最近舆论有两个地产方面的论调：
一个是收储未售商品房可以稳定房价；
另一个是地产开发急剧收缩下,房子价格很快会暴涨, 因为供应会减少。
两个都是笑话。
第一个钱的来源只能是发债, 但未售商品房数量巨大, 根本不能收, 哪怕收一半都是做不到的;
其次, 已经收储的, 怎么处理?
只能放出去租, 因为没人买, 现在租金回报率本来就是超低水平, 如果大量增加出租房供应, 租金一定暴跌, 租金收入扣除管理成本后根本覆盖不了借款成本。因此, 地方政府是白痴才会动真格去收储。
多地的收储实践和即将推出的收储方案，指向的显而易见的结论是：
第一，附着在土地上的地方债务压力可以很大程度缓解；
第二，土地财政依靠地方国企能完全重新转动起来。
但前提是地方政府有上面这两点意愿，重视租赁贷款这类超长期加杠杆工具，打通地方国企拿地与融资和地方财政这两个口袋。
第二个结论——房价会暴涨，则更荒唐。
现在二手房挂牌数量已是天量, 而且还会不断增加。一手房也有大量未去化库存, 即使一手数量不再增加, 巨量的二手房抛售压力下, 房价也不可能上涨, 只要上涨一点, 立刻会刺激更多二手房挂牌出来。
那么, 为什么这么多人说这些笑话呢? 你猜。
为何这两年城投（地方国企）拿地和开工都有下滑？
1、融资难；2、不会建；3卖给谁？
除了2，1和3，收储都可以解决，保障房不算隐债，银行也乐意放30年的租赁贷款，卖不出去的房子换主体回收，甚至卖不掉的地也能回收。至于价格，对于左口袋和右口袋也就是怎么记账而已。
这些关键点在于，如果换成民企甚至央企，都只能按照市场化来谈了，所以现在的收储方案的方向决定了如果要上量，那只能指向地方土地和财政内循环。
不要小看这个内循环，近几年城投拿地六七万亿，开发可能不足40%，去化不足一半，如果都循环起来，对地方财政将是一笔巨款。
收储本质是银行扩表、央行扩表，结果是地方债务下降、土地财政回暖、地产库存减少、保障房增加。
肯定有人问：银行借这么多钱风险不大吗？
那我问你：这些库存卖给老百姓，按照30年3.4%的利率风险更小吗？
在居民部门收入和预期最差的时候，政府认真加杠杆就是对居民部门最好的解脱，这是宏观经济的本质。