中国的房地产市场自从98年住房改革后，一路狂飙，到了2021年到达顶点，然后一路向下，已经从2021年的全年18万亿销售额降到了2023年的11.66万亿，按照国家统计局公布数字今年1-4月全国销售额同比继续降两成。5月以来各地出台了各种刺激市场的措施，但今年全国商品房销售额大概率会继续下降。
2021年可以看作是中国房地产市场的一个转折点，一个再也达不到的高度。从那时起，90%的城市开始崩塌式的价格下降和销售规模的下降，还引出债务暴雷、上下游众多企业陷入困境、大量人员失业等一系列连锁反应。
房地产的问题早应该爆发，但当年货币化棚改政策延缓了这个时间。
在2012年到2015年间，我们的房地产市场已经进入调整期，为了去库存，2015年推出货币化棚改政策，就是国家将钱给国开行，国开行把钱贷给各地方政府，各地方政府用货币补偿拆迁户，再把地卖给开发商，开发商拿到地后向金融机构借贷开发，而拆迁户们用拆迁补偿款集中大量购买二手房和新房，从而带动了房价上涨，刺激更多人去买房，造成了各层级城市的房价在2017年都实现了翻倍。
而购房者大多通过增加家庭负债杠杆来实现购房目的，已经严重透支了购买力。这种火爆的行情又刺激买更多的地，借更多的钱，开发了远远大于市场需求的房屋。当需求跟不上供给时，前面所说的结果就是必然的。
那么十年后中国房地产会是什么状况呢，可以从以下五个指标来分析：
一、人口进入负增长和老龄化轨道
2023年中国人口出生率已经小于死亡率，人口负增长208万，这种人口负增长趋势已经不可避免，不可逆转，未来十年间，中国人口总体可能会减少几千万。这种不断减少的人口趋势必然导致新增购房需求的减少。
2023年中国死亡人口1110万人，未来十年大概要死亡一亿多人，按照一半在城市居住，就有五千万人，这将腾出大量房屋投入到市场，大量增加了二手房供给。
中国现在60岁以上人口已经2.5亿，到2035年据估计60岁以上要超过3.5亿，接近4亿。
这个年龄段老人很多都是独生子女政策时期的父母，很多已经不能自理，估计要把自己或子女将其送到养老机构，其房屋可能出租或处置以提供养老基金，这个绝对值不会是小数字。
所以，人口负增长和老龄化，一方面是减少需求，一方面是增加供给，直接的影响就是加大了二手房和租赁市场的供应，而这个会分流一手房市场的销售，从而减少对新房的需求。
二、库存高企，投资人退出二手房
按照国家统计局数据，到今年4月底待售商品房7.46亿平方米，这还不包括那些没有开发的土地储备。
同时，按照统计局数据，到2020年我们已建住宅大概275亿平方米，加上这几年大概300亿平方米。
当房价不断下降的时候，投资人肯定要退出来，这里面就算10%是投资客，也有30亿平方米房子需要陆续投到二手房市场。
这个数据再加上新房待售以及未开发土地的储备，开发商实际不需要再买土地也能满足未来市场需求。
三、从负债来看
目前中国房地产企业大多负债在90%以上，有的已经资不抵债，急需销售回款来偿还债务和保证企业生存。
而经过2015-2021年这波房地产的高潮，中国家庭在房地产方面的负债杠杆已经基本用尽，提前透支了购买力，加上现在预期不好，大家不敢再加负债杠杆。所以，购房需求也受到抑制。
当企业急需回款还债，购房者无力购房时，市场的体现就是价格不断下探，直到达到新的平衡，这种平衡不只是市场供需的平衡，可能还有心理上的预期平衡。
四、从城镇化率来看
很多专家都说我们城镇化率才66%，离发达国家80%还有很大距离，所以房地产还会有大的发展，我一直坚持认为这是谬论，我们国家的情况和发达国家不一样。
首先我们国家不同城市差异很大，像北京上海这些发达城市，城镇化率已经远远超过发达国家平均水平，有的已经超过90%。
其次，我们实际已经有大量农村年轻人口在城里买了房，但他可能不在那居住，在其他地方打工或者还在农村劳动或工作，这部分数据并没有严格统计在内。而我们的城镇化率是按照常住人口统计的，因为统计原因远远低估了实际的城镇化率。
未来的城镇化率带给房地产的需求并不会像某些专家鼓吹的那么大。
五、人居住宅面积已经达到发达国家水平
按照国家统计局2020年数据，我国人均居住面积41.67平米，其中城市家庭人均居住面积已经达36.52平米，这已经超过了很多欧洲发达国家的人均居住面积，当这个指标和发达国家基本相同时，说明一个事实就是，虽然新房需求永远存在，但未来更大的需求是旧房换新房、差房换好房的需求，在房价不再上涨的情况下，或者在房价不再大幅上涨的情况下，购房者一般是卖旧房换新房，这实际也是增加了二手房供给，而二手房的供给会分流和影响一手房的投资和销售。
从上述五个指标来看，总体趋势是人口在减少，人口在老龄化，新房需求在减少，二手房供给在不断加大，从而分流一手房市场的需求，导致一手房需求更加减少。这个循环一旦建立，房地产在2021年高光时刻会是永远的高点，以后只会更低。
未来的趋势有两点可以下结论，一是房价不可能再大幅上涨了，二是2021年会是最高点，再也回不去了。
未来开发商应该不断加大高品质的改善型住宅的开发，这可能是未来新房市场最大的需求。此外，核心城市如北上广深杭州等这些发达城市的房产更有投资价值。其他城市的房产只会越来越不值钱。