有房产中介发布消息称“1千万抢不到北京的学区房”，拿个别区片的案例来博眼球，很多自媒体也听风就是雨，原本深圳地区多家银行房贷额度紧张，办理房贷业务时间变长，被这些自媒体一包装，变成了“大量银行停贷”，跟风制造焦虑。
可以肯定的是房贷没有停也不会停。
这次深圳的贷款暂停，是短期的，个别现象，原因很多，其中一个原因是年底的额度本来就用光了；
另外就是我国政府原本就对金融机构和银行的监管非常严格，对银行有考核，对房贷增速有要求，而且对房地产市场要控预期。
我国的金融和房地产风险防控跟外国比要严格得多，风险可控度很高。从一定程度上讲，也是不断借鉴国外房地产和金融风险经验教训的结果。
今天我们就借着话题，聊聊2008年，在美国开始，因为金融衍生品和房地产泡沫导致的，次贷危机以及对我国房地产和金融监管改革方向的影响。
次贷危机，又叫做次债危机，简单说就是把钱借给了那些信用评价比较“次”，收入很低的人，这些人还款能力很差，或者根本没有还款能力，从而引发的一系列的金融链条连锁反应。
美国大城市铁岭的小混混托尼，最近遇见个不错的姑娘，俩人计划结婚，在郊区买房子。
托尼按照惯例，去银行申请贷款，然后一系列审查流程走下来，银行觉得托尼吧，工作不稳定，还款能力比较差，但可巧的是，银行趁着美联储下调基金基准利率，借了不少钱，为了冲业绩、赚更多差价，还是同意跟托尼签了个住宅抵押贷款合同，只不过给托尼打了个“次级”贷款者的标签。
“次级”托尼带着媳妇如愿住进了大房子，非常感谢银行。
银行这边呢，手里拿着很多托尼的住宅抵押贷款合同，这也换不来钱呐，咋办，就去找能换钱的机构呗。
房利美和房地美，是两家美国政府成立的机构，专门收这些银行的贷款合同，然后倒手卖掉，把流动性较差的资产，包装成流动性强，可投资的理财产品。
二房背靠美国政府，拿到这些贷款合同，接下来的手段就比较魔幻了，这就是金融创新和金融衍生品的力量，资产证券化，把这些贷款合同，包装成理财产品，卖给投行，就是华尔街那群玩儿金融的手里。这就是美国政府最引以为豪的金融创新。
这里我们就详细解释下什么是资产证券化，为什么贷款合同能卖钱。
资产证券化就是字面意思——资产的证券化。
这里先说资产，资产可以是一块地，一栋商场，一个景区，一条高速公路，一笔贷款，一张信用卡，只要能在后期带来现金流的都是资产。
比如你名下有一栋房子，租出去可以每个月收租，然后你突然想出国读个博士，需要100万。你一次性拿不出这么多钱，然后又不想卖房子，你就可以考虑借钱，但是你目前除了房子没有任何其他钱，别人也不敢借给你，这个时候你有两个选择——1、房子抵押贷款；2、把房子证券化，当然了，第二种选择在中国肯定是不太可能的哈，只是为了给大家说清楚问题，举个例子。
抛去第一个选项，我们单看把房子证券化。假如房子值100W，然后每年能带来1W的房租收入，然后你把房子委托给信托公司，成立一个信托，这个时候信托就可以把这些资产发行一些证券，通过把证券卖给投资者，可以换来现金，信托公司会把这些现金给到你，你就可以拿着钱去读书了。然后之后每年的房子房租就会用来支付给投资者，用于还本付息，这就是资产证券化。
投行都是华尔街之狼啊，手里有的是钱，他们买了这些理财产品，包装成债券，找些信用评级机构象征性地评个优等，然后卖向全球，投行自己坐等收钱。钱从哪里来？托尼啊，每月的房贷。简单说，银行、二房、投行倒来倒去，赚的都是托尼还房贷的利息，信的都是托尼的人品和美国不断上涨的房地产价格。
华尔街之狼们对抵押贷款源源不断的需求，直接刺激了链条源头的银行不断降低托尼们的贷款审核标准，拉斯维加斯的一位脱衣舞娘狂买5处房产，靠采草莓为生的墨西哥工人刚买了一栋75万美元的住房，甚至连无业游民都能获得贷款。
