今天说个冷知识：
最近一年，如果你家小区二手房没有降价10%以上，已经跑赢了全市90%的小区。
现在卖房，既要被买方砍价，又要被新房卷价格，不少业主面临双重夹击。
不过，还是有极少数板块，比如白云新城、天河五山等等，相对坚挺。
如果不急着换房，倒也不必含泪“割肉”。
| 广州市区航拍
| 广州楼市发布 摄
壹
“抗跌榜”网红盘团灭
白云新城逆袭
从整体情况来看，过去一年广州二手挂牌价已从3.7万/平降至3.24万/平，同比下降13%。
考虑到如今二手房普遍都是降价成交，真实降幅明显超过了这个数字。
最典型的就是网红盘，随着部分炒家出逃，当初涨价有多快，现在“挤水分”就有多狠。
以天河牛奶厂为例，一套130平大户型去年卖出“8字头”高价，今年6字头成交，狂跌26%。
｜图源：贝壳找房
再比如，番禺万博当红炸子鸡万科欧泊，一年内均价跌幅超18％。
黄埔则是全军覆没，老黄埔、科学城，到知识城等热点板块，不少二手价大跌15%以上。
当其他地方在疯狂挤泡沫，原先投机需求不大的板块和项目反而逃过一劫，甚至逆袭。
为此，楼市君搜罗了全市30个板块，近一年二手有成交的180+小区发现：
仅19个小区，一年内二手成交价降幅低于10%。
这份榜单上，涨幅最高的不是珠金琶项目，而是白云新城保利云禧西区，成交价微涨4%。
就在近期，板块二手价天花板也突破了10万+/平，确实很坚挺。
同时，白云也可以说是广州“最抗跌”区域，有7个项目跌幅小于10%。
各个项目分布的板块，基本都集中在白云新城、金沙洲和京溪。
｜白云新城航拍图
｜广州楼市发布 摄
天河同样有7个项目入围，但小区主要在五山、员村等“非主流地段”。
比起大热门金融城、奶厂和珠江新城，这些地方二手基本没被炒家盯上，表现更稳定。
至于其他区域，荔湾有3盘入选，越秀和番禺都只有单盘抗住了这轮价格大战。
贰
抗跌“三重点”
项目纯粹+挂牌率低+周边新盘少
这些看上去名气都不大的抗跌盘，为什么能守住底线，甚至还有一些能微涨呢？
在楼市君看来，有三个因素其实很重要：
首先，小区纯粹性很重要，对应圈层和购买群体相对固定，价格也有支撑。
以保利云禧为例，全盘都是160平以上大平层，只面对豪宅买家。
不止这个小区，白云新城大多数10年以内的次新房，都完全没有中小户型。
小区乃至整个板块没有“高低配”，产品够纯粹，房价基本不太会大起大落。
| 图源：贝壳找房
这一点，其实也适用于珠江新城。现在跌落“10万+”神坛的，大都是小户型为主的项目。
像汇悦台、凯旋新世界这种纯顶豪盘，价格再贵也很坚挺。
坦白讲，现在大家买二手房，除了看配套、地段等外在因素，建议深入了解一下项目定位。
不分二手单价过高，产品、内部配套等等偏刚需的小区，还是要谨慎入手。
前面提到的不少网红盘，价格明显超过房子的居住价值。只要行情降温，容易被打回原形。
| 金融城红盘兰亭盛荟跌至5字头
｜图源：链家
其次，小区业主惜售，既是保价格，也能防止被炒家盯上。
这方面最直接的指标，就是看挂牌率。
比如白云新城，挂牌率最高仅3%。四个小区总共25套二手可售，价格自然不会被打下来。
最后，小区周边新盘不多，市场不够内卷，对二手房也是一种保护。
原本广州的建筑新规设计，已经明显拉开了让新房与二手之间的产品差距。
再加上，如今开发商去库存压力较大，一部分新盘价格直接把板块房价拉回到两三年前。
这种情况下，对二手成交价的冲击会越来越明显。
对于接下来广州的二手行情，你有何看法？
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