国内房地产终于迎来了历史最宽松的时刻。

取消住房商贷利率下限;首套房贷款比例降至不低于15%,二套降至不低于25%;公积金贷款利率再下调0.25%,再配上拟成立的3000亿元保障性住房再贷款。

大众很容易获得一个简单且非常具有说服能力的逻辑链,国家队下场收房降低供给,降低首付和贷款利率刺激需求,所以房价要起来了。

但真的是这样吗?还是说我们没有看细则,把问题想简单了,亦或是市场需要这样一个逻辑链,让大众相信房价会上涨,于是大众跑去买房推动房价,从而完成一个自我实现的预言?

甚至有没有可能,这明面上逻辑只是一张‘皮’,另有其他目的?

我之所以会这样想,主要还是在于那简单的逻辑,有太多的地方无法说服我。

首先国家队下场收房,3000亿元从一个普通人的视角来看,确实是一个非常庞大的数字。

根据国家统计局数据,1-4月新建商品房住宅销售额24453亿元,3000亿元不过是市场半个月的销售量,而1-4月新建商品房住宅销售面积24507万平方米,那么一平米的市场价大约是1万元。

也就是说3000亿元能下场收的房子,也就能收3000万平米左右,是商品房住宅待售面积39088万平米的7.6%;如果对比的是住宅房屋施工面积480647万平方米,那占比仅有0.6%。

所以这3000亿元的作用,其实并没有我们想象中的那么大,真要力挽狂澜拯救地产,起码需要万亿级别的资金。

当然你可能会觉得,即便如此,3000亿元这金额也不算少,起码救几个一线、强二线还是够的。

但很有很有意思的一点是,这个贷款期限只有1年,展期四次,一般情况下展期不会超过原始贷款期限的一半,也就是说每次展期大概是6个月,贷款总期限也就约3年。

虽然这贷款利率非常低只有1.75%,比三年定期存款利率还低,哪怕借到钱啥都不干存定期都能躺赚,但这钱得拿去搞保障房的,怎么在短短三年时间还上贷款?

配租最多应付贷款利息,配售一般都是低于市场价,按照当下房地产情况,先不说赔钱问题,能不能卖得出去都是问题。

所以我能想到的唯一解决方案就是资产证券化,借到钱立刻收房,立刻修整,立刻立项目,把项目打包上市,就跟公司上市一样,按照份额出售给大众回收资金去还贷,把短期贷款变成自负盈亏的永续证券资产。

这样不仅不会赔钱,说不定还能卖出点溢价,自己每年收点管理费,也正因如此,这3000亿元保障房贷款,在我看来只是搞了个过手,以大众更能接受的方式让大家‘买房子’。

毕竟实体房子太贵,那行,那就买保障房的份额‘收租’‘投资’,这样听起来接受度就高多了。

如果真这么操作了,既清了部分库存,又做了好事,还卖出去了房子,简直就是一举三雕,但受困于资金有限,大概率只能对房价下降起到缓冲作用,并不能拉升房价。

真正拉升房价的,关键在于后面的内容。

降低首付比例,直线逻辑是降低上车门槛,让更多人有机会买房安家,从而托起房价。

但问题是,有多少人是因为凑不齐首付所以暂时不买房的呢?退一步说,如果2成首付凑起来都困难,这个人或家庭,真的能够扛得住后面的月供吗?

更多刚需之所以没上车,首付或许是一个问题,但更大的问题在于目前就业形势下对月供的担忧。

降低首付比例,月供提高对刺激购房意义并不大,理想不是前两天刚有新闻出来,要裁员超5600人,可如果你手上有大量闲鱼资金去投资呢?

住房商贷利率取消下限,不限购,外加首套15%,二套25%,你再多想想.....

商业贷款三点多点的利率,租金覆盖两个点左右,实际借贷成本也就一个多点,这么低的借贷成本,却能撬动至少4倍的杠杆,长达30年的使用周期,还不限量。

这是多少投资客所梦寐以求的事,就是投资标的有点单一,但按照这段时间不断加强的救市力度,个人觉得只要拿的住,赚钱离场的概率不低。

尤其是有大量闲钱的人,完全可能会考虑慢慢一套套买入进场,等待市场底的反转,不过普通人一辈子估计也就只能攒到一套房的钱,还是要谨慎再谨慎。

不过也不要犹豫太久,毕竟只要技术没有发生爆炸,地段、学位、医疗资源等等在时空距离限制下,依然具有很强的稀缺性。

市中心一直跌成白菜价是不可能的,哪怕以低价房出名的鹤岗,市中心新房每平米价格也要4000元左右,更何况一些大型城市。

价格到心理位置了,手里的钱和现金流能够保证的情况下,该出手就出手吧,毕竟是用来住的,就不要想着赚钱亏钱,反正都无法变现。

至于你问我现在有没有到底,我认为还有空间,不过这个空间大概最多只有15%。

倒不是觉得市场的底只有15%,而是觉得如果跌破这个15%,可能会有一些更强劲的干预手段出现,比如央行在一级市场买国债。

当然这一幕,谁都不愿意看到。

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