然后时间来到2006年下半年，很多托尼（次级贷款）的低利率期到期了，面对高昂贷款偿还金额，他们哪能还得起，多跳几支舞、多采草莓够还吗？就这样，出现了第一批因为无力偿还贷款而被没收房产的贷款者。
接下来，贷款公司需要做的就是把没收的抵押房产放到市场上去卖掉，以弥补损失。因为这样，市面上出现了大量需要卖掉的房子，大量的供给与不充分的需求导致了房价的下跌。
再下一步，轮到无追索权上场了。因为房价的下跌，新入手房贷的很多人突然发现，我的房子现在不值钱了，为什么我还要支付比我现在房子价值还高的贷款金额呢？于是，托尼、汤姆、瑞贝卡们都拒绝支付贷款，出现了第二波的贷款违约。就这样，他们的房子也被作为抵押品清算，放到市面上卖出，进一步地导致了房价的下跌。
就这样的一个恶性循环，导致了次级贷款的支付出现了极大危机，也导致了房价的剧烈下跌。
基本盘没了，托尼没信用，房产价格也下跌，整个链条开始松动。
2008年3月，华尔街五大投行中最热衷于次贷业务的贝尔斯登濒临破产。3月10日，贝尔斯登的账户中还有180亿美元的现金及高流动性资产。后面只用了三天时间就耗尽了账户里所有现金。
最后，在美联储的帮助下，贝尔斯登被摩根大通收购，暂时缓解了市场的恐慌情绪，但次级贷款的违约率还在继续上升，另一个华尔街巨头——雷曼兄弟银行岌岌可危，但美联储犯下了自己在整个金融危机期间最大的错误——在雷曼兄弟濒临崩溃的时候，他们没有伸出援手，2008年9月15日，雷曼兄弟破产了。
雷曼兄弟作为华尔街五大投行之一，其业务牵连之广泛自不必言。倒闭之后市场的恐慌情绪迅速到达了顶点。
在整个过程中，全球金融系统的杠杆放大了几十上百倍，而基于的理由却是托尼们（狂买5套住房的脱衣舞娘、采草莓为生的墨西哥人甚至无业游民）都能按时偿还贷款。
评级机构为虎作伥，它们把这些风险很大的垃圾债券评级为3A级别，代表偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低，这可害苦了买这些债券的全球机构投资人。
金融行业作为一个以“信贷”为基础的行业，现在大家彼此之间即没有信用，也没有借贷，这还怎么玩……由于美国的次级贷款证券化之后卖到了世界各地，而美国本身又是头号资本主义强国，其金融机构与国外金融机构的关系极为密切，因此这下子不仅全世界许多金融机构都受到了损失，它们还不约而同的同时缩紧了信贷。
全世界的金融市场上都没钱了！受牵连严重的是购买这类债券最多的德国的银行、中国台湾的保险公司、日本的农民合作社、欧洲的养老基金等等，次贷危机爆发后，这些机构投资人在这场灾难中输得连内裤也不剩。
2008年美国次贷危机引发的金融动荡，也蔓延到了我国的房地产市场，根据商品房销售面积、销售额和完成开发土地面积等不同，出现不同程度的下降。
2008年8月份70个大中城市的房屋销售价格，首次出现环比下降0.1%，销售面积也大幅度下降，前三季度销售面积40321万平方米。同比下降14.88%，为了避免世界经济影响国内经济的快速发展，我国实施了“四万亿”财政刺激计划，针对房地产领域也出台了多种刺激政策。
但08、09年的救市政策也有后遗症，简单说是吹大了房地产泡沫。次贷危机从侧面反映出房价并不能只升不降，合理范围内的房价才是维持房地产市场稳定发展的基础。所以，为了防止房地产“灰犀牛”突然暴走，我国近几年调控的主基调就是区别对待刚性需求、投资需求和投机需求，增加和完善居民投资方式，丰富居民资产保值方式的多样性，把单一的买房保值，变成多元投资理财，从而从全局上优化金融市场，抑制房价过快增长。
所以，2021年，你钱包里的余钱该往哪去，你知道了吗？