原创 刘晓博
最近有网友发来如下截屏，请我谈谈看法：
我的看法是：“救市会到起来为止”，是正确的。
后半句“底线政策是1成首付和20年先息后本按揭贷款”，不准确，只是“局部正确”。
为什么“救市会到起来为止”是正确的？原因很简单，房地产太重要了，不仅目前没有一个行业可以替代，50年后恐怕也不会有。
我多次在文章和公开演讲中表达过一个看法：对于任何一个初步完成了城镇化的国家来说，房价的实质是国家运行成本，或者制度成本。而房地产是征税神器，最大的“国家成本分摊渠道”。
比如在美国，县级政府的财政收入基本上都来自房地产税；州级政府的财政收入一半来自房地产税。地方政府甚至根据开支需求，倒推出每个业主需要负担多少房地产税。
美国是公认的科技发达国家、经济转型升级成功的国家。但美国地方财政至今高度依赖房地产，全国GDP的11%到12%是房地产贡献的，而中国最近两年房地产占GDP的比重还不到6%。
经常有人说：美国房地产占GDP比重偏高，是因为他们把居民自购自用房屋也折算为市场化的租金，计入了GDP。我想告诉这些人的是：中国也是这样做的，国家统计局负责人几年前在公开的新闻发布会上证实过这一点，而且我们不是市场租金法，而是成本折旧法，所以把自有、自用房屋计算到GDP的时候，我们更“到位”。
以中国目前的发展阶段，房地产占GDP的比重不是高了，而是低了。至于房价高、一度涨得快是另外一个问题。
房地产如果长期低迷，财政压力就会很大。国民经济一共是三大部门：政府、企业、居民。
房地产的持续低迷，让居民拒绝加杠杆，在买房、消费上非常慎重。而中国企业部门的杠杆率已经是全球最高，因为包含了城投债。这时候，只剩下政府部门加杠杆。最近几年就是如此，所以国债、地方债发行量显著上升。
但政府部门的杠杆率，也是有警戒线的。超过了，会影响国家主权信用评级，影响人民币资产的国际定价和金融稳定。
所以，房地产低迷几年，可以通过增发国债、地方债顶着。但这个时间不能太长，太长了就有问题。
三大部门——政府、企业、居民，需要轮流加杠杆，而不是一个部门长期拒绝加杠杆。
最近降低首付比例、降低利率，都是在鼓励居民部门加杠杆。
总之，从财政“过日子”的角度看，房地产必须在2年内回暖，否则问题比较大。“救市会到起来为止”，是正确的。
“底线政策是1成首付和20年先息后本按揭贷款”，为何不准确？
常看我文章的人应该知道，我大概是全国最早公开呼吁把首套房贷款首付比例从20%降低到10%的，过去2年里至少20次在文章里提及过。
下图是我在2022年2月在一篇文章里的建议（点击查看原文）：
下图是今年2月19日在文章里的第N次建议
当时还有很多人认为20%的最低比例不能降，降了会有“次贷危机风险”。
其实随着技术进步，银行风控手段在不断进化，整个社会的信用水平也在提高。在美国，首套房首付比例甚至可以低到3%：
中国会更慎重一些，我个人觉得这一轮救市中把首套房首付比例降低到10%是有可能的，现在是15%。
“20年先息后本贷款”的推出也是有可能的，而且这也算是一个大招。
最近某银行在上海的分行，宣传了“二阶段还款”、“气球贷”等业务，引起了媒体广泛关注。这些听起来很新鲜的做法，其实很早就出现过，但后来“被消失”了一些年。
“二阶段还款”就有点“先息后本”的意思。前三年按月付息，无须偿还本金；在剩余贷款期限按月等额本息还款。
这意味着，购房人在前三年按揭压力可以大幅降低。总还款可能略多一些，但前期压力比较小。
我的预测是：货真价实的“20年先息后本”很难做到，因为银行可能无法盈利，但在这个思路下改造现有的“二阶段还款”，拉长“按月付息，无须偿还本金”的时间，则是必须的。
比如20年到30年的贷款，前5到8年只还利息，后面的年限里还本付息。
