中本金大约为4800-5000元，利息约8300-8500元。
你没看错，选择月供一直不变（等额本息）这种还款方式，开始几年还得更多的是利息
300万贷款如果选择头几年先息后本，每月大约4800-5000元的本金，就可以押后2-5年后再开始还（继续计算入月供）。
这样可以在供楼的初期，比如新房还未收楼需要租房时，减轻一些负担。
PS，如果你选择的是另一种还款方式——等额本金，因为一开始月供中还的本金更多一些，更能减轻一些负担。详见下表，不再赘述。
算过账后，现在说一下你最想知道的答案，到底要不要选择先息后本？会不会是忽悠？
02
首先，必须清楚的是，先息后本只是一个缓兵之计，借的钱都是要还的，只是早晚而已；但也不至于会踩到大坑。
选择先息后本，对于房奴来说，友好的一点就是得到一个喘息的机会，比如买房之后，家里突发变故需要用钱，又或者失业等等。
但等到“先息”期结束，把这几年你基本上没还过的本金再合并进去的时候，到时候利息必定会增加。
对于银行来说，作为打开门做生意的商业机构，它肯定也是逐利的。现在先让你不用急着还本金，后面它也能赚取更多的利息
除此之外，大家还需要知道的是，现在银行变得更体贴，也是有原因的。
这其中的深层逻辑，还是楼市下行、楼价下跌。
搁以往，如果借款人断供，那么最后一步就是房子被银行收回、抵押拍卖，用以还债。
但现在，如果你买房的时候，抵押给银行的房子值500万（从发展商买入的价格），但过了几年，房价跌了，二手房的市场价只有420万。
银行就算能按市场价将房子拍卖，它还是有80万元的贷款，面临收不回来。
这时候，怎么办呢？
它就只能选择跟你一块扛，你可以选择先松一口气，银行也更希望一直跟你做长期合伙人。
房贷、房价下行这口锅，银行和你一起背……
03
最近，我还听说，一种Plus版本的“先息后本”——“气球贷”也重出江湖了。
“气球贷”这个名字非常形象，即“前小后大”。
可以按约定的总期数计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金，其前期月供较少。
比先息后本要复杂一点的是，“气球贷”还会确定一个名义贷款期限和一个实际贷款期限。
名义贷款期限较长，一般为10至30年，而实际贷款期限较短，一般为3至5年。
以200万元贷款为例，贷款利率3.4%，分摊到名义30年的“气球贷”等额本息还款为：前期月供约8870元，第5年到期一次性偿还178.7万元。
一目了然，这种贷款方式风险比普通的房贷要大得多。
你或许会好奇，有谁会刚买房的时候没什么钱，给最长年限的月供，等到三五年后，就变得不差钱，有能力一次性付款了？
无疑就是笃定未来几年房价会涨，想以小博大的人了。
按照上面的借款方案，在实际贷款的5年里，借款人共偿还本息约53.2万元。
如果这期间，他顺利将房子溢价出售，并覆盖了这几年的利息成本，他就有钱赚了。
问题是，有此等胜算，基本可以称之为“楼市巴菲特”了。
银行现在为何变得如此有商有量？
我查了一下央行发布的数据，今年4月，居民贷款减少5166亿元，比2023年4月多减少2755亿元。其中，居民短期贷款和中长期贷款分别减少3518亿元、1666亿元。
现在，老百姓还是更愿意捂紧钱袋子，或者为未来生活可能会发生的变化存钱，而非借钱去消费。
银行生意难做了，也得变着法维持留住客户。