今晚上海出了一系列房地产新政，本篇逐个解读今晚的新政。
一 首付调整
内容：首套从30%调整到20%，二套从50%调整到35%（郊区30%）。
解读：政策上适用了央行去年8月的政策，作为一线城市，首付成数维持比全国水平（15%首付）高一层级的水平，下图为2023.8.31央行发布的政策。
影响力：可以类比去年12月京沪首次下调首付的影响。没有跟进517房地产新举措，首付高于二线城市，留有余地，符合预期。
二利率调整
内容：首套利率调整为3.5%，二套利率调整为3.9%。
解读：之前我们说过，房贷利率不是市场利率，而是高于市场利率。
市场利率的决定机制，是坏账率越低的贷款，博弈出的贷款利率就越低。
如下图，取自2023年招行年报。可以看到房贷的不良贷款低于个人小微贷款和消费贷款。
而现在个人小微贷款（就是经营贷）市场利率已经低于3%，无抵押消费贷利率也已经来到3%左右。所以可以判断出房贷的市场利率理应更低，保守估计至少在2.8%~2.9%水平。
所以首套3.5%的利率水平，依然高于市场利率，也高于二线城市的房贷利率。
由于现在实际通胀为负（名义GDP低于实际GDP），所以名义利率虽低，但实际利率却处于历史最高水平。
所以说实话，目前还维持高于市场利率的房贷水平，作为精打细算的投资客而言，没有入场的欲望。但对刚需降低了购房门槛。
影响力：可类比京沪去年12月新政，在贷款利率上维持高于二三线城市的水平，留有余地符合预期。
三 限购时间和范围调整
内容：五年社保改三年，外地单身允许购买外环内二手房。
解读：社保改变的作用不大，外地单身新政终于和北京深圳对齐，力度有限。
影响力：仅仅是把政策恢复到北京深圳水平，影响力预计有限。对外环内老破小有一定提振作用。
四多孩家庭增够住房
内容：多孩家庭可增购一套住房。
解读：对上海户籍家庭几乎无用，其原因在于上海有房产税。以两孩家庭为例，免税面积为240平（60平*4），三套房产总面积要低于240平。这个是主要限制。
就我目前接触到的富裕上海籍家庭，大多只有一套住房，因为居住面积对富裕家庭而言至少要200平米起步，上海的房产税政策是首套住房可以免税，也就是首套即使是300平或400平也免税，但只要拆分为两套或以上，人均60平以上就会严格征税。
所以，对于富裕的上海户籍家庭，为了避税，第二套要么登记在父母名下（310家庭），要么找人代持或直接投资其他一二线城市（非310家庭）。
而不富裕的上海籍家庭，主要限制是没钱，而不是第三套的套数限制，因此影响有限。
但这个政策对非上海户籍会有效，有的家庭需要父母过来带孩子，这样可以多买一套，解决实际需求问题。
影响力：对非沪籍家庭有较大影响，可以解决父母来沪的住房问题，增加了需求；对于沪籍家庭几乎无影响。
五离异，赠予以及企业购房
内容：离异后不追溯婚前套数，赠予后房子不计入赠与人的套数，企业购买2000年之前且70平米以下住宅用于职工住宿不限制套数。
解读：前两条是用于投资性购房的，就我所知，这次周期大反转，成功高位套现的投资客也是少数。当下有现金买房的投资客并不多，这些人很多都在去年刚刚套现，没确认趋势反转之前不可能入场。
企业购房那一条比较鸡肋，因为企业购房是要交房产税的，税率是1.2%。除非是出租，可以从租计征，按租金的12%征税。但政策内容的限制条件是必须用于职工住宿，那么税务上理应按交易价格的1.2%每年计征。
但现在几十年老房子的租金回报大多也就2%+，这房产税要把租金的一半拿来交税，所以应该很少有企业会这么干。
影响力：对市场几乎没影响。
其他还有一些边角料的细则，由于对市场几乎无影响，所以忽略不计。
综上：
总体看，限购方面的放松程度不如北京，上海要两孩才能增购一套且有房产税限制；而北京任何家庭都可以增购一套（五环外）且无房产税，对持房总面积无限制。
首付和利率没有跟进517举措，而是比全国慢了半拍，还是处于一个挤牙膏的政策释放（预计北京也会跟进）。我也注意到了这次的通知原文再次强调了房住不炒。
根据我上周的文章（如果快速跟进517则为超预期，否则还是软着陆），目前上海新政依然还处于挤牙膏和软着陆的范畴。
但不管怎么说，这次的政策释放，相比过去，还是有诚意的。满足了部分外地沪籍家庭的住房需求，会增加一些需求释放。
根据杭州放松限购的经验预测，新政红利期最长应该在2~3个月，可持续观察后续的成交走势。
最后，我注意到近日原央行行长周小川接受日媒采访说，对楼市长期乐观，但要学习日本应对房地产泡沫破灭的方法。
基于此（类比日本泡沫），建议大家在跟踪和观察新政后楼市数据的基础上谨慎行动。