太古地产全球行政总裁彭国邦（Tim Blackburn）。欧帆 摄
2008年北京奥运会成功举办，一首《北京欢迎你》响彻四海。
从那时起，北京，这个拥有深厚历史文化底蕴的城市以更加积极的姿态拥抱世界，一个更加国际化、更加时尚也更加年轻的城市开始蜕变。
也是在那一年，三里屯太古里正式开业。这是太古地产的第一个太古里产品，设计上以老北京胡同文化为灵感，采用不规则的立体几何造型，极强的视觉吸引力与彼时充满激情的奥运相得益彰，也呈现出初入内地时太古地产的雄心勃勃。
如今距离三里屯太古里开业已超过15年，同时期的商圈有的已然落寞，也有的易主后重生，而它时至今日仍然是北京的网红地标之一。
商圈的兴衰更替，也折射出城市的发展更新。
今年《政府工作报告》提出“稳步实施城市更新行动”的任务。随着时代的发展，城市更新已由大拆大建转向小规模、渐进式有机更新和微改造，定位于城市品质和功能再造。
太古地产善于打造“网红打卡地”。其如今已在内地深耕23年，打造了多个城市地标项目。其中，大部分项目位于城市CBD，与城市更新有关。特别是位于北京三里屯和四川成都春熙路的两座“太古里”常被称为是商业和城市深度融合的样本。
不过在外界看来，太古总是给人一种不急不慢的印象。从2001年开始，太古地产在进入中国内地20年的时间里，仅开发了6个项目（分别是北京三里屯太古里、广东广州太古汇、北京颐堤港、四川成都远洋太古里、上海兴业太古汇及上海前滩太古里），单个项目的建设时间普遍也比较长。
但自2020年以来，太古地产在内地的投资明显加速。不仅先后拿下上海张园建筑群保护项目、北京颐堤港二期项目、获取陕西西安太古里项目，还进军深圳开设“居舍系列”品牌酒店、以及签约广州珠江太古聚龙湾项目、购入成都太古里剩余股权、拿下上海洋泾地块及前滩21号地块项目、牵手中免在海南三亚建立首个度假式购物商场等。
“太古加速度”颇受业内瞩目。
在2022年3月，太古地产还高调宣布了未来10年的投资计划——在核心市场投资1000亿港元。其中，50%用于内地投资，继续发展太古汇和太古里品牌。根据最新财报，截至目前，太古地产这500亿港元计划中，已承诺的投资计划总额达370亿港元。
“我们并不是以‘快’‘慢’来看待自己的发展，我们只是非常地‘节制’。”太古地产全球行政总裁彭国邦（Tim Blackburn）在接受中国城市报记者专访时，再次表达了对“太古加速度”的看法。
一座城市的消费力、城市中地段的位置、地块的连通性，以及合作伙伴、当地政府方面的支持等等，在彭国邦看来，这些都是未来在选择城市资产时的重要参考指标。
“未来10年，我们在中国内地的关注重点，仍将是在一线及新一线城市的优越地段寻找机会发展零售主导的综合项目。”彭国邦说。
以下为采访对话：
中国城市报：有观点认为，商业不再是简单的一条街和一栋建筑，更多的是承载一座城市的功能。作为商业地产的建造和运营商，您如何理解商业对于一座城市的意义？
彭国邦：太古地产是一家看重长期主义的发展商，我们把打造项目的过程视为社区营造，在公司内部，这种理念也被称为创新衍变。
今年《政府工作报告》提到要“加强文物系统性保护和合理利用”。我们的项目也致力于发掘和保护城市的历史文脉，让这些珍贵的历史文化元素能够留存下来，体现在我们的项目里。比如北京三里屯太古里的规划灵感源自于胡同里巷，因为三里屯在北京本身就有极强的在地文化特色，我们希望在此基础上提升这里的体验；四川成都太古里位于最热闹的春熙路商圈，项目旁边是千年古刹大慈寺，因此我们尝试把大慈寺的历史文化元素和当地建筑特色融入项目的设计中，提升人们在这里的体验和归属感。
事实上，我们认为，越有在地文化特色的项目，越容易成为世界性的项目。
