房东龙舟年年有，拆迁暴富倒计时？

伴随着龙舟水的到来，一年一度的房东限定运动——划龙舟，又开始在珠江和广州的大小河涌进行。

我留意到，最近不仅沉水的龙舟重启了，广州的旧改也重新上了头条。

既有300亿最贵旧改康鹭旧村获批、也有沥滘拟卖地断臂求生、升龙10亿旧改贷款违约，以及南沙6旧村集体签约等等。

其实，伴随着地产的大救市，广州旧改也已经有大招！今年初审批通过的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》，明确了未来10年的旧改方向。

除了前期已经招标的项目外，做地模式将代替合作改造，成为旧改的主流。

广州旧改这两年基本与楼市同步，上演了过山车模式。

2020年6月，黄埔官宣3年拆迁66个城中村达到高峰。这一年，恰恰也是楼市的顶峰。

之后，随着口罩时期的到来，以及21年8月底住建部发文要求“防止大拆大建”，广州的旧改也紧急刹车。

后面的剧本大家都比较熟悉了，各大房企纷纷暴雷，众多旧改项目也相继熄火。

2019年-2021年，广州共有104个旧改项目成功引入合作企业，涉及用地面积几乎相当于一个天河区（约96k㎡）。

尤其以2020年最猛，完成公开招商+表决的项目达41个。

至2022年，则回落到全年仅4个项目成功招标。

而到了2024年，按照年初最新公布的15年规划（2021-2035年），除了首批做地试点的越秀瑶台、白云棠涌等之外，一些前期未能招标成功的旧改项目，都将改为做地模式。

包括备受关注的越秀五羊新城寺右村，荔湾曾经上演富力、保利、招商三国大战的荔湾葵蓬村，黄埔一期已经引入开发商并转化商品房小区的茅岗村、火村等等，二期也将改为做地模式。

目前明确拟以做地模式进行改造的旧村，详细情况见下表：

值得一提的是，其中最猛的当属天河，天河东部的车陂村、棠下村、前进村、黄村，以及智慧城片区的岑村、凌塘村等，都将以“政府收储/做地”的模式进行改造。

时间表定在2025年以前。

面对已经公布的计划，一些前期已经成功招标，但由于开发商暴雷等原因，改造停滞不前的项目，村民们一边担忧着临迁费是否能如期发放，会否回迁无期，一边又忧心如果进展不顺利，后期有可能会改为做地模式，“苏州过后无艇搭”。

人类的悲喜并不相通，旧改肯定也是如此。

继增城群星村、黄埔夏园之后，海珠中轴线上的沥滘，最近也有村民在未完全拆除的村屋旧址上，重新安装上门窗，回去居住。

用村民的话说，从原来收租到租房，从房东变租客，原以为熬过拆迁重建的这段时间就好。谁知道临迁费被拖欠，只能被迫回旧村生活。

与此同时，沥滘村又传出将把20号融资地块抽离单独进行招拍挂，用以回血作为村民临迁费补偿等。

怎么说呢？

商品住宅的保交付，还是属于开发商和买房人之间的两点一线，旧改则牵涉到村民—开发商—购房者之间的三角关系。

在旧改项目上，原本就有村民的房子和居住在里面的人。首先要村民答应签约暂时腾挪后，才能在安置区给村民建新房、在融资区上盖商品房。

然后商品房顺利出售后的资金，再回哺项目，让旧改项目能够滚动开发起来。

而一旦作为旧改主力选手的民企暴雷、资金链不稳，沉淀资金超多、周期又超长的旧改项目就会首先殃及。

同样位于海珠区，与沥滘隔江相望的沙溪村，可以说与其是一对难兄难弟。

现在距离2019年沙溪村确定升龙为合作企业，已经过去5年。

直至2023年7月，由于村民的签约率未达到八成，表决再延迟一年。

现在时间来到2024年6月，留给沙溪和升龙的时间又剩下两个月了。

更让人担忧的是，5月22日，方圆房地产发布公告称，“广州升龙方圆置业“与建行签订的10亿元贷款出现逾期，方圆地产为该笔借款提供了4亿元连带责任保证担保。

而这笔款项，正是用于番禺沙溪村的旧改。

用一句老广的话概括，就是“冻过水”。

有村民表示，不签约的原因除了忌惮开发商的实力外，也对证载用地面积按1：3.25赔偿不满意（里仁洞村为1：3.5）。

300㎡证载用地，可补偿975㎡。

但如果后续改为做地模式的话，同样是300㎡，最多只能补偿280㎡+20㎡货币补偿。

差别不是一般的大。

随着房贷利率一夜之间进入3%时代，更亲民的门槛也被认为是楼市造富时代的结束。

那么，旧改“房子一拆，黄金万两”“房子一移，兰博基尼”，是否也将成为过去？

4月18日，黄埔知识城“五村七片”旧改项目，将全国首张城中村改造项目房票发放到村民手中。

房票金额包含基础补偿+不超过5%的政策性奖励。

被拆迁人可凭房票在“房源超市”中，按照正常的商品房交易购买房子。

除了全市的旧改“15年计划”，黄埔区在5月份也出台了一份自己的“15年计划”，并指出实施房票安置，可降低回迁用地安置需求，节省安置临迁费，减轻资金压力。

同时，还可以去库存。

说白了，现在不缺房子，旧改的路子也应该变一变了。