我们都知道,
房子要想卖得快,换手率很重要。
上海这么大,很多板块和小区的流动性差别是很大的。
如果买到换手率低流动性差的房子,
真的是很容易砸在手里的。
越是分化的楼市,流动性差的房子,越是容易被时代抛弃。
这一期,我将通过24年和23年一季度的数据对比,
用换手率这个指标,
来帮大家梳理一下,当下楼市呈现出的状态。
也顺便看一看,
看看换手率这个指标到底含金量高不高?
能不能用换手率来帮你买到好房子?
换手率
我们先来聊聊,换手率这个指标的含义。
这本是股市的概念,说的是一只股票的流动性。
放到楼市里面,换手率的公式是:
换手率 = 成交数量 / 总户数
举个例子,如果说一个小区有100户,一年成交5套,那换手率就是5%,
这个观测指标,相对于挂牌量价、成交量价来说,
更容易反映出小区房子的交易偏好、成交周期。
一般来说,大部分人认为:换手率越高,小区房子的投资变现能力就越强。
俗称:不缺接盘侠。
换手率越低,说明小区房子流动性偏弱、买卖成交周期较长。
单单从投资角度来看,可能涨幅有限。
换手率低
我们先来看看,上海2024年一季度,换手率比较低的板块特点。
(蓝色区域换手率最低)
这里面一共有四类板块,最后一类,比较出乎意料。
1、严重依赖地缘客户的板块。
从统计看,大多在宝山区,集中的板块是:淞宝、淞南、张庙、彭浦。
主要是这些板块,产业基础弱,房价波动小,投资潜力小。
房子的换手,更多的是依赖,地缘客户的置换。
对于新的刚需群体缺乏吸引力。
市场只能是一潭死水。
2、租金回报率高的板块。
这类板块最典型板块在普陀区:真如、甘泉宜川、曹杨等板块。
从统计数据来看,这几个板块的换手率都很低。
也不知道这里是不是因为租金回报率高,耽误了卖房子?
或许有些房东因为租金不错,懒得清掉租客,不能专心卖房。
这个市场下,带租约卖房,还是很影响卖房效率的。
3、老房子扎堆板块。
这类板块,集中在浦东内中环,主要有:南码头、塘桥、金杨等。
这几个板块,老房子、老塔楼都比较多。
和宝山几个板块依靠本地客户不同的是,这几个板块其实是有陆家嘴的高净值客群的。
可惜这几个板块,没有什么好学校,也基本没有品质房源,购买力都是跳过这里的。
换手率自然偏低了。
我之前专门写过一篇文章,说塘桥是内环的房价洼地,也有换手率低的意思。
4、徐汇区南面板块。
从数据看,换手率低的中外环板块,在徐汇南有:南站、华理等板块。
这是让我感到最意外的。
毕竟,徐家汇附中心这些年发展的一直不错。
怎么到了徐汇南,换手率,就这么低?
仔细想想南站和华理工板块,这几年的发展,也没有什么新规划。
资源都给了梅陇、华泾,新楼盘也很少见。
没有换手率,也不奇怪了。
换手率高
避开了上面换手率低的板块,你在24年买房就成功了一半。
下面,我再从单个小区的角度,来看一些具体的小区。
从数据中,我们发现这一轮,换手率高的小区,
主要有两类:
一类是靠砍价换来的。
一类是靠品质在区域成为标杆的。
先来说说以价换量的小区。
换手率排名前20的小区,至少有20%的跌幅。
这些小区基本都在外环内,楼龄多在2000年以前。
不少小区,2024年一季度的成交量已经占到了23年全年成交的30%,已经赶超了23年的时间进度。
像比较典型的中原殷行路、康健紫薇园等,一季度成交活跃,已经和23年成交量持平。
周家嘴路的控江新村、控江路延吉东路125弄,更是一季度的成交量,就已超23年全年成交量了。
看来,内中环的老房子,只要价格足够低,抛开升值潜力不谈,愿意入手的依然大有人在。
接着,我们再来说说,挂牌价跌幅5%以内的小区。
这些小区中,前20换手率的小区主要是:外环外的次新小区。
这些小区,大多是板块或者区域内的品质小区。
比如,赵巷的绿地新里派克公馆,一季度的成交已经是23年全年的两倍了。
再比如,三林板块的浦发御园,新天地河滨花园、南翔的华润中央公园、张江的汤臣豪园,成交都很不错。
前两天,我刚拿到张江汤臣的成交数据,发现这里的换手率是有支撑的。
24年以来,成交一直火爆。
4月份张江板块成交18套,汤臣豪园成交14套,
5月份张江板块成交25套,汤臣豪园成交24套。
刚刚进入6月,一周不到时间,汤臣豪园成交了11套。
看来,区域的品质楼盘,换手率根本不用担心。
小结
当然,一年的统计数据还是有些欠缺的。
比如,换手率高的板块,还有不少。
外环外,一些打工人集中地,因为是刚需圣地,往往换手频率很高。
比如,泗泾、安亭、顾村、西渡等。
中环内,有一些性价比不错的板块。总价要比周边便宜。
比如,北蔡、梅园、静安新城、上大等板块。
回到开篇的疑问,换手率这个指标,在楼市的参考含金量到底几何?
从通篇的分析来看,
换手率这个指标,含金量一般。
这个指标可以帮你在买房时候,剔除掉一些差房子,
避开换手率较低的板块,你基本就算是在买房时候避坑了。
但仅仅看换手率高,并不能保证你可以买到好房子。
因为内中环,不少换手率高的房子,都是用大幅的降价来博得高换手率的。
在外环边上,你要更加关注的是板块房子的品质以及对于高薪人群的吸引力。
如果你在做买房决策时候,有人忽悠你说,
换手率是最重要唯一指标,
我劝你把他拉黑。
最后问一句,你家小区的换手率如何呢?
评论区,咱们聊一聊。