城市和社区是一直发展变化的，城市商业也当如此。因此，我们的项目从未停下脚步，而是一直在寻找新鲜的概念、新的品牌，尤其是首店品牌，试图为顾客带来新启发、新体验；并且持续投入和学习，再把每次学到的新知识运用到下一次的开发升级当中。
展望未来的几个新项目，陕西西安太古里预计于2026年起分阶段落成，这也是一个城市更新项目，将融入唐代建筑特色。广东广州的项目将把城市里的人和水相连。海南三亚太古里项目拥有非常特别的环境，它位于热带地区，是一座海边的太古里。我们的灵感来自于当地传统的疍家渔村，22公里的海岸线也给了我们很大启发，我们希望为三亚太古里项目打造一个全新的概念、全新的建筑形式，为人们营造新鲜有趣的体验。
成都太古里。
成都太古里大型公共艺术装置“松弛”。
中国城市报：2021年，国家批复了5个城市作为国际消费中心城市，目前太古在上海、北京、广州这三个地方都有项目，据您的观察，这三个城市的消费习惯和消费特色是否会呈现不同特点？助力国际消费中心城市建设，太古做出了哪些努力？
彭国邦：这三座城市都是太古地产很重要的业务城市，各自的消费习惯有一些不同，也有一些共同的总体趋势。
当下，人们普遍更加重视健康了，不仅是身体健康，还有精神健康。人们还越来越关注可持续发展，这也是太古地产发展业务的优先级；在零售方面，顾客越来越注重体验式消费，即不仅仅是消费，更希望得到此有他无的独特体验，能提升他们的生活质量、学到新的东西、满足社交需求等；我们还看到，新世代的顾客群体，比如Z世代和千禧一代，他们在文化上更自信，对本土文化兴趣浓厚，因此我们也希望我们的零售项目能反映这些特点。
就这三座城市来说，广州人对美食的喜爱是非常强烈的，所以我们非常注重打造项目的餐饮组合和体验。上海是内地最大的商业中心，对于开设国内首店有很高需求；比如前滩太古里从2021年9月开业至今已经引入超过60个首店，非常受当地顾客欢迎。北京作为首都，一方面对吸引国内首店有很强需求，同时对文化类消费的需求也很强劲，因此我们一直很努力在比如三里屯太古里推出文化艺术主题的展出和活动。
在助力国际消费中心城市建设、发展“首店经济”方面，三里屯太古里和广州太古汇是我们在中国内地最早开业的两个项目，他们从2008年及2011年分别开业至今，已各自引入200个左右首店品牌。
北京三里屯太古里。
中国城市报：太古地产在2023年财报业绩会上表示，预计在2032年前，公司在中国内地的总楼面面积将增加一倍。未来太古对于中国城市的整体战略布局有何考虑，太古选择城市的标准是怎样的？
彭国邦：未来10年，我们在中国内地的关注重点，仍将是在一线及新一线城市的优越地段寻找机会，发展零售主导的综合项目。比如，西安太古里项目、在上海浦东的两个新项目，以及三亚太古里项目。
有人觉得三亚并非传统意义上的一线城市，但我们相信，在海南自贸港建设的大背景下，这里会释放极强的消费力。而一座城市的消费力，正是我们选择新项目时一个很重要的考量指标。
粤港澳大湾区也是我们重点关注的一个区域。我们在香港已有很强的业务基础，广州太古汇也在当地表现强劲，我们希望在广州发展第二个项目。项目位于荔湾区的白鹅潭、聚龙湾片区，有独特的历史文化元素，且和水相连，能将城市里的人与水连接起来，为顾客提供独特的滨水体验。我们相信这个项目能吸引来自佛山和广州南部城市的顾客，与位于天河区的太古汇形成良好互补。此外，我们正在深圳湾发展一个酒店项目，未来也希望能把太古汇或太古里品牌带到深圳。
广州太古汇。
去年，我们决定在上海浦东新区的洋泾板块布局太古地产在内地的第一个住宅产品。这个项目很特别，它与水相连，拥有沿黄浦江1.5公里岸线，很适合打造高端优质住宅产品，人们不仅可以同时欣赏到浦东和浦西的美景，还可以沿黄浦江慢跑、骑自行车等等，实现城市与人、人与水的相连。项目的另外一半具有工业历史文化元素，在某些方面类似于北京的798——地块上有6栋建筑是百年前太古建造的老建筑，也是原太古码头的位置，太古集团曾在这里发展船务业务。这让洋泾项目成为了城市更新的一个绝佳案例，我们要为这些老建筑想象新概念、打造新体验、赋予新意义，未来这6栋老建筑很可能被重新打造为商业、零售及文化艺术等体验式用途。