房地产一轮低迷期很少超过5年，如果5年里只还利息不用还本，很多人会上车（购房）的。楼市也就有可能被拉起来。
总之，首套房首付比例降低到10%，以及“N年先息后本贷款”（N≧5）是完全有可能的。
这就是“救市的底线”了吗？
当然不是！
既然必须要救起来，就没有什么“红线”、“底线”可言。只要不回暖，就不断出政策，到大家重建楼市信仰为止。
未来可以出台的大招还有：
第一，重启货币棚改，比如央行通过PSL（抵押补充贷款）把低息资金给政策性银行，再转贷给地方政府，搞货币（房票）棚改，拆除一批棚户区，强行创造需求，推动去库存。
2016年到2017年曾这样干过，当时PSL余额搞到2万亿以上。如果楼市迟迟不回暖，这一招还是有可能上的。目前各地在小搞，未来可能会“大搞”。
第二，追加“收储再贷款”额度到1万亿以上。目前鼓励地方政府收购存量新房，用于保障性住房，给的再贷款额度是3000亿，撬动的商业贷款是5000亿。未来可以追加再贷款额度到1万亿，撬动的商业贷款可以增加到1.67万亿。
通过“收储再贷款+货币棚改”，还是可以让楼市回暖的，只是愿不愿意这样做，或者什么时候真正发力。
第三，建立新的“货币发行直达房地产机制”，比如公积金再贷款。
下图是全国各省市区到2023年底，公积金贷款使用情况，全国的利用率是77.6%，部分省市超过了90%。
央行可以设立公积金再贷款，以公积金贷出的金额，按照0.6:1的规模发放再贷款给各省级公积金中心。普通再贷款的利率是1.75%，公积金再贷款利率可以低至0.5%。
同时，把首套房公积金贷款利率（5年以上）从目前的2.85%大幅降低到1%，鼓励大家用公积金贷款买房，这相当于另外一种针对楼市的定向降息。没有缴纳公积金的人士，可以在缴纳的第二个月就申请贷款（哪怕他每月只交10元钱），扩大使用面。把公积金中心变成中国的住房银行。
第四，大幅降低房贷利率。
目前全国首套房贷利率普遍降低到了3.25%左右，未来继续降低空间较大。随着美联储开始降息，商业房贷利率可以降低到2.5%，甚至2%以下。同时建立特殊时期存量房贷动态调整机制，不能让早买房的人吃亏。
大幅降低存款利率、银行理财收益率。不管你承认与否，中国正在迈入低利率时代，持续降息是不可避免的。
第五，可以考虑尽快发布房地产税方案，让大家看到一个理性的、可持续的、可负担的房地产税方案，没有传说中的惩罚性、累进制税率。让富裕家庭愿意多买几套房。
不少人认为，楼市这么低迷，房地产税最好别提。其实不然，为什么有些地方政府在楼市空前低迷的情况下，仍然大幅增加土地供应？是因为在持有环节收不到税，所以需要加紧卖地来保运转，至于未来如何暂时考虑不到了。
如果有了合理的房地产税，各种楼市的极端做法就会少很多，反而有利于控制增量房，稳定存量房的价值。
第六，建立按揭困难救助机制。各地政府设立一个基金，当首套房购买者按揭出现困难，可以申请这个基金来支援，替购房者负担全部月供最多3年，购房者有能力的时候向该基金归还本息。
如果购房人看不到经济翻身的机会，则可以启动下面第七个建议，把商品房转变跟政府之间的“共有产权住房”，也就是把部分房屋产权卖给政府。
第七，建立“商品房—共有产权住房”的转换机制，让大家放心买房。这个建议我最早提出，是在2022年2月。
它的运作方式是：当首套房贷款人出现财务危机，可以申请把商品房暂时（或永远）转为“共有产权住房”，其中一半或以上的份额转给政府持有（购房者套现部分资金），按揭的压力也由政府分担。当个人度过财务危机，可以申请购回份额。
回购的价格，可以跟个人信用挂钩，跟生育子女、赡养父母等因素挂钩，负担越重的人士，获得的价格越“划算”。在这个过程中，政府不谋利，能打平就可以。