世界上许多城市的滨水区一度被工业用地取代，这样的项目被重新改造为滨水区以后都很受欢迎，成为了城市中非常有价值的地方。我们非常希望能通过上海和广州这两个独特的项目机会，把城市里的人和水重新连接起来。
中国城市报：除了上述这些城市以外，太古目前还有其他青睐的投资城市吗？
彭国邦：我们未来十年500亿港币的内地投资计划中，包括一线城市和新一线城市，公司在华北、华南、华西和华东等区域都有业务发展团队。但在城市和地块的选择上，我们对目前的业务布局感到满意，希望保持“节制”。刚才提到目前我们在上海、西安、三亚和广州都在发展新项目，单就新城市而言，我们接下来的关注重点是在深圳寻找投资机会。
中国城市报：请您简单总结，一个优秀的城市地标项目需要具备哪些因素？
彭国邦：我觉得最重要的有三点：优越的地段；良好的连通性，包括步行、路面及地下的连通性都要好；还有真正以人为本的规划设计。例如：在北京，城市空间的尺度较大且冬冷夏热，我们试图将未来的大颐堤港项目打造得更舒适、更人性化。一些具体做法包括：通过人行连廊把独立的建筑连接起来，为建筑设计适宜的楼高，让项目与周边的自然环境联系得更紧密等等。我们相信这些努力能让项目的发展更加可持续，社区营造更成功。
中国城市报：您认为现在是入手内地资产的好时机吗？
彭国邦：从某种程度上来说是。因为现在有更多机会以更合理的价格买到优质资产，在一定程度上竞争也减少了。但总体来说，我们仍然持长远的发展眼光，不仅仅是看当下的市场、看今天，而是看未来20年、30年甚至50年的市场，所以我们还是会采取非常“节制”的投资策略。
刚刚提到，2022年我们为未来10年宣布了一项长期投资计划，这个计划目前取得了令人鼓舞的进展，500亿港元中已承诺投放70%的资金，这反映了当下的投资机会非常优质。不过太古地产在选择新项目时，仍会更侧重项目的质量、原创性及可持续发展等方面，继续着眼于长远。
中国城市报：去年11月，西安太古里举行开工仪式。西安太古里是目前为止太古地产在内地规划面积最大的“太古里”项目，也是太古地产在西安的首个项目，旨在建造国际级文化地标，预计2026年起分阶段落成。和成都太古里相似，西安太古里是一个和文化历史结合非常紧密的项目，其中涉及了很多唐代建筑，还有一些历史街道会被纳入到设计当中。西安太古里项目是如何体现太古在城市更新、城市文化遗产保护方面的态度的？
彭国邦：我们对成都太古里的业绩表现非常满意，希望未来西安太古里也能实现同样的表现。西安太古里非常特别，它不仅是一个城市更新项目，更是一个高品质的历史文化保育项目，能在联合国教科文组织世界文化遗产旁打造一个全新的文化地标，对我们来说是个千载难逢的机会。
西安太古里效果图。
西安是中国古代丝绸之路的起点，也是“一带一路”倡议的重要城市。我们很高兴能在这里打造一个未来可能承担历史文化及商业交流中心的项目，相信西安太古里能在西安的未来发展中发挥重要角色，连接这座城市的历史与未来。因此，我们希望将它打造为一个面向全国的项目，像成都太古里一样，吸引来自全国乃至全球的顾客。
西安太古里有幸毗邻西安博物院，因此我们有幸跟许多文博专家合作，以确保将当地的历史文化元素融入项目中。去年，我们跟西安博物院合作，将共同捐赠400万元人民币，支持当地文博事业的发展及携手将西安太古里进一步融入西安的历史文化肌理中。
我从社交媒体上也观察到，西安乃至全国的网友都对这个项目充满期待。未来西安太古里还将包含一家可以欣赏到小雁塔美景的居舍酒店。
中国城市报：目前上海已经成为太古地产在中国内地业务占地最大的城市。与前滩太古里仅一街之隔的前滩综合发展项目、位于黄浦江畔的洋泾综合发展项目，是太古地产在上海第三及第四个大型发展项目，也标志着太古地产首度进军中国内地高端住宅物业市场。可否介绍一下，太古的住宅产品会有哪些特点？
彭国邦：目前上海对太古地产的重要性与日俱增。在浦西，我们正在优化升级兴业太古汇商场的品牌组合，因为我们看到南京西路商圈的商业重心有逐步向兴业太古汇和张园转移的趋势。在浦东，前滩太古里自2021年开业以来取得了极大成功，因此我们正在拓展它的体量；去年我们宣布发展前滩21号地项目，将包括零售、办公楼和住宅等组成部分。我们很看好这个项目，当中的住宅部分预售率已达94%，这个成绩也让我们有信心在上海发展第二个住宅项目。
第二个住宅项目也是跟陆家嘴集团合作开发，位于洋泾板块，是一个综合发展项目的一部分。我们希望打造一个拥有大量公共空间的高品质高端住宅项目，让人和自然更亲近、生物多样性更丰富，人们不仅可以欣赏黄浦江景色，还有公园绿色景观。项目内所有住宅楼都是临江一线，可以饱览浦西和浦东两岸景色，景观在整个上海都是万里挑一的。我们正在筹备项目的体验廊和展示间，预计在今年下半年启动预售。
我们认为，这个产品对于有大户型改善需求的客户会非常受欢迎，且能尽享城市的便利，步行可达各配套设施，零售和办公等。当下时兴“5分钟城市生活圈”，即人们可以便捷地步行去购物、上学、工作等。洋泾项目就能为客群提供这样的体验。
上海前滩太古里。
中国城市报：目前国内房地产市场仍相对低迷，您是否会对上海这个住宅项目的销售情况有所担心？
彭国邦：刚才提到去年我们前滩21号地项目的住宅预售率已达94%；我们相信，市场对于上海优越地段的优质住宅产品仍有需求。
当下的市场环境的确更具挑战，新增供应也较多。但近半年来上海的整体住宅销售情况很令人鼓舞，也给了我们信心。正因为市场环境充满挑战，设计打造更优质的产品很重要。我们希望将洋泾项目发展为符合太古品质标准的产品，能真正有别于其它品牌，这样更有可能达到我们期望的成果。即便销售可能放缓，洋泾项目是一个位置稀缺的独特产品，我们相信它获得成功的几率是很大的。
另外，洋泾项目的物业管理将由项目公司自持，住宅物业的品质受到越来越多业主的重视，对于业主来说，我们优质的物业管理服务将帮助他们实现资产价值的保值和增值。
上海洋泾地块。
中国城市报：近几年，在加大吸引外资力度方面，从中央到地方都释放了一系列具体措施。太古地产作为港商代表，近些年在国内塑造了非常多的城市地标项目，这个过程中是否也得到了一些便利化政策？
彭国邦：实际上太古集团在中国内地投资已超过150年，太古地产相对短一些。从这20多年在内地投资的历程来看，我们认为内地整体的外商投资政策及环境一直在提升。这也是为何两年前我们有信心宣布于未来10年在内地投资500亿港元发展业务，其中很重要的一个原因是我们对内地政府给予外商投资的支持很有信心，因为政策和营商环境是非常重要的。
比如在北京的朝阳区，我们已经在此深耕十几年，目前在颐堤港和三里屯进行着新的重大投资。这整个过程中，我们得到了朝阳区政府的大力支持，也很感激他们的重大投入。比如地铁的连通对于商业综合体来说是很重要的，颐堤港一期已直达地铁，明年三里屯太古里也将连通地铁。此外，朝阳区政府在优化改善三里屯和酒仙桥地区的路面交通上也投入很多，缓解了车辆拥堵。
北京颐堤港二期工地。
再比如，目前粤港澳大湾区政府在基础设施建设方面的投入非常多，这让我们有了在大湾区加大投资的信心；同时中央层面对于建设海南自贸港的整体规划和很多便利化措施，也让我们和国际品牌作为外商来说，有信心在海南投资。
原标题：解码太古地产的“城市生意经”——访太古地产全球行政总裁彭国邦
■来源：中国城市报记者 张阿嫱（欧帆对此文亦有贡献）